澳洲40年物价回顾:收入增10倍，房价涨30倍。

如果你经历过1975年，它感觉似乎并不是特别的遥远。

在1975年，越南战争结束，Medibank、澳洲邮政和Telecom(现在的Telstra)成立，Gough Whitlam总理被解职。

这些都是40年前的事了。

此后40年发生了很大的改变。

Y世代，Z世代和阿尔法世代出生。

互联网、数字媒体、智能手机和社交媒体接管了我们的生活。

多元文化成为现实，澳洲现在拥有丰富各异的文化。

当时我们看“大白鲨”，现在我们看“乐高电影”。

在1975年，澳洲人口是1379万，到2015年我们几乎拥有2400万人。

澳洲的中位年龄也从当年的不到30岁增加到现在的37.3岁。

人口学家Mark McCrindle说尽管在有些地区房价得到了控制，我们的房屋供需模型导致了房价上涨的失控。

“现在比40年前多了1000万人。”他说。

“家庭变得更小，所以我们需要比以往更多的房屋，而且还有海外买家和投资者。”

“所以需求超过了供给。”

他说澳人应该预计房价上涨会继续下去，年轻人的情况将比他们的父母一代更加艰难。

房产泡沫？澳洲房产买家中只有9%是外国人

据澳洲某知名广播公司报道，一位领先银行分析师称，他进行的大规模调查表明，在澳洲的房产买家中只有9%是外国人。

当地某知名数字金融分析公司调查过2.6万个家庭，其中15%是第一次买房，他们回答了一些关于房子的问题。他们的答案令该公司自信地估计，外国买家至少占首置业者投资领域的9%。

该公司表示，无论如何，这也只是一个保守估计。并称这个数字仍可能被低估。他说他没有按照相同的方式来分析更广泛的市场，但他认为外国买家的比例也就大致如此。

同时还指出，他的研究显示了另一个明显的趋势：越来越多本地首置业者购买房产是为了投资，而非用于自住。

报告估计，35%的首置业者是按揭投资者，57%是自住型业主，8%不靠按揭买房。解释说，很多买家觉得买不起自己理想的地段，就改为购买投资房产，以这种方式挤入市场并分享任何资本增益。

房子只是买来住的？澳洲房产推翻你的传统观念！

房子是什么?仅仅是个家，是个住的地方么?它取决于国家背景下所赋予它的特性。对于澳洲的房子来讲，它不仅仅是您度假旅游的家，更是最好的投资理财工具。

1投资工具

澳洲房产历经百年，交易机制成熟透明，政府监管得力，没有资金风险。空置率低达3%。澳洲房产近50年来平稳增值，平均每7-10年翻一番，增长趋势稳定，是非常好的投资理财，分散资金风险，抵御通货膨胀的最佳工具。

2抵押工具

澳洲房产首付低，使投资风险小，收益大。

3再融资工具

澳洲房产增值部分不用出售，再次经银行评估后可贷出增值部分，增加您的现金流动。很好的实现了货币到资产，资产再转为货币的流动性。

4外汇投资工具

a.高通胀下，人民币绝对购买力下降，对内贬值，对外有升有贬。外汇投资的确有风险，但同时，单一持有人民币本身也是最大的风险。抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币，持有强势货币，澳币这样的资源性货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的，只会越来越贵。

b.在澳洲买房后，可申请对冲账户。有多余的资金，可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。既享有了高额活期存款利息，又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单，受益无穷。

5传承工具

澳洲无房产税、无遗产税，是非常好的财富载体。中国的房子超过20年银行不与抵押贷款，只能低价套现，出租还得再掏钱装修。2020年老龄化人口高达20%，房产需求减少，指望政府拆迁而获取高额赔偿已不可能实现。

6海外留学教育基金

选择好的区域，好的楼盘，通过房产的增值可实现儿女的免费海外留学，同时解决自住问题。

7养老基金

澳洲购房享有永久产权，通过租房带来的源源不断的正向收益，实现以房养老。而中国的房子因产权问题，市场不够成熟，超过20年的房产破旧不堪，银行一般不予贷款，无法实现以房养老。

