生活中常见的房地产投资中需要考虑GST和不需要考虑GST的情况如下：

包含GST的情况有：

• 销售空地

• 销售新民用住宅物业

• 销售未出租的商业物业楼宇
  

• 收取商业物业租金
  

• 开发房产并出售（即使是一次性的房产交易，也可能被税务局认为要交GST）

不包含GST的情况有：

• 销售自住民用住宅
  

• 销售二手民用住宅
  

• 收取民用住宅租金
  

• 建造家庭自住民用住宅
  

• 只按标准土地合同支付的10%的购买定金

• 为出租目的购买或建造新的民用住宅物业

• 购买持续经营的商业住宅或商业物业或无消费税农地等

上述表述中的一些特定物业类型在下面将逐一进行解释以帮助投资者准确理解：

民用住宅物业：Residential premises

民用住宅包括房屋House、连排别墅Townhouse、Unit、Villa和公寓Apartment等。“空地”不属于民用住宅。民用住宅又有“ 新”与“旧”之分。

• 新民用住宅
  是指之前从未以住宅形式出售，或进行过整体翻新，或拆旧房建新房。当出售新民用住宅时，必须在出售价格中包含GST（自住房例外）。与新民用住宅相应的支出也可以同时向税务局申请GST退税。

• 旧民用住宅
  是指现有民用住宅或连续五年以上仅用于出租的新民用住宅。出售旧民用住宅物业时，物业的出售价格不包含GST, 且与此物业相关的支出也不能向税务局申请GST退税。除非出售现有民用住宅的其中一部分建筑物包含商业物业（见后文详述），GST可按比应用于商业物业部分。

• 租赁民用住宅

• 民用住宅出租，租金收入不包含GST。与租金有关的支出（不管支出发票上是否包含GST），不能从税务局申请GST退税。（民宿Airbnb将会在下文中具体说明）

• 楼花买卖
  “转楼花” 是时下房地产市场比较活跃的交易活动。在施工完成前签订购买新民用住宅合同时，买家仅仅是有一个锁定购买物业的合同权利。通常只需要支付押金，在房屋交割结算时支付的余额，这个房屋价格一般是含有GST的。但是，如果在结算前出售此合同权利，GST可能会适用于该销售。

  
  

  特别注意：自2018年7月1日起，购买新民用住宅或潜在民用住宅的投资者在结算时，不需要向房地产销售商或开发商支全部合同价格，而是将ＧＳＴ金额扣留并直接支付给税务局。

商业住宅：Commercial residential premises

酒店Hotel、汽车旅馆Motel、旅Inn、寄宿公寓Boarding House 等都属于商业住宅。其共性是为多个客人提供住、有中央管理、可预订、分配房间和安排客服等。

• 出售商业住宅
  GST一般含在售价中，除非此商业住宅的整体或部分正在出租，则可以选择持续经营（going concern）来避免GST。这样一来，不但可以从现金流上缓解买方的压力，而且可以节省部分交割的印花税。

  当然在购买或出售商业住宅时也可以考虑用差额计划(Margin Scheme) 来减少GST。在使用差额计划时需准备好法律文件，它们包括：购买时的合同（Purchase Contract）、 销售时的合同（Sales Contract）、交割调整文件 （Settlement Statement）、计算差额计划细节、买卖双方书面确认证明。如运用到评估值，则还需要提供第三方权威的评估报告。

• 租赁商业住宅

  与民用住宅不同，商业住宅租金需要包含GST，相对应的支出中GST部分也可以从税务局退回。商业住宅出租分为短租和长租。以28天为界，28天以内为短租，GST没有任何优惠。但如果客人停留等于或超过28天则视为长租，在满足一定条件后，GST有优惠处理的方式。

• 假日公寓和单位

  购买酒店中一个房间的产权（Strata-titled），并将房间出租给酒店管理公司。税务局规定即使它位于商业住宅内，依旧被视为民用住宅，请参考上面民用住宅对GST 的处理办法。

• 共享经济下的Airbnb

  当你通过共享经济网站（如Airbnb）出租全部或部分自己的民用住宅时，收入不需要包含GST。但你还需要保留所有收入和可扣除费用的记录，用于个人所得税申报。但如果出租的是商业住宅，则收入要包含GST。

• 商业物业Commercial Premises

  商业物业和商业住宅物业主要区别就在“住宅”二字上，商业物业的主要目的不是为客人提供住宿，而是为企业提供商业经营活动场所。常见商业物业包括： 写字楼 Office/Building、仓库/Warehouse、商场 Shopping Centre/ retail stores等。

  出售商业物业时，价格一般包含GST。除非出售过程中，此物业在持续经营状态，GST可免。商业物业出租时的租金也包含GST，支出中含有的GST可从税务局申请退回。

房地产开发与GST

大的房地产开发商都会注册GST，这里不再重复强调。我们主要想提及投资者平实容易忽略的两类情况发生。

情况一：旧房子重新翻新，卖出获利，且投资者循环此行为。英文里对这样的行为叫做“flipping”。此情况投资者需要注册GST，因为此类行为已构成经营活动而非投资行为。

情况二：以出售为目的开发民用住宅（非自主用）的行为需要注册GST并且申报GST。但如果将出售的目的改为出租，则需要对之前申报的GST进行调整。

差额计划——Margin scheme（开发商节约GST的手段之一）

当购买了一处旧民用住宅开发并进行开发时， 税务局允许在计算GST时候不是以单一出售房产价格的1/11来决定，而是用（出售房产价格－购买土地价格）/11来计算。

特别注意：开发商改变原来的目的是否影响之前已经从税务局处退回的GST

一般来说开发商购买土地进行开发，造好了房子就要出售，或者说在没造好房子的时候，就进行预售。但2018年以来，由于银行贷款政策的收紧等一系列因素导致开发商销售预期直线下滑，因而产生了由“卖” 转“租”的销售思路。但是这样一来，GST在该房产上的性质就完全变化了。简单来说，税务局要求开发商之前从税务局处以开发名义产生的GST退税回缴，因为这些物业现已用来出租了。

上述文字只是简单概括了一些常见的房地产与GST的关联。希望投资者在阅读完本文后能够有一个概念上的印象，当遇到相应的问题时可以向专业人士具体问题具体咨询。

本文内容只是对相关问题的一般性指导。本文不能用于替代专业会计、税务、法律或其他专业咨询者提供的咨询意见。本文作者及公司不对任何信息出现差错或遗漏，以及因使用该信息而获得的结果承担法律责任。

此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年8月刊，税务会计 Taxation and Accounting ，P40-P41.