泰国也有“陆家嘴”！出租率最高的外国人聚集区,曼谷房产微信公众号文章

素坤逸（Sukhumvit）区就如同纽约曼哈顿，北京长安街、国贸，香港的中环，上海的陆家嘴，也是曼谷多年来稳步发展的最大的一个黄金CBD区。

当人们谈到曼谷的“黄金地段”、“城市资源”、“高级房产”时，无不与 “素坤逸区”休戚相关，也让它赢得了15年来无人撼动的曼谷黄金主场地位。

如果您有足够的预算，想去泰国置业，一定要看今天的文章，泰房精选和您聊聊——泰国曼谷素坤逸（Sukhumvit）区。

NO. 1｜壹

熟悉曼谷的人都称这里为曼谷的“长安街”，因为这里汇集泰国最优质的城市资源和配套，是属于寸土寸金的首都最核心的黄金地带。

2008-2018素坤逸变化动态图

2008年，十年前素坤逸（Sukhumvit），该线路上少有大型的项目兴建，那时候Asok轻轨站附近只有一个大型商场 — 罗宾逊素坤逸（ROBINSON SKV）。

沿着素坤逸路，该区域主要办公楼轻轨交汇处的21商场外鲜有高层公寓，当时也没有规划在此地兴建很多公寓项目，或开发酒店商业中心等。

但为了发展泰国的旅游业，该区域不断大量开发扩张，兴建豪华商业酒店等，而最早的Grand Millennium Sukhumvit就扎根于此，此后还有Sheraton，Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店也陆续开张。

素坤逸街景图1

五年后的2013年，随着Terminal21大型商场的兴建，该地区开始发生变化，罗宾逊素坤逸于2010年开始建设，并于2013年竣工。

罗宾逊素坤逸是sukhumvit线上最为吸引外国商务人士办公的场所，随着该区域的发展，使得这一片区越来越成熟，并且该区域的房产价格已经飙升到了15万泰铢（约3.1万人民币）均价，出租率已达至85%，这对于曼谷来说，必定属于黄金的地段。

素坤逸街景图2

到了2018年第一季度，素坤逸路在过去五年内发生了巨大变化，随着泰国旅游业的兴旺，带动了整个房产以及酒店业的市场，使得素坤逸地区的公寓开发量与日俱增，而Asok区域的开发项目已经饱和。

在该片区域无论哪个位置，随处可见的都是拔地而起的高楼，而进到巷子深处，随处可看到低密度的公寓，甚至还有别墅区、酒店，将该区域的土地完完整整使用完毕。

素坤逸街景图3

素坤逸可以说是当今曼谷地价涨幅最大的一个区域，平均地价涨幅在8%，最为密集的区域，地价涨幅甚至达到15%-20%。

NO. 2｜贰

素坤逸区由一条素坤逸路贯穿，又名“泰国三号公路”，它是泰国的主要中枢黄金城道，由首都曼谷向东南部延伸，全长超过400公里，泰国四大公路最长里程之首（其它为拍凤裕庭路、友谊路及碧甲盛路），接通哒叻府。

途中经过曼谷最重要的东部进出口工业府（北榄府），素坤逸路也成为政府续发展战略重要路段，以第五任公路部长官PhraPisanSukhumvit来命名。

素坤逸路不仅是当今曼谷最为繁华的住宅商务区——素坤逸区的中轴大道，而且它还与BTS轻轨素坤逸线（浅绿色线）完全重叠贯行，素坤逸线也是唯一可以同时换乘MRT一号线、BTS二号线和SRT-CITY机场快线的线路。

曼谷现有轨交

沿着素坤逸路，一线贯穿多个核心商圈板块，Siam、Asok、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna，无一不是高端商业、国际高教、摩天林立。曼谷最好的购物中心、国际学校、私立医院、城市公园、奢华酒店都集中在素坤逸线旁。

素坤逸轻轨沿线以阿索克Asok、澎蓬Phrom Phong、通罗Thong Lor、伊卡迈Ekkamai为代表的四大地标商圈一线串联，助力素坤逸区取代老牌是隆区（Silom）成为最热门的曼谷住宅商务区。

