【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房（二手房拍卖为主）过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。

旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。--- 大悟

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文/阿料Cotto

我的看房日记六 2015年7月18日 晴

无论在澳洲的任何一个城市，带不带火车站，因为国人的先入为主，仿佛总被列入筛选房屋的一个很重要的因素。今天我们要看和分析的区域叫Concord, 是没有火车站的区域，因此按照国人的思维，这样的区域的不熟悉是可以预料到了，因为早被筛选出选择范围了。

Concord位于Parramatta河的南岸，距离悉尼市中心13公里，地处内西区。东与Five Dock，Canada Bay相邻，北与Mortlake（目前非常火，认购人士非常多）, Breakfast Point接壤，西边又与North Strathfield,Concord West（房价过去涨幅爆表）相邻。因此此次的看房是十分有趣的。

Concord数据简介：

Number of houses/units：4443/2316

House/unit sales –last 12 months：155/47

Highest price paid– last 12 months：$2,990,000

Lowest price paid– last 12 months：$370,000

今天在Concord参加了两个拍卖，一个House，一个Unit，虽在同一个地方，但House和Unit的表现截然不同。

第一个是422户型的House，占地五百多平，位于一个小的十字路口，临街还是有一定的车流量，不算静街，但也不至于很吵，步行至North Strathfield Station15-20分钟，而且没有大的坡度，在接受的范围之内。

虽说是House，但房型的设计感觉不是那么好，没有一个房间，包括客厅是向阳的，所以整体给人感觉比较暗一些。参加拍卖的人非常多，有40+，其中，中国人不超过5个，也都没有参与竞拍。1.4M起拍。

拍卖师是一个非常幽默的人，把现场的气氛搞得非常活跃，整个拍卖的过程给人感觉都非常轻松有趣。开始的叫价幅度为25K，很快就被叫到了1.6M。和之前参加的任何拍卖不同的是，从开始到最后都是由三个竞拍者叫价，而不是常见的两个人的竞争。拍卖过程中多次出现两个人相互叫价，另一个观望一会再回来叫价，竞拍者在拍卖的过程中居然还可以休息一会儿。不过在拍卖的过程中也可以看出来他们之间在暗暗较劲，对我这种看客来讲，这种“斗争“要比只有两个人的竞拍要有意思的多。叫价幅度一会高一会低，都在试探对方的承受力。

最终此套独立屋以1.674M成交。

第二个是312户型的Unit，三个卧室和客厅都是朝北的，采光很不错。房子给人感觉有40年以上的房龄，公共区域不是很干净，步行至Strathfield Station和North StrathfieldStation都在10分钟以内。参加拍卖的人不是很多，有个别的华人，还有些邻居过来看看自己的房子能值多少钱。其中一个大妈给我印象很深，我在厨房的时候她问我这里有什么景观View吗？我说没有什么，她自己爬在窗户上看，还给我说有City View，很不错。我也顺着她看的方向看了一下，明白了她眼中的city view，从树缝间，隐隐约约能看见一点，真佩服她得观察力(最后一张图就是所谓的city view)。

起拍价680K，现场没有成交，私下negotiate。拍卖开始后只有一个人叫价---681K，直到拍卖结束也没有人再出价。所以现场没有成交，事后我在网站上看到已经卖出，说明negotiate后成交，但没有给出成交价格，不过价格应该不会有太大的变动。

阿料总结：

即使在同一个地方，不同物业的受众也是完全不一样的，就拿今天两个拍卖来说。参加House拍卖的人群与参加Unit拍卖的人群相比，不论穿着上还是气质上都能感觉出明显的差别。毕竟价格差了一倍，承受力完全不一样。回想一下之前Hurstville的拍卖（参考我的看房日记四）也有同样的情况出现，一个House和一个Townhouse，起拍价分别为1M和860K，参加拍卖的人群也有明显的差别。参加House的人群以中国人为主，但参加Townhouse的人中国人只有一半，而且最终是被印度人购入。

从数据上可以看出来这里的房价的涨幅非常非常好，Unit涨幅是之前看过拍卖区域里最高的，Concord West是悉尼过去5年涨幅最好的区且没有之一，中位价值差为116.4%， 价格涨幅达到71.43%，要远远高于Concord的43.17%。

但是House的表现则不相上下，Concord West过往5年涨幅为58.7%，Concord为57.85%。House的涨幅也是中等偏上。个人认为，由于Concord区的公寓太旧，但凡这里有新的项目出现，其表现都是可以预见的，犹如过往的LaneCove, Crows Nest等。

这个区域不单单涨幅很好，租金市场的需求也不错（可能只是因为房租便宜，看的人比较多），交通，购物都挺方便，但Unit的现金流表现却很差。

我认为主要是因为这个区域的Unit太旧，Unit租客的承受能力有限，再加上周围区域有很多新的物业，导致低收入的人群在这个区域聚堆，所以租金的价格涨不上去。这也导致了租赁市场对户型的需求没有特点，相对平均。但这又有什么关系呢，并没有影响这里的房价上涨。

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