Fairfax集团首席经济学家Andrew Wilson:墨尔本房屋市场展望 “将继续复苏”,墨尔本东方地产微信公众号文章

安德鲁

安德鲁是有着20年经验的经济学家和房屋市场分析师，他一直致力于洞悉澳大利亚房屋交易市场的规律和走势。他是澳洲经济发展委员会（Committee for Economic Development of Australia, CEDA）的代表及发言人，也是澳洲政府城市基础设施研究网络（Australian Urban Research Infrastructure Network）的专家顾问。

他在墨尔本皇家理工大学（RMIT）取得了房屋市场经济学硕士和博士，目前在许多媒体平台上，包括《悉尼晨报》（Sydney Morning Herald）、《时代报》（The Age）、《堪培拉时报》（Canberra Times）、《布里斯班时报》（Brisbane Times）等等广播、电视和报纸上做房地产专栏，并且在Domain的网站上做他的分析博客。

安德鲁讲话非常快，并且铿锵有力，像摇滚乐队中的架子鼓的声音一样，有速度，有节奏。在台下的时候还比较不显山不露水，等到他站上讲台，手里握住麦克风，就立刻像变了一个人似的。他每年大概要做一百场这样的演讲，如果没有同样的激情，恐怕没法坚持这么久。所有到场的观众，无论是买了房子的，还是准备买房的，一定都想问他同样的问题：房价将来到底是涨啊还是不涨？下一波投资热点在哪里？

“泡沫or经济复苏？”

近期，很多关于墨尔本房地产泡沫的声音充斥着媒体，这使得许多购房人在拍板前不由得迟疑了。所以，演讲的一开始，安德鲁就问他面前的观众：“泡沫？你们知道什么是‘泡沫’吗？你们肯定都听说过泡沫，对吧，很可怕，不是吗？对，非常非常可怕。我今天就要告诉你们‘泡沫’是什么，不过你们不要告诉别人哦。”

安德鲁随后顽皮地说：“别紧张，我会告诉你们一些我收集到的信息，全部是好消息。”

“我觉得今天能够在在座的各位面前阐述分析中国市场，是我的荣幸，因为有一个传统是澳大利亚人从那些先贤那里继承来的，无论欧洲人或者古老的东方人，就是对于财产的强烈认同感。我们澳大利亚的文化源自于一个财产权有不小争议的历史背景，那时候土地产权仅仅属于特权阶层。而现在，我们把澳大利亚视作一个包容的社会，土地房屋产权平等的向所有人开放，而所谓澳大利亚的一个精神，就是每个人都有权利拥有属于自己的房子。”

“在每个人拥有自己的房产之前，一定都要克服许多困难。这永远不是一件容易的事情，永远。因此，这也是为什么房产会如此珍贵的一部分原因，同时，无论那些媒体怎样乱七八糟的说三道四，这也是为什么对于房屋的渴望将继续笼罩墨尔本房屋市场的原因。”

安德鲁坚定的表示，墨尔本的房屋市场在剩下的半年以及未来的两年半之内，会继续保持有力的态势。“也许这并不是什么意外，墨尔本作为一个房屋市场将继续复苏，信心将会回来。一个有活力的、表现优异的经济增势，是逻辑上推动房市复苏的第一动力，也是最重要的因素。”

威尔森博士并不是只是说说而已，他拿出了他精心准备的各种数据图形，让人看得绝对眼花缭乱。比如他的“房价周期模式”图，就清楚的表明，墨尔本的房价处于刚刚走出低谷期并进入房价顶峰前的复苏阶段。而关于热门区域，他也清楚的用不同的颜色标出了各个地区未来的发展走势。感兴趣的朋友可以去Domain搜索他的博客。

在演讲前的午餐时间，安德鲁就曾告诉记者说，他个人认为墨尔本拥有澳大利亚最可观的房屋交易市场，当然这也是经济发展的一个标志。

“所有的现象都标志着墨尔本经济的复苏。但是你们知道，永远是那些负面的报道才能卖出报纸。最近我们都听到了许多关于泡沫的毫无根据的说法，这些都站不住脚。让我担心的是，越来越多的一些半瓶子醋的人和一些不应该参与评论的人，都要从法规制定的角度插一脚。这种紧张的氛围，让我不得不讲一讲我对所谓‘泡沫’的看法了。实际上，我们在这个星球上所能掌握的最稳固、最安定的规律，就是房屋价格周期了。”在安德鲁的眼里，悉尼是一个更加国际化的市场，和伦敦、巴黎、纽约一样，几近饱和，初次购房者很难再分一杯羹，而墨尔本市场则相对充满更多机会。

“矛头指向外国人是不明智的”

本来下午的演讲，安德鲁·威尔森博士准备了90多页的PPT内容，但是由于时间因素，他不得不删掉了关于外国投资所占比例的20页内容。但是在午餐的时候，他向记者讲了一些没机会跟别人讲的内容。

这几年，总有一些关于外国人投资房产导致澳大利亚房价攀升过快的声音充斥着媒体，在一些地方甚至有人直接抗议中国购房者的大量涌入。对于这个问题，安德鲁明确的持以否认态度。“只有9%。可能有些报道会说20%的房价都是外国人提高的，这可能是根据一个什么所谓的调查报告，出自所谓一百名‘房地产专家’的言论，其实他们其中有20多个都是卖房子的中介。我们只能通过外国投资审查委员会（ForeignInvestment Review Board, FIRB）所提供的报道和数据分析，维多利亚州4.9%的二手房和9%的新房交易是经外国人之手的。让我担心的问题是，如此低的交易量却导致众多人把矛头指向外国人的涌入，这是非常不明智的。”

安德鲁的数据收集自FIRB和澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics, ABS），以及通过对于实际交易量的测量和监测。“澳大利亚统计局会监测交易的数量，目前为止大部分是2014财政年的数据。墨尔本的外国人交易数据要多过悉尼，这很大程度上是因为留学生。许多留学生持有暂时的签证，他们有些人通过一些途径取得了居住权，而有些人在离开之前必须卖掉房子。墨尔本有许多留学生，这就影响了房屋市场的走势。”刚刚的7月1日，号称史上最严限制外国人购房的政策开始实行，安德鲁说，向外国投资人收取更多的钱是疯狂的。因为澳大利亚经济需要这些外国投资的积极参与。“这个政策是一个不好的信号，似乎在说‘我们不希望你们来我们国家’，或者‘我们不希望你们来我们这当学生’。因此，可能人们就去加拿大了。”

据2015年3月的数据显示，墨尔本季度房价增长趋势是稳步上扬的。增长和回落都比较有序。2011年墨尔本房价开始了30%的增长，，2012年矿业繁荣也推动了房市，2014年购房者对墨尔本房产的信心也让墨尔本房市稳步发展。因为墨尔本有着较低的利率，及合理的收入比例，在墨尔本购房并没有给购房者带来过大的压力。

在墨尔本28.2%的家庭租房，33.8%的家庭拥有自己的房屋，其中35%家庭周房贷少于其30%的收入。威尔森博士认为，墨尔本目前拥有世界最平衡的房产市场。