素坤逸街景图4

NO. 3｜叁

由于过去5年外国人的涌入，该区域的价格稳步上升，开发量只有增加没有减少。

包括投资趋势、购买公寓转售，让主流房产市场继续增长。大型和小型投资者都在投资这个热门的房产市场。

素坤逸区域公寓成长走势

甚至有些地区，可以看到很多二手的公寓正在改建为服务式的新公寓以及主要商业住宅，其中主要投资的是外国人，如中国，欧美，新加坡和日本的投资客。

公寓市场概括走势

该数据图统计显示，曼谷新房公寓数量和项目的平均价格，从2013年到2016年，新的城中和沿着交通线路的新盘公寓开发量日益增长。

此外，由于MRT与BTS轻轨的建设分布，市区公寓的发展保持着较好增长。曼谷CBD便宜的土地价格使其成为多个开发商争夺项目的理想选择。

对于曼谷新盘开发量，一直到2016年，每年的开发数量都呈现增长，2016年曼谷的公寓新开盘量达到几年来的最高。

但是市中心项目开发的比例却低于城中和外围，由于沿着轨道交通的土地价格高且稀缺，如今更多的投资者将目光转向轨道规划中的区域，为未来准备一个更好的投资机会。

就平均价格概述而言，红线开始从2013年起步，曼谷的公寓价格猛涨，平均价格为每平方米14.27万泰铢（约2.9万人民币），直到2018年目前的价格已经飙升为每平方米近25万泰铢。根据泰国的市场走势，预计未来两年，曼谷公寓的平均价格将上涨至30万泰铢/平方米。

素坤逸外围的价格，有的地方目前仍然为10万至11万泰铢每平方米（约2-2.3万人民币），但在近两年的市场走势，部分地段非常好的楼盘可能已上升至约12万泰铢平方米（约2.5万人民币）。

素坤逸线上公寓平均价格走势图

根据市场分析了解，整体而言，素坤逸大道上的公寓价格是如今被公认为是曼谷最昂贵的街区之一。

在2014年至2017年期间，图表从3年内的15万泰铢/平方米（约3万人民币）跃升至25万泰铢/平方米（约5万人民币），并且素坤逸线上的公寓市场趋势在今后的几年内将会持续增长，平均地价也一年比一年更高。

预计在今年2018年，曼谷的公寓价格将上涨26万泰铢/平方米（约5.3万人民币）至28万泰铢/平方米（约5.7万人民币），再加上，随着曼谷新公寓与高端楼盘的不断开发，素坤逸地区的小巷以及主路和轨道沿线的可开发土地正在整体下降。

素坤逸四个区域公寓均价

从价格趋势分析了解，从周边地区的Ploenchit到Phrom Phong看价格的差异。Ploen chit被认为是位于Rama 1路和早期的Sukhumvit之间的交叉点，整体的市场调查中明显看到如今价格上涨至25万泰铢/平方米（约5万人民币）。

Phrom Phong地区的平均价格为最高的28万泰铢/平方米（约5.7万人民币），其余的Sukhumvit地区为23万泰铢/ 平方米（约4.7万人民币）和20万泰铢/ 平方米（约5万人民币）。针对这些已经饱和的线路，整体的分析如下。

NO. 4｜肆

Ploen Chit（奔集）—— Ploen Chit 周边主要都是公寓和办公大楼，附近有商场 central embaassy，再加上由于周边土地的价格非常昂贵，公寓的平均价格也很高。最近（2018年第一季度中），该区域诞生了泰国地王，这块大约880平方米的土地由SC资产上市有限公司以价值近3亿美元拍卖获得。该项目为泰国现在最昂贵的项目。

另外在Nai Lert巷里几乎都是居民房，即使地处市中心，依然非常的清净，非常适合居住，并且公共设施也齐全。

价格方面，目前每平方哇售价150万泰铢（37.5万泰铢/平方米，约7.7万人民币），刚开盘的豪华型公寓会有很高的价格，平均每平方米价格在25万泰铢以上，从奇隆区Chit Lom到朗双Langsuan路，再到奔集Ploenchit区，都是能够吸引购房者的地区。

Phrom Phong（澎蓬站）——地区有很多日本游客和商人以及本地富豪。这些日本人中的大多数将带他们的家属在此生活。而这些人群对住房的要求很高，因此该区域遍布高级公寓，如今所剩下的可开发土地也已经寥寥无几。

该地段地区发展迅速，主要得益于The Mall集团在该地区投资建设的三大奢华高端购物中心-Emporium、EmQuartier与Emsphere组成的The Em District购物商圈，商业氛围成熟，生活机能方便。自The Em District购物商圈落成之后，Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨，Phrom Phong区很多方面都很完善，可以认为潜力不输Ekkamai -Thong Lor。

Nana（那那）——该地区主要是住宅与商业中心，也是以前定居在曼谷的阿拉伯人的住宅区。休闲娱乐场所集中，也Sukhumvit沿线上的最大红灯区之一，如著名的Nana Plaza。在大多数情况下，该地区分为单数的素坤逸路中，如Soi 3，Soi 11，Soi 13可直接连接到Asok区域，Soi 11和Soi 13将毗邻Nana BTS轻轨站。

