在澳洲买房子，一般都会使用对冲账户，今天就和大家聊一聊在澳洲投资房产时如何利用对冲账户将自己的利益最大化。

Offset Account 是为 -

‘offsetmortgage’而专门设立的银行账户。这种银行贷款产品首次出现是上个世纪90年代的澳大利亚，美国把这种特有的贷款服务称为‘Australian mortgage’。20世纪90年代末，offset mortgage开始变得风靡起来，各大银行都开设了此项业务。

对冲帐户的本质：与单纯的还款帐户有些相似，它既是客户购买澳洲房产时的储蓄帐户又是还款帐户。

对冲帐户的特点：它的存款利率与房贷利率完全相同。购买澳洲房产时我们每个月要付的贷款利息就少了。而对冲账户里面的钱是客户可以随意存取，没有时间上的限制。

案例分析：

1、假设你贷款40万，贷款账户的BALANCE余额就是-40万。如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费），你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是40-10万=30万的利息。
比如第二天你又放里30万进对冲账户，那你需要付的就是35万-35万=0的利息也就是没有利息了。（请注意对冲账户仅仅是影响到利息的部分，如果选择本加+利息的还款方式，本金是不受对冲账户资金影响的）

2、澳大利亚包括房贷上每个月会有至少两笔交易记录。一个是银行收我们的月供/本金（比如说1000澳元），另外一笔是银行收我们的贷款利息（比如说900澳元）在这个情况下，也就是说我们每个月只是有效的减少了我们欠银行的房贷100澳元（1000澳元-900澳元）。对冲账户的好处就是可以节省您的贷款利息（就是减少900澳元的那一部分）。

另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。

以下是一些实用对冲账户的诀窍：

1、我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2、对冲账户里面的资金能随时存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。

3、澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。
所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSETACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

OFFSET ACCOUNT要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同一个套餐里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。
而且付了年费就不用付贷款申请费了 （一般贷款申请费为500-600不等），也帮省了贷款申请费。

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