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本周六，Mirvac的Harold Park项目最新一期Altivolo即将开盘。
我知道对此项目有兴趣的国内外投资人有很多，遂将去年编写的2篇关于此项目的分析编辑上传，与众位分享。
【评论员文章25】
《闹市中的最后一块明珠---Glebe》
一片183年未被开发的土地，一片曾名噪一时的跑马场，如今已经被驰名海外的著名澳洲开发商Mirvac拿下，在这片3.8公顷的土地上，18栋高档住宅将拔地而起，彻底改变Glebe无高档小区的历史。此后，Glebe再无大型土地可以开发。
有人怀疑，市中心的房屋物业费会不会太高，包括我自己，在Harold Park即将推出伊始，我也有过此类怀疑，因为city中心的1房$1000一季度已经不是什么新闻了，尤其是对二手房而言。但当参加Mirvac的内部宣讲时，我才知道，这里的1房只要$500一季度，2房只要$800一季度。放眼整个悉尼市中心，这样的物业费也几乎绝迹了。另外，尽管Mirvac公然宣称，我们所做的产品就是比同区域的物业高！但这并不影响，楼盘的销售速度。因为，很多跟着Mirvac的项目走的投资者们，已经深深知道其无以伦比的质量，将是房产未来升值的关键，将是在未来物业费不会无厘头升高的前提要素。
当然，City Council也是非常tough的，他们可以批准你在这里打造高档小区，但条件是必须规划出40%的土地用于绿地建设，否则一切免谈。而对于，未来居住在这里的人们来讲，既然愿意掏出上百万来拥有未来的家，为的就是这得天独厚的环境，而这未来的绿地，让这一大片小区性住宅更多了片家的温馨与宁静。
我还记得第二期Eden开盘伊始，Mirvac把开盘日搞得像鸡尾酒会一样，而值得一提的是，来参加“鸡尾酒会”的几乎都是鬼佬。这又是为什么呢？因为澳洲人的价值观里，居住地可以没有水景，可以没有大型公园，但有一点是绝对不能妥协的，那就是安静。与Zetland,北悉尼等正在热卖的楼盘不同的是，Glebe是以House为主的小区，是传统的澳洲人居住地，自然十分安静，同时它还是拥有澳洲文化底蕴的地方，如果周末你曾与当地人出来Brunch, 那么我相信你一定来过这里，品尝一杯地道的咖啡，再点一份上好的Bacon&eggs… …
Glebe可以称为澳洲咖啡文化的发源地，尽管作为一个老城区，但他不是以仓库为主的老城区，而是有文化积淀的老城区，而文化，不是快餐，不是随便盖几栋大楼就可以立马盖头换面的，底蕴是不能复制的，Because it takes time.
曾经的Glebe, 聚集了很多，用Financial Review的原话，---noisy students, 而现在居住在这里的学生已经非常非常少了，原因是一个区的未来发展，一定伴随着房租的增长，而学生们已经变得很难承担了，所以被慢慢淘汰。这与Wolli Creek是一样的道理，人口变化与结构不是一成不变的。未来居住在这里的人群将以高收入人群为主，你相信Darling Harbour几十年前是片垃圾场么? 你相信现在的Rhodes过去是化工处理工厂么？有些东西是可以变化的，比如人口组成，人口数量，而有些东西是无法变的，比如离市中心的距离，比如海湾等等。
距离市中心2.5公里的Glebe, 毗邻Rozelle Bay,对于未来居住在此的人们，包括Jubulie Park等在内的4大公园，海湾内的游艇码头，远处望去的Anzac Bridge是属于每天居住在此的住户的，穿梭其间的叮当车等等，不单单是其享受生活的附加产品，也是未来小区发展的重大财富。
拥有63%以上的澳洲本地人居住在Glebe,而City council平均人口组成却只有49%。这说明了这里是当地人喜爱的地方，因此，对于高收入人来讲，花100万澳币以上去拥有一套这里的物业也就不足为奇了。
Glebe的未来发展，依托的就是不可复制，这样拥有海湾，游艇码头，大面积绿地，高质量低物业费低密度的独特性，放眼全悉尼2.5Km之内，只有Balmain和Pyrmont, Milsons Point等可以与其媲美了。有兴趣的话自己去网站查查，看看你没有150万能否在那里拥有同等类型的高档公寓。
总之，你要钓鱼要知道鱼儿吃什么？你要做房产投资，要知道当地人喜欢什么？我想这个问题，每一位投资人都应该了然于胸。
