房价几乎永远是置业者甚至普罗大众所关心的主要问题。对于政府相关部门这个议题也关乎于民生与社会结构。

政府倡导的morehousing approvals, better housing affordability就可以看得出政策走向。按照这个思路，决策者相信供应与需求的平衡是影响房价的工具，所以近来确实有越来越多的住宅用地获批。

众所周知香蕉是人们主要日常食用消费品，也是一个能够较好反映通货膨胀的代表性农产品之一。如果飓风摧毁大量产地，香蕉产量直接下降，导致市场供应不足的话，香蕉价格应声而涨。同理，2011年底香蕉产量得到了极好气候的催化，4周内翻了两倍，而价格暴跌61%。可见气候的好坏给香蕉价格造成的波动无疑是巨大的。这个简单的供需经济学理论自然的被沿用到改善住房民生问题的方法上。

从2010年的14,000新房建成到2013/14年的28,000新房建成正好也是翻两倍。价格走向如何? 沿用以上香蕉经济理论，房价并没有下降61%，反之上涨21%。可见，多种一点香蕉和多造一点房子并没有达到一样的效果。

TheConversation (theconversation.com)8月29日发表的一篇文章列举了以下原因说明为什么房子不是香蕉:

1. 房价是受整个市场的价格影响的，而新建房只占了市场的1%至2%，根本不足以左右价格。

2. 香蕉涨价，大不了不吃香蕉。房价涨了，不能大不了不买。相反大家会蜂拥去买，免得继续涨将来买不到。

3. 房子不买，不能大不了不住了。不买就得租，可是租金如果和还贷款差不多甚至更贵,那还不如把钱用来供自己的房子来得舒心。

这么说不代表多建点房子对于房价压制无效。只不过单纯利用这个方法效果不显，客观因素太多。

那既然香蕉不是房子, 那是不是等于房价将永远涨不停? 这个暂时列为一个梦想吧，没人能够百分百肯定。不过不考虑实际收益单纯考虑通货膨胀的话，这个理论上是成立的。重点是房子上涨是不是比手里的现金贬值来得快。

我们这里不谈房价会不会永远涨不停。只是探讨到底什么因素能够有这个强大力量影响房价涨跌。其实这个因素就像能够影响香蕉价格的气候一样。那到底影响房价的“气候”是什么呢?

影响房价走势的“气候”是利率。

为什么说利率足以强大到能够影响房价呢? 就如以上文章提到的一样，房子不买就得租, 如果租金和还款差不多, 那还不如买房自己供。当然前提是你有足够的首付。我们在先前的文章中已经探讨年轻人可以如何提前实现置业梦。

那怎么样才会租金成本和还款成本差不多呢? 那就理所当然的归功于利率的高低。假设利率低，还款成本甚至低于租房成本，大众自然选择购房，放弃租房。如果利率上涨导致还款成本远高于租房成本，现实现金流压力下无疑租房将成为最容易的选择了。这时候不管是牛市砖家说的心理因素主导买房还是熊市砖家提出的人口结构(Demographics) 导致资产泡沫破裂都经不起推敲。因为成本压力或现金流条件永远是主导一切的动力。在现实面前人人都得低头,买不起就是买不起, 太贵了租不出去就是租不出去。

这里顺便提一下HarryDent Jr. 的demographics理论。被房产牛市砖家批评的体无完肤。我本人也不是很赞同HarryDent Jr.的理论，当然不是因为牛市砖家的空谈理论。Henry忽略了家庭背景或世代累积的力量，现在买房的谁不是20多岁百万以上房子随便买? 何止中国人这样, 不是新闻还报了个当地澳大利亚律师在 Surry Hills为自己6岁的孩子提前置业么? 我们n1帮各族群买家办理父母担保贷款买房也不少。这足以说明父母的帮助不止影响孩子未来财富累积的速度，甚至影响了楼市走向。所以当父母的值得深思，这个话题我们在另一篇文章讨论。

言归正传，利率才是影响房价走势的因素。那籍此是否能够预测房市走势呢? 多少是有点关系的。毕竟现在大环境几乎肯定未来短期内利率保持低点。

这回房产牛市砖家开心了。

不过不代表低利率环境下房价就会不断高歌猛进。原因也很简单，那就是杠杆能力的衰竭 (请参见之前的文章)。那什么是杠杆能力衰竭？如果你有十万年薪, 可以买80万的房子。如果你的工资不变，再买一套投资房的话就不能80万了，可能50万。以此类推再买的话就可能是30万的房子了，这就是杠杆衰竭了。假设全国人口都用尽了杠杆能力，遭遇全国性杠杆衰竭,贷款不足自然直接造成买家市场枯竭。没人有能力买房子自然房价暴跌。最近上升失业率6.4%就是一个警示了, 加上工资增长速度比不上房价上涨的速度，更另人担心房价会不会下跌。

这回房产熊市砖家开心了。

不料异军突起,政府的政策造就了新一波购房生力军 - 自主管理型养老金 Self-ManagedSuper Fund (SMSF)。可能以亿计的SMSF携巨额带动了房价新涨势。政策允许SMSF贷款投资买房等于是让大众可以用自己的养老金作为投资房子的首付。大大提高了杠杆能力。每个上班的人都有雇主法定必须为员工缴付的养老金,这个数量之庞大堪称澳大利亚资金最雄厚的行业之一。

也就是说只要你有份工作,雇主就必须帮你攒养老金。5年10年后你的养老金可能就足以支付房子的首付了。也就是说雇主帮你存钱买房。当你自己的杠杆能力衰竭之时,另一个选项就是利用SMSF投资。待你收入有所提高自然杠杆能力再次复苏。如何成立SMSF以及利用此工具杠杆贷款买房? 我们的持牌税务与理财专家随时为您服务。

这时候形势又回到了房产牛市。当然还有其他客观因素如海外买家蜂拥购买楼花快速消化新建房子，亦或议员建议对海外买家增收印花税都会有一些影响。

总的来说, 到底如何破除房价波动的迷思? 如上所述，个人的收入才能够不被房价的“气候”即利率所左右自己的房产投资考量。所以，提高现金流，加上积极承担孩子的未来才是最佳的渠道。

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