据2014年第三季度房产市场报告，境外投资者和开发商持续被墨尔本享誉全球的宜居环境所吸引，掀起了墨尔本公寓的开发和投资热潮。而房产的升值潜力一直是投资置业者最为关注的话题。近期，位于墨尔本市中心的二手公寓房以高达25%的利润成交，引发了热议，再次刷新了人们对市区公寓房升值空间的期待。

墨尔本房产市场的环境

曾四度蝉联世界最宜居城市榜首的墨尔本，在医疗、教育、基础设施和体育方面均有着明显的优势，也因此成为当地及海外投资者的心之所向之处。据统计分析，墨尔本城区的人口膨胀势头强劲，其增长速度在澳大利亚主要城市中仅次于珀斯。随之而来的则是对房产层面的影响。在未来的三十年，墨尔本城区的房屋需求量将保持每年2%的增幅。

房产开发层面，在截至2014年8月的十二个月间，共有价值十四亿澳元的开发地块被购置，也促成了如今墨尔本城区高密度住宅公寓的建设。与前一年同期相比，地块的销售量也呈大幅增长，涨幅达57.7%。其中，36%的买家来自海外，包括多个历史最高成交纪录。而高质量的公寓房项目销售业绩也非常可观。

城市规划

在当地政府行政区发展前十名的区划中，除了莫兰德（Moreland）以外的地区，在其余九个区划中均有更多的公寓建筑项目获批（参见图表1）。具体来说，在2013至2014财年，大墨尔本区共有4，520例项目被批准建设，远多于位列第二名的Stonnington（1，907例获批项目）。

图表1：ABS研究统计数据-居于前十位的行政规划区新建公寓项目审批数量对比

截至2014年7月，共有23，370个维州住宅公寓项目获政府批文，较之上一个年度增幅达9.4%。从宏观来看，这一数字超过了十年来平均每年15，540例的记录。据预计，项目审批的数量还将继续增长以适应地块销售量的增幅。而墨尔本的获批项目数量将超过其他首府城市，其人口膨胀的强劲势头和对房产的需求量将为此提供强大的支撑。

在未来的十年，将有数个铁路及道路项目造福墨尔本居民。Dingley通道和East West Link将提高道路承载量和货物运输能力，而墨尔本轨道链和机场轨道的建设将为更多的通勤者提供便利。

房产建设

回望过去的十年，起重机的升降构成了墨尔本天际线的又一道风景线。据建造价格指数显示，在这期间，房产建设成本以4.3%的速度逐年增高。该指数映射了各层面的因素，并以房屋造价相关的各组成部分为参照，包括劳动力和建筑材料成本及资源的可利用性。而值得注意的是，自2005年6月起，房屋造价指数脱离了对消费指数的考量，这是1989年以来的第一次，并且有逐渐摒弃消费指数这一参考指标的趋势。

图表2：ABS研究统计数据-房屋造价指数和消费指数曲线图

房屋竣工状况

自2007年以来，刨除经济状况所引起的价格指数波动，维州新竣工的房屋总价值呈上升态势，趋向超越十年的平均水平。截至2014年6月的一年间，新竣工的房产总价值达58.2亿澳元（参见图表3）。

图表3：ABS研究统计数据-十年内维州新建成公寓型住宅总价值走势图（单位以十亿计）

公寓房价值呈稳健增长态势

截至2014年的两年间，墨尔本城区的公寓房价值一路飘红。2013至2014财年见证了六个百分点的增长，延续了上一季度1.9%的增幅，中位价达到了约47万澳元，并继续呈现积极增长的趋势（参见图表4）。其中，公寓销售数量在一年内增加了16.4%，达到了约35000套的成交量，而墨尔本CBD为此数据做了极大的贡献。

图表4：ABS研究统计数据-墨尔本城区公寓房中位价年增长量趋势图

公寓房租赁市场

截至2014年6月一年间的统计数据显示，墨尔本城区公寓房周租金涨幅达2.6%，中位价为395澳元。从空置率层面来看，以6个月为考量期，墨尔本市中心辐射半径10公里范围内的平均值为3%，且呈持续稳定状态。单就墨尔本市中心来说，空置率平稳在2.9%，略低于3%的市场供需平衡点。墨尔本CBD与城内西北区的租赁市场表现乐观，持续保持着约5%的总收益值。而总体来看，市场的优异表现以一房公寓为主，两房公寓为辅。

总体来看，墨尔本的公寓房市场无论从市场的大环境，还是升值空间都蕴藏着无限的生机。以世界最宜居城市为依托，以良好的政策环境及城市规划和设施为驱动力，墨尔本城区将会在截至2021年的每年迎来2%的人口增长量，而这主要归功于海外移民的涌入。此外，趋低的融资利率也推高了房产开发商及投资者投身市场的热情，不断优化着公寓房的质量，提升着公寓房的增值空间。