进入春季，上市房产的数量开始增多，买家挑选的余地也大了起来。如果不打算买全新现房，要在几十上百套二手房里挑到最好的那套，那还真不能只看价格。

房子的好坏，价格就是最终评判，好的要价贵，差的要价便宜，贵有贵的道理，便宜又便宜的原因。以下是今年5月悉尼西北区同时期成交的两套房产，相隔两条街道，同样700平米左右的地，同样四十年左右的房龄，价格相差近30万，不用说，一看就知道第一套贵。

售价$1314000

售价$1030000

人人都会说“地段地段地段”，但是如果不谈地段，还能能说出来贵在哪里，才是真正会挑房子吧？

这也是澳洲房产投资的门槛了，市面上很多二手老房子，有质量好的，也有质量不好的；有价值高的精品，也有低档货的；有保养的好的，也有被糟贱得不忍直视的。

当然新房也有很大区别，有10几万20万的project home，有30万，40万普通质量的行货，也有80-100万的设计师精品。

有些人特别喜欢新东西，对于老房子大多抱着敬而远之的态度，是因为自己不懂，无论是对于质量、还是风格、还有历史意义，他们都干脆因为不懂而不碰，这样会错误判断了老房子的价值，非常可惜。

“那么，你能看懂老房子的真实价值吗？”

老房子，首先要看用料

必须要承认，由于市场的变化，大部分新房子的用料的确不能和老房子比，比如老房常用的木料普遍比新房好，一些硬木连电钻钻都很费劲，老橱柜虽然样式outday，但是都是实木做的。而现在的普通建房，基本已经不用这些材料了。

还有双砖和单砖的区别，现在新建的房子基本都是单砖板房，似乎在很多人心里双砖房已经成为了老房子最明显的优势点。

不过在很多本地人他们眼里，双砖单砖甚至木板房的区别，并没有华人看得那么严重，也不是决定他们买房子的首要因素。他们认为双砖房虽然十分坚固，但缺点也非常明显：

第一、如果双砖房出现结构问题，比如因为地基沉降（很普遍的现象）出现承重墙裂缝，修起来极其麻烦。同理，如果想改动内部的房间布局，双砖房比单砖房要难度大很多，而且成本相当高。第二是双砖房的导热慢，夏天难以排出热空气，降温也慢，能源消耗及大。

所以，双砖单砖并不绝对，反而是看砖和砖之间的区别更重要，说到底，仍然是用料的区别。

房子看多了，你就会有感觉，50年代甚至更早以前的房子感觉比较大气、庄重，而60年代以后，有些就给人的感觉不是非常好看，而且cheap（例如第二张图片里的房子）。

仔细看，你会发现这两套房子的砖是不同的：5, 60年代之前造房子用的砖，都是“Pressed Brick”(压制砖)，顾名思义，是一块一块压出来的，这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高，外观来讲更加精细一些，就算是经过时间的沉淀，也是增添了气派。

而60年代后包括现在的砖房，砖是切出来的，叫“Wire-cut Brick”（切制砖），就是批量生产出的砖，制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形，然后一块一块切出来的，它的密度、结实程度、质量上比“压制砖”差一些，但胜在价格便宜。从外观上来讲，比较毛糙，如果不刷外墙涂料的话，有种半成品的感觉，显得低档。


第二看风格，也就是，颜值

澳大利亚的房子，历经几个世纪，形成了众多各式各样的风格。而在房子的风格对价格是有影响的。特别是本地人眼中，经典风格的老房子往往会受到追捧，就跟不少北京人喜欢四合院一样。

我们华人对澳洲的历史和文化了解有限，看房子大部分还是停留在户型朝向，双砖单砖上等表面因素。新房子特别是Project Home大部分也都没有说得出来的风格，用料再一跟不上的话，容易让人觉得浮躁、肤浅。

另外，50年代以前的砖房，如果本身风格强烈，用料讲究，那基本都已经做过了翻新和扩建，变的十分古典和大气，都属于房产市场上的精品级别。所以那些尚未翻新的老房子，就需要一双慧眼来发掘其潜力了。

Federation 联邦风格是澳洲常见的老房子风格，与之接近的还有维多利亚女王风格和安妮皇后风格，要仔细分辨。

Art Deco艺术装饰风格是另一种常见的建筑形式，老公寓更加常见。

而50年代以后的Double/Triple Fronted Brick Veneer，市场上很少有外观非常漂亮的。因为这种房本身就是当时作为平价住房而建造的，用料与外观都不太讲究，更谈不上艺术风格，先天底蕴不足，就算花重金翻新也很难有本质的改善。购买这样的房产，应该更加多地衡量土地价值，并且测算一下推倒重建的成本。