纵然今年是个暖冬，澳大利亚的房市却未明显回暖。

“地主家也要没余粮了。”站在冬季萧瑟的墨尔本南岸，回望被吊机分割成一块块的城市天际线，颇有些感叹的年轻华资开发商Charles如是说。

确实，近几年，FIRB新政、居民贷款审批严查、投资房贷款利率上调等房市降温组合拳，已将不少炒房的投资客拒之门外。CoreLogic数据显示，今年已迎来2012年8月至今澳大利亚住宅市场最大年度跌幅。

水可载舟，亦可覆舟。曾被海外投资人热捧的许多昆州公寓盘，腹背受敌，暂且不表；但抗跌性能最高的悉尼、墨尔本两座金字招牌首府城市，一样在五六十的清盘率上已徘徊了数月。

大部分开发商都默认了预售变慢、交割时间变长、海外买家必须限制比例等现状。但真正让许多开发商犯愁甚至伤筋动骨的难题，或许并不在这儿。

自2016年下半年开始，澳洲审慎监管局APRA要求四大银行收紧在地产类别上的风险敞口。APRA（相当于国内的银监会）要求收闸，自然没有放水的道理。老牌开发商们尚且幸运，虽然银行贷款审批的时间变得冗长，借贷比例下降，财务官们怨声载道，但想想这两年新进市场的兄弟们连银行贷款都拿不到，瞬间感觉又平衡了些。

对于成熟的开发商而言，老的已完成项目是过关斩将的方天画戟。和银行花几个月甚至半年来回传资料过招，数个回合谈下来发现，“最后你就只给贷五成？！”大概也只能怒发冲冠、折戟沉沙了。

钱荒？2018年的这个节点上，或许言之过早。毕竟政府报告里，未来20年，仅悉尼每年就需要36000个新增住房，这样的大数据支撑着大家的信心。但每一个经历着市场的老手，都在为风险做准备。

只需看最近猎头们在招地产项目财务官时，工作经验里默默加了一条—— “有贷款和融资经验者优先。”

银行退，非银进。 地产与资本的对弈，黑白之间三百六十一道，未必没有破局之路。银行的信贷降杠杆之后，非银机构迅速崛起，承接下部分原本属于银行的开发项目贷款。

拿住宅类开发来说，有土地银行、过桥贷款、建筑贷款、尾盘的存货贷款，抵押类型从注册一级抵押这样的常见类型，到注册二级抵押、非注册二级抵押、优先股、可转债等夹层结构性融资，一应俱全。杠杆比例高，资金结构灵活多变。

给开发项目提供贷款的非银机构有很多叫法，private lender，development financier，最被人们熟知的还是“地产基金“。

不用地产基金的原因，一般只有一个：比银行贵！

用地产基金的原因，可能有多种：

很多细小的原因使得开发项目无法获得“标准化”的银行贷款产品，但“非标准化”的贷款，尤其是能够根据项目及开发商的实际情况，量身定制的多类型开发贷款，反而为许多开发项目注入了新的资金活力；在合理的融资结构设计下，提高安全杠杆，使得股本收益率能够进一步增加。

问渠哪得清如许，唯有源头活水来。

当然，市场上也流传着关于地产基金的传说。其耸人听闻和八卦程度，绝不亚于花边小报。

譬如，“听说犹太基金利息要18%？”“不懂了吧？二级债利息分分钟年息25%。” “听过一个印度基金说是7%，看着就像钓鱼价！”“听说隔壁老王的盘，基金最后没给钱？”“可不，交割都耽误了，据说基金没融到资”。。。

资质、专业、诚信，汇成一句话——靠谱！这样的地产基金，真不多。

• 资质：符合澳洲金融牌照规定

• 专业：贷款团队有数十年行业经验及资源

• 诚信：有充足的流动性确保资金及时到位

• 靠谱：贷款流程清晰高效、中英文无障碍沟通、费用透明

§  一级抵押土地银行

利率8-12%，贷款比例不超过70% GRV

§  一级抵押建筑贷款

利率7%起、资金占用费2%起，贷款比例不超过80% TDC

§  一级抵押尾盘贷款

利率BBSY+4%起

§  二级抵押/优先股12%-18%

§  商业投资贷款4%-7%

§  贷款额度$5-100m

  撰稿：Christina