在好山好水的温哥华，你想过田园牧歌的生活吗？随着大温地区的土地价格飞涨，想在大温当“农民”，已经是只有“地主”才敢考虑的事了。

农业在一定程度上是“靠天吃饭”的，如果你在大温地区买下一块农地，从事农业生产，就意味着对于你来说，没有所谓的朝九晚五的“上班时间”了，但享受自由的同时，要面临市场环境和大自然的考验。

大温地区从很久之前就开始关注农地的问题了，早在上世纪70年代，由于城市快速发展，大温地区很多农地受到了城市化进程的影响，这迫使当年的NDP省府推出了农业土地保留（Agricultural Land Reserve）政策，将卑诗省5%的适宜耕作的土地列为了农业保留土地，不过，目前这些农业保留土地中，只有一半的土地被用于从事农业生产。

在低陆平原地区，省府划定的农业保留土地价格已经非常高了，远不是一般居民可以负担得起的。在列治文，曾有20亩的农地卖到了920万。

作为冲击平原，卑诗省最肥沃的土地主要集中在列治文，列治文有39%的土地被列为了农业保留土地，但如今只有60%的土地有人耕作，而且主要是种植小红莓和蓝莓。这其实是极大的浪费，一位当地农场主说：“列治文的土地很肥沃，如果利用起来种植农作物，足以让列治文居民都吃上本地种植的农作物。但现实是，现在你在列治文很难买到当地出产的蔬菜瓜果。”

农地不务农，全为了建房

为什么列治文的农业保留土地这么贵？其中一个原因是买家对于农业土地上的独立屋需求很旺盛。过去几年，一直有本地居民和农业从业者组织呼吁限制农业土地上的独立屋建筑面积，他们认为农业土地的首要用途应该是务农，而非居住，如果不限制对农业土地的炒卖，未来大温地区将没有人从事农业生产了。

在大温地区，一些买家会买下原本用来种植蓝莓等水果的农地，修建豪宅。在2015年8月至2016年7月之间，大温农地上的122套独立屋的成交价格都超过了200万，其中有买家在买下农地和独立屋后，将其推倒重建，修建了更大的豪宅。这些农地的总成交价格超过了4.49亿元，但省府的征税额度却只有5,200万，仅仅占到十分之一。这是因为，根据卑诗省的法律，农地的价值是根据土壤的肥沃程度来评估的，而非根据地理位置来评估的。所以，地段好的农地哪怕土壤再贫瘠，也是非常好的投资选择，反正投资者从一开始就不是为了种地。

在温哥华以南，有一片面积达到了9亩的农地，原本是用来种植蓝莓的。但现在，这里建起了一栋建筑面积23,000平方英尺，占地面积达1.5亩的豪宅，有罗马式的廊柱、华丽的大门和奢华的装修，但这个豪宅一直是空置的状态。这就是大温地区农地投资的一个缩影，根据此前《环球邮报》的调查，大温地区的农地买卖中，60%以上是投资者或炒地者买走的。

在农地上“拆小建大”，真的有得赚吗？其实，翻建的房屋不但在价值上有大幅提升，需要缴纳的税款也要比住宅土地上的独立屋省下很多。曾有建商计算过，上文这套罗马式的豪宅建筑成本可能高达800万，房屋价值将达到1200万，但不算这套豪宅，这一片土地的评估价只有$44,000。而如果是同样一套豪宅，建在住宅土地上的话，需要缴纳的税额将是农地上豪宅的5倍有余。

一直有本地居民呼吁限制农地上独立屋的面积，但今年5月，列治文市议会决定继续维持原来的限制标准，即农业土地上的独立屋最大面积为10,764平方英尺。而对于面积20亩以上、没有重新分区规划的农业土地，还可以兴建最大面积为3,229平方英尺的额外住宅。

列治文市议会的这一决定，对于屋主和投资者是个好消息。农业土地上独立屋的屋主，会比住宅土地上独立屋的屋主在税收上享受更多的优惠，因为这些人只需要每年卖出价值$2,500的农产品，就可以获得农业相关的税收优惠。而这$2,500，也可以是卖圣诞树甚至干草的收入，也就是说，哪怕你在农地上只种树和草，然后将它们卖给周围的邻居，也能很轻松的享受到税收优惠。在温哥华，有四分之一的农地都是这样，仅能满足这个最低的要求。

