如果房地产价格上涨，通常我们会推断出市场正面临相对供应短缺的状况。毕竟，任何参加过经济学入门课程的人都会告诉你，如果价格长期上涨，那么供应必须落后于需求。
房地产市场在很大程度上受供求关系的影响。这个观点的不足之处在于，所谓适当的价格指标不是房地产价格，而是租金。
住房的“价格”是多少？
把房地产价格上涨作为供应短缺的信号，其问题在于，业主购买房产这一行为，既是消费又是投资。
它提供了一个居住地功能以及一个资产，购买者为此投入了大部分财富。因此，房地产价格充其量只是房屋供需平衡的一个模糊指标。
在有关住房经济学的文献中已经确定，相对于住房需求而言，供给关系的信号，是租金。
租金反映了消费住房的成本，换句话说，反映了住房的生活成本。因此，如果住房供应滞后于住房需求，我们应该会看到租金上涨。
租金与房价保持同步吗？
如下图所示，澳大利亚房地产价格在长期内明显飙升。
住房物业价格指数（RPPI）根据通货膨胀调整，从2008 - 18年度所有首府城市平均上升近30％。悉尼和墨尔本的房地产价格，实际RPPI分别飙升54％和43％，这在很大程度上推动了全国的平均涨幅。
但住房经济学原则告诉我们，如果租金也飙升，才能完全归因于供应短缺。
事实证明，在过去十年中，大多数首府城市的实际租金保持相对平稳。下图显示了过去十年中所有首府城市三居室房屋的实际每周租金，加权平均价格上涨了10％，从389元上涨到429元。
对于两居室单位，平均每周实际租金也从393元略微上调至446元，这十年间增长了13％。
与所有首都城市实际RPPI近30％的激增相比，实际租金涨幅相对较小。城市之间再次出现一些差异，只有悉尼的实际租金明显增加。但这仍然落后于该市实际RPPI的飙升。
处理负担能力危机的症结
总体而言，租金上涨显然无法跟上澳大利亚所有主要首府城市房价飙升的步伐。因此，把住房短缺的主要原因归结于缺乏经济适用房，这是没有根据的。房屋的供应解决方案虽然重要，但需要直接针对那些难以在租赁市场找得可负担住房的低收入群体。
另一方面，历届政府都对住房资产提供了优惠税收待遇。这些都在刺激个人财富通过房产增值而迅速累积。
其中一些有利的税收优惠无疑已被资本化，成为为房地产价格上涨的助力。这使得租房者越来越难以进入房屋购买的市场。
这些是我们的税收政策设置中嵌入的结构性问题。因此，除非政策制定者愿意进行有意义的税制改革，将重点从住房商品化转向保障所有澳大利亚人享有经济住房的基本权利，否则这一问题对房价的影响不会在短期内消失。
作者Rachel Ong，科廷大学经济与金融学院经济学教授，本文最初发表于The Conversation，由澳洲房产大全编译。
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