瞄准墨尔本校区 用房子为孩子”生”钱

澳洲房产的投资大环境可谓是处于最佳时机，低利率、低汇率，为您投资澳洲房产节省大笔人民币成本，相比于去年同时期，每100万澳元可节省100万人民币，整整节省了一笔留学费用啊。而作为最有收益保障的学区房，更是抢手之时。

中国人对教育的关注程度很高，随着澳洲签证政策逐步宽松，将会有更多人远赴澳洲读书，而墨尔本学校校区房更是大势，成为了墨尔本当之无愧的吸金地。

一是留学生增加，提供了更多的租房需求，房屋供不应求；二是学区附近房屋升值有保障。“以房养学”、“以房养贷” 学位、房产双赢投资，墨尔本房产升值趋势明显，投资一栋房子或多栋，不仅可以自己住，也可以租出去及边住边等升值，何乐而不为，有钱送孩子去读书，何不一起为孩子房生钱。

澳洲买房者口述:不要像我一样错过机会

他告诉我的我基本都没信，因为我永远是在对比过去，对未来没有任何的想象力。今天，当时的未来已经成为了过去，好像他说的都没什么错。看看周围的朋友，没有因为早买房而后悔的，而像我这样错过机会的人只能用抱怨代替遗憾，你会像我一样吗？

前几天收拾旧东西无意翻出过去看房子时的笔记，把喜欢的房源罗列在一起，清晰的标明每套房子的朝向、户型、价格等各方面的优缺点，可惜最后哪套都没买，现在回头看，那些所谓的优缺点都不重要，随便买一套现在都赚了不少钱。

每逢年底，地产业都会稍微冷静一阵，无论国内还是澳洲都是如此。但是作为一个永恒的话题，朋友聚会时还是免不了要聊一聊。朋友这段很小的叙述让我很有感触，我曾经面对地产中的介绍更是嗤之以鼻，放弃了很多机会，现在我知道，我不该在怀疑中选择了放弃。

09年的一天，接到一个地产中介的电话，并约定了见面。

他像其他地产中介一样，穿的人五人六儿，看着挺像那么回事。

简单寒暄后进入了正题

他建议我房子越早买越划算，以后只能越来越贵，我不信，结果现在价格真贵了很多。

他建议我除了自住房还应该投资更多物业，我认为没必要，现在凡是投资过的朋友除了工资收入还多了一份额外收入，都很开心。

他建议我房子持有越久赚的越多，我没信，认为房子不可能一直上涨，结果房子价格果然一直震荡上涨。

他告诉我澳洲人口将迅速膨胀，带来住房刚性需求，我很怀疑，结果后来发现统计局也是这样预测的，2061年澳洲人口居然翻倍。

他告诉我澳洲房价基本每十年翻一倍，我完全不信，结果仅仅过了5年，旧房价格涨了很多，新房更是贵的买不起，也许不用十年就能翻翻了。

他告诉我澳洲房屋空置率低且可查询，完全不用担心出租，我还是很担心，结果发现朋友的投资房目前还没有空置过一天。

他推荐我期房首付低，比买现房容易，我坚持自己意见，要买看得见的东西，要攒更多钱买现房。结果等我攒够了钱，房价涨了很多，甚至需要去参加拍卖会和别人竞争。

他告诉我投资房可以合法避税，房子越新、收入越高效果越明显，我没信，现在朋友用每年退回来的税钱去渡假很潇洒。

他告诉我公寓和别墅比也有自身的优势，我不认可，我坚持要买别墅，因为土地也归我。现在朋友已经买了好几套公寓，压力反而比我小。

他告诉我他自己也投资，我持怀疑态度，应该是为了让我买房子才这么说的，现在才确认他已经有很多套投资房，涨的都不错。

他告诉我的我基本都没信，因为我永远是在对比过去，对未来没有任何的想象力。今天，当时的未来已经成为了过去，好像他说的都没什么错。看看周围的朋友，没有因为早买房而后悔的，而像我这样错过机会的人只能用抱怨代替遗憾，你会像我一样吗？

“回想那5年你失去了多少？”

“现在还不晚，行动起来吧”

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