高端的住宅公寓也大多在这附近兴起，如海德公寓和Q house素坤逸路，而在双数中的如Soi 4，Soi 6，Soi 8，Soi 10由于道路交通中没有连接到其他主要线路，因此增长比例低于单数开发，而且由于该区域的地价昂贵，可用的土地开发饱和，大部分建筑物都是1-2层的本地别墅和低密度公寓。

说到这一带的商品房用地，土地价格逐年增涨，平均不低于20%，目前价格在每平方哇（4平米）170万泰铢（约35万人民币）。

Asoke（阿索克）——是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站，曼谷的主要CBD之一。该区域分布着高端商业购物中心和酒店，而该区域也一直属于曼谷最为黄金的投资洼地，不仅仅曼谷的CBD，更是曼谷的核心轻轨地铁交汇处的中转站，坐拥着曼谷乃至整个泰国最黄金的位置，也是高端企业白领的聚集中心之一。

由于地价昂贵，该区域可开发的土地如今开始空缺，越来越多的投资客将目光转向sukhumvit外城区域。

靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿线上的第二大红灯区Soi Cowboy。Asoke是一个十字路口，绝大多数公寓都开发在了南北纵横的Asoke Montri路上。

Thong Lo（通罗）——是曼谷的“南京路”，从SIAM到Thong Lo是曼谷最繁华的商业配套区域，这里也是全泰国最顶级的豪宅区和富人区，在此居住的多是高端外国人。在曼谷甚至全泰国都没有一个区可以与这里媲美。

在ThongLo有“曼谷兰桂坊”之称的通罗巷构成了又一个曼谷富人区，是近年来备受开发商追捧的区域。

在投资和租赁市场方面，目前通罗区公寓买卖价格上涨势头十分迅猛，二手公寓买卖价格平均在每平方米在16万-17万泰铢之间（约3.3-3.5万人民币）。于此同时土地价格上涨到每平方哇200多万泰铢（50万泰铢/平方米，即10.2万人民币），如果将来有新项目在此地开发，那么价格依然有持续上涨的势头。

Ekkamai（伊卡迈）——是日本以及韩国人等聚集最多的地方之一，这里都是豪宅，房价从每平米18万到35万泰铢（约3.7万-7.2万人民币）不等，但依然遭到市场疯抢。生活配套设施完善是那些泰国明星以及日韩明星选择居住于此的主要原因。

伊卡迈站Ekkamai周围都是独立的高楼以及能够满足生活需求的商场、医院、国际学校、酒吧、溜冰场、寺庙等。目前已有日本Gateway商业娱乐购物商场、Major Cineplex商场、Sukhumvit医院、Darakam国际学校、Srivikorn国际学校、高尔夫练习场等高端配套聚集。

没有对比，就不知道现状。其实连sukhumvit 外围的房价，这些年也在连连攀升，去年sukhumvit Bang Na至（Samut Prakan）北榄府，轻轨盘800米内的售价大约为均价8万泰铢/m²（约1.6万人民币），如今已经接近10万泰铢/m²（约2万人民币），而且这几年是持续上涨，是曼谷未来sukhumvit大道升值的最大潜力。

同时，往芭提雅的高铁方向也是途经Samrong始发站，从去年到今年初，都呈现很高程度的涨幅。

根据莱坊数据显示，曼谷的轻轨一号线sukhumvit 路2017年初开始，从Bang Na到Samrong外部的Sukhumvit地区的新公寓开发项目将不断扩大，以此满足在曼谷或者在Samut Prakan（北榄府）有工作需求的人们。

而这些地区将受益以下因素：

①是土地的位置和成本。具体而言，该位置受益于BTS城市轨道交通系统一号绿色线的延伸，该系统目前正在建设中，并将延伸至北榄府的Praeksa路。

该地区已经发展，拥有完备的公用事业和公共服务。许多商业项目已开发；这些包括曼谷国际贸易展览中心（BITEC）等。

②其次，该地区已经逐渐开发完善，拥有完整的事业单位写字楼和服务中心以及购物中心等。许多商业项目如今已经开发完成，其中包括Samrong市场，Imperial Samrong购物中心和曼谷国际贸易展览中心（Bitec）。

③该sukhumvit地区靠近Poochaosamingprai路，Theparak路和Samut Prakan等工作就业场所，加上重要的工业区。sukhumvit延伸的后半部已经成为商业和工业部门之间的中心枢纽连接区域，从而更是成为住宅新区。