最近几个月，澳洲的住宅楼巿，似乎成了内地开发商 与一般散户的新宠儿。其实这个趋势，由来已久；早在80年代，中国香港与台湾的投资者，已经投资悉尼及墨尔本房地产市场。但无论他们投资当地房地产的原因 是什么，北亚的投资者都集中投资在悉尼及墨尔本，因为这两个城市是澳洲一东一西的龙头，亦是当地经济发展重要阵地。 北亚投资者偏好悉尼及墨尔本 澳洲房地产投资者的投资目的各不相同，部分因为子女到澳洲读书，买较租划算；而子女大学毕业之后，房子升值则更合意。另外亦有纯为投资，因为澳洲与北亚时 区相同，透明度又相度较高的巿场。无论是因为子女读书还是纯为投资，北亚的投资者都集中投资悉尼及墨尔本。主要原因，是澳洲中部为沙漠，东南部是宜居的温 带经济气候。故此，经济发展都偏重在这一带，而悉尼与墨尔本则是这区域里，一东一西的两个龙头。其余城巿，以布里斯本及珀斯为第三及第四大城巿，但两者皆 为矿业经济，而且整体经济规模均比悉尼及墨尔本小得多，故此房地产巿场亦较为波动。所以海外投资者，一般都是以悉尼及墨尔本为主。 央行警告房地产现泡沫 澳洲在2011年前，受惠于中国的原材料需求，带动了各种投资，所以经济向好，汇价大涨。汇涨的一个结果，是澳洲民众发现海外消费远比国内便宜。尤其是 2009及2010年，澳洲国内的消费几乎没有增长，国民收入的增长，都花到旅游及境外互联网的消费之上。在2011年后，原材料带动的投资开始减慢，澳 洲随之而经历了两年左右的转型期。但到2013年，房地产巿场便开始显著回暖。即使澳洲央行于9月发出了房地产泡沫化的警告，但澳洲楼市似乎还处于扩张 期。 以自然对冲方式购资产 海外投资者要投资澳洲，要考虑资金如何调配。如果要承造按揭的话，宜以澳元贷款为主。以当地货币借贷，购买当地资产，业内称之为自然对冲。自然对冲的好 处，是减少在货币波动的时候，投资者需要补仓的机会。在2008年的金融危机中，澳元在4个月内，由1澳元兑0.98美元跌至0.60美元，跌幅达四成； 但在一年之间，又重上0.90美元的水平。假如投资者以美元或人民币借贷，则用作抵押品的房子，账面价值便会一度大幅下跌四成，导致负债比率大升，或甚至 变成负资产。银行在这个时候，有权要求投资者补仓；而若投资者未能补仓，银行就有权收楼，迫使投资者斩仓。但若投资者以澳元借贷的话，资产与债务的价值一 同下滑，故此不会改变负债比率，亦不会出现补仓的问题。而在一年后，资产亦会回升到贴近原来的水平。这类货币波动，短期的杀伤力往往很高，但控制得宜，鲜 有造成长期的伤害。 自然对冲，放弃的是美元与澳元之间的息差，但换来的是中长期的稳定性。尤其是投资期较长的机构投资者，几乎都会以自然对冲的方式，购买海外资产。