种地的农民，买不起农地

由于炒卖土地的现象越来越严重，使得土地价格水涨船高，现在真正的农场主已经买不起农业土地了，一位农业从业者透露，如果土地的价格超过了每亩$1,000,000，无论你用这片土地种植什么，都不会得到足够的回报。尽管这些土地被列为了农业保留土地，也有相应的规定需要遵守，应该被用来种植农作物，但这些政策和规定并没有发挥足够的作用。卑诗绿党有议员呼吁，对农地也应该征收海外买家额外税和投机税，限制农地市场中的海外买家。

昆特兰理工大学可持续食品研究中心在运营两个学校和农场挂钩的项目，他们在今年3月发布了一份报告，呼吁市议会加强对于农业保留土地的管控，他们建议的措施包括限制海外买家和没有农业从业经验的买家购买农业土地，同时加强对农民利益的保护。

对于在大温地区租用农业土地的农民来说，他们的利益此前一直被忽视了。和世界上其他地区不同，卑诗省租用农业土地的农民并没有受到最低租赁条款（Minimum-lease terms）的保护，因此租用土地的风险非常大，一旦土地产权所有者心血来潮，坐地起价，这些农民就只能乖乖走人。在列治文，通常来说租用农业土地都是逐年签约的，但对于农民来说，他们希望能签订时间更长的租用合约。

成本太高昂，务农难赚钱

除了土地价格，卑诗农场主还要面临激烈的市场竞争，如此昂贵的土地种植出来的农产品，在价格上是无法同来自加州的水果、来自澳洲的牛肉等大规模集约化生产的农产品来竞争的。而且，本地居民愿意为本地出产的农作物支付多少的溢价，也是一个未知数。

一位在列治文种植水果的农民表示，由于全球贸易的发展，你在超市买到的加州苹果价格，要比在列治文本地种植的苹果价格更低，传统的种植方式，在成本上就无法和大规模机械化的种植来竞争。墨西哥产的西红柿价格，只是列治文产的西红柿价格的一半，自然就没有人会购买列治文产的西红柿了。

大温地区有不少的小型农场，会饲养并贩卖鸡、鸭、羊等农牧产品。你在这种小农场买一只鸡，会比在超市买一只已经清理干净的鸡更贵。一位在枫树岭开养鸡场的农场主表示，扣除了鸡崽价格、饲料和经过有机认证的屠宰成本后，他卖一只鸡只能赚$10，而这$10里还包括他为了养鸡付出的全部劳动成本。他坦言：“小型养鸡场的模式是无法和大规模养鸡场来抗衡的，尽管我喜欢这个行业，但自己的劳动还是应该得到回报。”而为了让自己能拿到合理的薪水，他只能尽一切可能来削减成本。

此外，这些小的农场都是靠天吃饭，一旦天气出现异常情况，就会导致成本的激增，而他们由于在市场上的定价权有限，很多时候是无法通过提价来覆盖因意外而激增的成本的。之前有一年，卑诗省遇到了很严重的干旱，直接导致了干草饲料的价格翻倍，那些养牛的农场主遇到了很严重的亏损，因为如果他们将牛肉价格翻倍，消费者就会选购更便宜的澳洲牛肉了。

尽管最近几年，越来越多的消费者有了“消费本地农产品”的意识，但他们对于本地农产品的成本有多高，并没有清晰的概念。还是以牛肉为例，卑诗省一家养牛场的牛肉标价$8.50/磅，和超市牛肉相比这个价格有点高。但当你分析这家养牛场的成本构成，就会发现这个价格已经非常良心了：养殖成本占了近一半，屠宰成本占到了三分之一，将牛肉送到温哥华的冷柜运输费也是不菲。但消费者并不知道在$8.50背后是如此高的成本，他们会以为本地的农场主东西卖得贵，从中赚取了很多利润。

结语：

其实在加拿大其他省份，对于农地的管制都要比卑诗省更为严格。在魁北克省，未获省府批准，非本地居民不允许购买农地；在阿尔伯塔省，非本地居民拥有的农地面积不得超过20亩，而且最多只能有2片土地；在缅省，非本地居民拥有的农地面积不得超过40亩，而且购买土地两年后，买家必须迁居到该省……

所以，不是没有限制农地炒卖的好办法，而是卑诗省在这方面缺乏动作。既然有了农业保留土地的政策，就应该落实这一政策，让这些土地真正被利用起来。