澳洲税务局(ATO)公布的最新《2015年房东税务指南》,AMS澳洲移民留学服务微信公众号文章

澳洲的财政年度是每年的7月1日至第二年的6月30日。个人所得税申报的截止日期一般为10月底，但如果通过注册税务师办理退税的话，截止日期通常能延长到第二年的5月15日。

在澳洲拥有投资房产的话，报税时要了解：
哪些收入必须申报？
哪些费用不能抵税？
能抵税的费用中哪些可一次性全额抵扣，哪些要分期抵扣？

澳洲税务局(ATO)每年都会公布一本名为《房东税务指南》(Guide for rental property owners)的小册子，针对这些问题进行解答。

下面整理的信息取自最新的2015年《房东税务指南》，有具体问题还请咨询专业税务师。

1、哪些收入必须申报
需要申报的收入除了房租以外，还包括租客损坏物业的赔偿金，以及政府津贴等。

1 租金收入

2 用于冲抵房租的商品或服务
比如，你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。

3 用于冲抵房租或修理费的押金
比如，你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。

4 租客损坏物业后支付的赔偿金
比如，你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。

5 保险赔偿金
比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。

6 政府为安装太阳能热水系统提供的津贴

7 等等

2、哪些费用不能抵税
不能用来抵税的费用主要有这些：

1 投资房的购买和出售成本
在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。

2 你没有实际承担的费用
比如，租客自己支付了水电费，你不能用这来抵税。

3 投资房自住期间的费用
比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己和亲朋好友使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。

4 买房前去看房产生的旅行费用

5 你为寻找投资房源去参加讲座而产生的旅行及其它费用

6 等等

要注意的是，如果你用比市场低的价格将物业便宜出租给亲朋好友，那么抵扣的费用是有限的。

比如，你把投资房借给朋友住了一个月，正常的月租为2000澳元，你只收他200澳元，那么这段期间你最多只能抵扣200澳元的费用。如果你朋友一分钱也没付，你就不能抵扣任何费用。

3、哪些费用能一次性全额抵税
以下费用是可以在发生费用当年一次性全额抵扣的：

1 招租广告费(Advertising for tenants)

2 银行费用(Bank charges)

3 物业管理费(Body corporate fees and charges)
如果出租的是独立房，不需要交物业管理费，但自己要负责维修；如果是公有产权的物业(比如公寓或联体别墅)，那就要委托物业管理公司来维护共同区域，并定期支付物业管理费。这个费用主要包括楼宇保险，楼宇管理费和公共维修基金等。

4 清洁费(Cleaning)

5 市政费(Council rates)

6 电和煤气费(Electricity and gas)

7 园艺和除草费(Gardening and lawn mowing)

8 室内音频和视频服务费(In-house audio and video service charges)

9 保险费(Insurance)
包括楼宇保险、财产保险和公共责任险等。

10 银行利息(Interest on loans)
能抵扣的部分是为贷款支付的利息，本金还款部分不能抵扣。

11 地税(Land Tax)

12 出租文件费用(Lease document expenses)
包括准备材料的费用，出租房屋产生的注册费和印花税。这条主要是针对首都领地(ACT)的，那里买房通常不能完全拥有地权，而是拥有99年的土地租借权，因为很多土地是政府未来可能规划使用的。在首都领地，印花税是可以一次性抵扣的，和其它州不同。

13 律师费用(Legal expenses)
比如，为驱逐不付租金的租客所产生的律师费。不能抵扣买卖房产时支付的律师费。

14 贷款解除费(Mortgage discharge expenses)

15 害虫防治费(Pest control)

16 出租管理中介费(Property agent fees and commissions)
只能抵扣出租中介对出租房的管理、检查和收租等费用，不能抵扣买卖房产时支付的中介费。

17 建筑估算师费用(Quantity surveyor’s fees)
专业建筑估算师的职责是上门检查物业，记录可折旧的设施和物品，评估建筑成本及所有设备装置的成本，最后出具一份有法律效应的40年折旧退税报告。

18 修理和维护费用(Repairs and maintenance)
出租期间的维修或常规保养费用可以一次性全额抵扣，比如，更换坏掉的窗户，维修管道和修理电器等。
但装修扩建等对房屋增值的花费要分期折旧或在出售时计算为物业成本抵消资本增值税。这里包括用于进行室外美化、房屋隔热和增加房间的花费，也包括购买物业时产生的初期修理费用。
比如，你在租客搬来前让工匠刷墙，更换坏掉的灯具，修理卧室门，还进行了白蚁治理，更换被白蚁咬坏的木板。这些费用是用来让房屋达到适合出租的状态，而不是在房屋取得租金收入期间产生的，对房屋产生的是增值作用，不能一次性全额抵扣。

19 秘书和簿记费(Secretarial and bookkeeping fees)

20 安全巡逻费(Security patrol fees)

21 服务费
比如热水器的维护费用。

22 文具和邮费(Stationery and postage)

23 电话费(Telephone calls)

24 与税相关的费用(Tax-related expense)

25 交通和汽车费用(Travel and car expenses)
包括收租、看房和维修房屋时的交通费用。

26 水费(Water charges)
指的是你为出租房支付的水费，房客自付的水费不能用于抵扣。

27 等等

以上这些可抵消的费用必须是由你本人支付，且用于投资用途的。如果你的房产只是出租了部分房间，或者只在部分时间出租，那么需要按照出租比例来计算抵税费用。

4、哪些费用能分期抵税
以下这些费用不能一次性全额抵税，要分期抵扣：

1 借贷成本(Borrowing expenses)是指为获得贷款而产生的直接费用，包括贷款开办费(Loan establishment fees)、产权调查费(Title search fees)、为通过贷款审批支付的房产评估费(Valuation fees)，房贷保险(Mortgage insurance)，等等。

如果总的借贷成本超过100澳元，则最多分五年抵扣；如果不到的话，可一次性全额抵税。

2 附加资产/设施设备的折旧(Amounts for decline in value of depreciating assets)
投资房内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可分期折旧。如果是公寓的话，在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并分期折旧。

3 原始资产/建筑结构的折旧(Capital works deductions)
投资房的原始资产建设费用也可分期折旧，包括地基、主体结构、门窗、瓷砖等。1985年7月18日起建造的投资住宅物业都可申报建筑结构折旧，如果建于1987年9月16日前，建筑成本每年的折旧率为4%，之后建造的物业年折旧率皆为2.5%，折旧期为40年。

总的说来，如果出租收入高于费用，也就是说投资房在赚钱，那就要缴纳额外的所得税。

反之，如果出租收入低于费用，也就是说投资房帐面上在亏损，那就可以利用负扣税政策来得到退税。

如果当年没有足够的收入冲抵亏损，可转至下一年的财政年度抵扣。

要注意的是，投资房的退税不一定要等到财政年度结束，将全年已经多交的税一次性地退回来，也可以在一年中的任何时候通过税务师向税务局递交申请表格，估算出房产投资的大致亏损额，预先得到退税，从而改善现金流。