从2012年开始，随着澳洲楼市上涨周期的到来，乐观的投资者们对于楼市议论的焦点都集中在上涨空间，以及可能达到的高位上面；然而到了2017年年末、2018年初的这段时间，伴随着监管、贷款政策和全球市场风向的变化，澳洲房地产市场基本结束了这一轮上涨的周期，房屋融资情况和清拍清算率持续低迷，市场忧虑情绪明显攀升。

昨天，我们的《澳财聚焦》节目从新移民的视角对澳洲全国住宅市场，尤其是自住房的买卖做了详尽的分析。

那么在住宅市场之外，澳大利亚的商业地产和工业地产方面的表现如何，今年下半年，这两类房地产市场又会往什么方向去呢？

今天笔者将基于AMP Capital房地产研究部主管Luke Dixon的研究报告，对澳洲商业及工业地产的现状做一个解读。

AMP Capital房地产研究部主管Luke Dixon认为，在所谓的“收益率交易（yield trade）”，即投资者为追求高收益进行交易的带动下，虽然目前澳洲各房地产细分市场估值小幅低于长期平均水平，但幅度并不会太大——毕竟投资者对房地产市场始终是抱有热情的。并且，鉴于利率持续处于历史低位，在过去数年中，投资者这种 “寻求收益率”的现象持续发酵。

AMP Capital房地产方面表示，目前的房地产市场整体依然处于合理的定价范围内；房地产市场仍然是具有投资价值的。不过，投资者可能需要把目光聚焦到商业或工业地产。

例如，城市中心CBD的一些优质商业地产对于投资者而言仍具备不错的增值潜力。与此同时，零售行业电商的发展推动了内城区工业物业的需求。此外，一些附带多功能配套设施的时尚购物中心，其租户需求也在持续上升。

2018年以来，越来越多的投资者开始加快对增长中的市场优质核心资产的投资。在所有城市中，悉尼和墨尔本两地的商业地产市场明显受益；布里斯班、珀斯等城市的写字楼市场也在资本的驱动下，升值明显。

一些市场的租户需求和资本配置增速，也与之保持了高度一致。换言之，这些市场定价发生错误的可能性极小，而价值回报也相对合理。

整体而言，受失业率低、商业信心回升的驱动，写字楼市场需求持续攀升；同时，写字楼整体质量出现大幅提升。越来越多的投资者开始看好优质写字楼市场并寻求长期现金回报。据预计，伴随悉尼、墨尔本和布里斯班写字楼市场的明显改善，未来三年澳大利亚写字楼市场的有效增长率为每年5%。

AMP Capital房地产研究部对零售资产也进行了深入调研。调研结果显示，通过扩大市场份额、提供体验式服务、改善服务可及性、持续进行改革、购物中心等大型零售物业，在结构性变革背景下，可实现租金收益率的增长。

美国零售巨头亚马逊在澳洲的线上商城于去年年底正式开业，并且在今年7月开通了会员（Amazon Prime）同日即达配送服务——此举对澳洲零售资产，产生了直接的影响。

AMP Capital一直致力于实现主要购物中心的重新定位，推动产品组合向体验式购物中心发生转移，进而对分散的零售物业市场进行积极有效的管理。为此，AMP Capital进行了以“未来零售地产”为主题的长期研究。

总体而言，受工资增长疲软、消费者信心低迷影响，零售市场销售增长缓慢。但是，线上电商销售额占零售市场销售总额的比例则有望从目前的8%攀升至2020年的15%。此外，消费电子、折扣百货公司和服装零售行业持续面临定价压力。调研结果显示，购物中心租户相比五年前更换比例高达50%。

随着国内外电商对工业地产的需求持续攀升，进而推高租金价格上涨，人口稠密、基础设施完善的东部海岸市场受益最为明显。

中期来看，电商销售额有望实现大幅增长，进而推动对内城配套中心的需求。相关工业地产有望从中受益。总体而言，电子商务推动了工业地产的需求。但是，工业地产的供应则受内城区土地匮乏的限制。

尽管目前租金增长呈现疲态，但是随着空置率的下降、需求的上升，租金增长率有望持续改善。短期而言，受投资者持续追求高收益率影响，2018-19年度工业地产投资收益率可能会进一步受抑。

尽管受外汇管控和贷款限制条件增多的影响，房地产行业的资金流入率减少，但是AMP Capital认为，房地产市场的整体长期趋势依旧是缓慢增长。

东部海岸地区优质写字楼的收益率较无风险利率高出280多个基点，而与之相对比的是，10年期国债利率也仅为2.8%；即便是超优质房产交易的收益率也维持在4.5%-5%的水平，明显高于长期平均利差。

AMP Capital表示，澳洲的房地产市场依旧有投资价值，不过，2018年可能是澳大利亚房地产市场资本政治的一个周期性顶点，在这样的“乱市”中上寻求收益率，投资者可能需要更仔细的研究该市场，或是寻求专家的指导。

8月份，博满金资携手AMP Capital，即将在墨尔本和悉尼，举办澳洲地产投资财富管理研讨会。活动现场，AMP Capital将详细解读澳洲地产行业的投资新机遇，介绍直投地产与地产基金的区别，以及如何高效利用澳洲养老金实现资产保值增值等。这是一个与行业大咖面对面咨询互动好机会，不容错过。

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