引言 澳洲房市，向来不缺崩盘或者危机论，最新调查显示，2017年如果利率上调，将会严重打击悉尼房屋买家的信心。然而，海外投资者似乎又扮演了另外一个角色，不断攀升的海外投资人数把澳洲房市推向了一个很尴尬的境地：澳洲人不买房？没关系，我们歪果仁买！
2017年如果利率上调，将会严重打击悉尼房屋买家的信心。
经济和房地产预测机构BIS Shrapnel 的经济预测师在《 Building in Australia 2015-2030 》报告中称，新公寓建设的需求将在2016-17年放缓。
而对于新公寓需求下降的原因则是由于银行利率的“适度上调”，利率的上调会影响到房屋买家的信心。
报告称：“悉尼的市场对于利率的升降非常敏感，因为悉尼房价的可支付问题非常严峻，而且悉尼房市中的投资者居多。”
自2014年，新屋——大多是公寓房的建设数量超过了49,300。这是自2003年以来的最高水平。新屋建造数量的巨大增长主要是源于投资者期望通过低利率，使得房屋赚的更高的资本增长。
同时BIS Shrapnel 预测，墨尔本的公寓房将在未来三年面临供大于求的情况，而在悉尼却没有这种迹象的出现。
BIS Shrapnel的副总监霍特里（Kim Hawtrey）称：“这一区别主要是因为悉尼房屋的缺口太大，据我们预测，这个缺口在未来几年内都不会消失。”
虽然预测这个财政年新屋建设将达到58,700所，创下历史最高纪录，但是由于悉尼近几年房屋建设的不足，房屋数量依旧满足不了市场的需求。
“在未来几年中，我们必须保证每年建设80,000——90,000所新屋，才能慢慢堵上这个巨大的房屋缺口。同时，由于房屋数量的巨大不足，房价也不可能出现崩溃的局面。”
Domain集团的高级经济师Andrew Wilson表示同意：“悉尼的房价能这么突出主要就是因为房屋的供给不足。”
墨尔本房客：宁愿租房也不愿买房
据《Domain》报道，Bill和Paddy租了一辈子的房子，在过去34年，他们住在Elwood的一个三房独栋屋里，这是墨尔本的一个海边小镇。他们在这里养大了两个孩子。直到房东决定将房屋拆掉建成公寓，他们才搬了出来，现在他们住在Brighton的一个老房子里，他们过得非常开心。
Paddy夫妇其实并没有打算租一辈子的房子，只是和很多澳大利人一样，他们发现买房子的开支太大了，他们的亲朋好友很多都在英国或者南非，所以他们更愿意把钱花在海外出游上，而不是把积蓄都用在房屋贷款上。
“我们或许能够支付一套远离市区的房子，但是我们并不打算这么做。我们夫妇两人在Elwood相识相爱，我们就想住在这里，但是我们永远都不会有足够的钱买这里的房子。”
澳大利亚人都喜欢购置自己的房屋，但是现在越来越多的人选择租房子住了。在2011-12的住宅房屋占用率和开支调查中，澳洲统计局发现在过去两年中澳洲占有房屋的人数从1994-95年的71%下降到了67%。
新州租房协会的高级主管指出，在一份针对新州租客的调查中发现，57%的租客选择租房住的原因都是因为他们买不起房子。
新南威尔士大学城市住宅专家Hal Pawson教授称，现在人不仅仅是喜欢租房住，他们还希望长期租房，据调查，三分之一的私人房屋租约都是在10年左右。
IBISWorld的创始人和总裁Phil Ruthven
澳大利亚的一个全球商业信用调查公司IBISWorld的创始人和总裁Phil Ruthven也认为长期租房好处多多，他本人的房子也对外出租了23年。
Ruthven认为把钱投资在偿还贷款以外的地方更加的合理。他也对购置房屋出去房屋贷款之后的各类开销进行过计算，如果加上房屋的维护费用，保险费，物业费等等，那么7年的周期里就要多花费$211,500 。
尽管限制重重 澳洲房产海外买家还是不断攀升
据《澳洲人报》报道，根据澳洲国民银行（NAB）提供的数据发现，尽管澳洲对海外房产投资者的监管审核制度收紧，海外投资人数却在不断攀升，特别是在维州房市中，海外投资人数增幅较大。
三月份季度，澳大利亚现房销售中的海外房产买家的比例在7.5%，到六月季度，这个数字就上升到了8.6%。
NAB的调查还发现，澳洲房产的海外买家在第二个季度中，在新屋市场反应平淡，相比与第一季度所占份额15.6%来说，第二个季度对新屋的需求下降到了12.8%。
澳联邦政府在2月25日公布计划：对海外买家严格征收申请费，用来监测非法购买澳房产及防止海外买家扰乱市场价格。
7月份，艾伯特政府对海外房产投资者增加额外的税费，银行贷款条件也将趋于严格。
NAB的调查明确了海外投资买家在公寓房和独栋屋市场的不同表现。
NAB称，今年第二个季度，在新屋市场中，海外买家在公寓房销售中占据16%的份额，在独栋屋销售中占据11%的份额。
这个数据是全国的平均水平，各州之间的具体数据相差也比较大。
墨尔本的新公寓中，28%的买家都来自海外，而新州的新公寓中只有16.5%的买家来自海外。
同期，在现房市场中，公寓海外买家占11.4%，独栋屋海外买家占9.4%。
从统计的数据中不难发现，在维州的现房市场中，海外买家份额最大，占据了16%。
尽管澳洲对海外买进购买现房的要求十分苛刻，海外买家的数量在澳洲房地产市场中还是占据了相当大的一部分。另外，首次置业者购买房产的数字也大幅增加，这主要是因为很多首次置业的买家都选择了投资房，并将首次购置的房屋进行出租。
似乎有了一个恍然大悟的结论：利率上调，刚需者买不起房，政策限制，这些都不是问题，海外投资者正在下一盘很大的棋....
资料来源：Domain/澳洲人报
腾讯澳洲房产综合编译报道
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