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接上期报道，澳居乐业团队继续给大家带来布里斯班住宅市场的深入分析。
住宅市场分析
布里斯班中央商务区(CBD)作为布里斯班最大的商业白领就业区,绝佳的地点成为该地段及周边内城区住宅市场发展的主要因素。这里拥有庞大的就业基础,对新居民住宅供应却十分紧俏。
基于2014年上半年的260笔销售记录来看,布里斯班CBD的公寓中位销售价格达到52万澳元。布里斯班CBD大约拥有64栋公寓住宅楼。其中只有少量的公寓楼(3栋)是2007年以后建成的。
由于CBD及内城区的公寓市场供给有限,随着周边的城市发展,内城区的二手公寓交易市场在全球金融危机后强势回归,公寓增值强劲,增值速度超过布里斯班全市平均水平。
2014年上半年,布里斯班内城区公寓的中位销售价年增长率达11.8%,在过去的10年里,年均增长率为4.4%。
布里斯班内城区的住宅供应,相较布里斯班其他区的住宅市场更为紧俏！
根据Urbis布里斯班公寓分析报告,通过对布里斯班内城区新公寓的调查指出,2014年第2季度公寓销售量有所增加, 总成交量为871套。
布里斯班内城区的不断发展,配合基础设施的更新和投资,有望创造更多的对这个黄金住宅地点的需求。对于潜在投资者来说,布里斯班内城区稳定的租金回报和强劲的未来人口增长预测,均为布里斯班公寓市场的进一步发展奠定了坚实的基础。
租赁市场分析
布里斯班内城区的公寓租赁市场需求强劲。根据最新市场数据显示,租赁市场供给紧俏。研究发现,新和近新公寓，相较旧公寓，能获得更高租金。其中，CBD的中位周租金呈现出持续长线增长态势。
布里斯班内城区交通便利,基础设施完善,生活娱乐设施齐全,是布里斯班最大的就业中心,以上地段优势使得内城区同时成为重要的居住地。
根据租赁管理局(RTA)的数据显示,在过去的10年里,布里斯班内城区,1居室,2居室和3居室的公寓周租金年均涨幅达4.1%到5.2%。这一数据显示,布里斯班内城区的公寓租赁市场需求旺盛,该地段不但提供了绝大部分的工作机会，而且正在进一步发展成为多元化的时尚生活中心。
布里斯班内城区，相较整个布里斯班市政府管辖地区,其租金相对高出32%到52%。根据最新租赁市场数据,布里斯班内城区的新和近新公寓，比周边其他公寓租金更为丰厚。
由于学生和青年白领对租赁公寓的强劲需求,内城区租赁公寓变得异常紧俏。新和近新的1居室,2居室和3居室公寓可获得高出市场平均租金水平11%到19%的租金超额。
首府城市公寓市场
布里斯班公寓价格更为经济适宜,公寓平均价格水平分别比墨尔本和悉尼低34,000和152,500澳元。这一数据成为一项关键投资标准,极大的提升了其它州投资者对布里斯班公寓市场的投资兴趣。
从租赁回报率方面看,2014年第2季度的租赁回报率再创新高,获得高达4.7%的毛租金回报率。这些数据有力证明了布里斯班公寓市场的投资价值。
通过比较布里斯班内城区,墨尔本内城区和悉尼内城区的市场数据得出,目前,布里斯班公寓市场价格最为经济适宜。2014年6月,悉尼内城区比布里斯班内城区的公寓中位销售价格高出27%,相当于179,000澳元。比布里斯班CBD的公寓中位销售价格也高出14万澳元。
根据2011年人口统计,布里斯班CBD居民的经济收入高于布里斯班内城区,并和悉尼内城区居民相当。根据官方统计数据,布里斯班内城区和悉尼内城区居民平均每周收入分别为795澳元和917澳元,而布里斯班CBD的平均每周收入为859澳元。
如果考虑到居民平均每周收入以及租金,布里斯班CBD租赁市场表现出强劲的市场需求,租赁市场紧俏,能达到比布里斯班内城区和悉尼内城区更高的租金回报率。
随着布里斯班经济的快速增长,雄厚的经济基础以及持续的投资让布里斯班不断向前发展,而这一切也成为布里斯班房地产市场未来发展的坚实基础。
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