据《Domain》报道，成功达成一笔房产交易需要了解如下三个要素：知道什么可以谈什么不可以谈；头脑冷静；提前做市场调查。

有效谈判是一门技巧，而在房地产市场多了解情况也非常关键。买卖房地产不但有法律和财务上的规定，它本身还有自己的门道。

我们采访了新州房地产研究院（REINSW）院长Malcolm Gunning、物业法专家和新州律师协会代表Richard Harvey以及昆士兰咨询和健康中心心理学家Christine Bagley-Jones，让他们告诉你房地产买卖中应注意的专业性、合法性以及情绪上的方面面。

以下就是我们从专业人士处获得的房产谈判的9个要点。

你可以在拍卖前提前与卖方协商以下合同条款，包括：付款时间、预付款金额或支付方式、租户或空置的处理、家具和其他设施。买方也可以协商其他不利条款。Harvey表示，“如果卖方同意为某个买家对合同做特定更改，那么卖方律师就会通知房产中介，如果那个买家最后中标，在合同签订和交换前就需要将之前同意的更改写入合同。”

Gunning和Harvey都表示在新州的公开拍卖中，如果一个竞拍者成功与卖家协商更改合同（如将定金由10%更改为5%），那么协商结果应向所有竞拍者公开。根据Harvey的说法，这是通用法律，但是你也要向法律顾问落实本州或领地是否也有这项规定。Harvey表示，“如果卖家够谨慎的话就应该知道，在公开拍卖中他们有义务让合同条款更改保持透明。”

Gunning表示，“如果是在拍卖中，出价高一点，把追逐低价的买家赶出去。如果你认为这是个好房子，值一百万，那么直接出价90万或95万。以高价进入是明智的做法，然后才能进入真正的竞争阶段。”

Gunning表示，私下协议购房时也要运用攻击性策略。他说到，“你需要快速出手，要有自信有力度，对自己说我很想要这个房子，我要把合同拿给我的律师看，我的财务状况允许我买这个价位的房子，我有能力达成这笔交易。”

Gunning表示，如果你是私下协议购房，减少冷静期或完全放弃也是个非常好的谈判策略。如果你决定这样做，提前对房产做严格调查非常重要。

如果你要放弃冷静期或通过拍卖购买房产，提前让自己的财务状况审核通过是非常有必要的。你还应该在签合同之前检查相关建筑和地层并对房产进行合法检查。

一旦签订合同你就必须购买房产，尽管也有买家在签完合同之后的付款期退出交易，但是那是因为卖方没有遵守公开声明要求等合法原因。Harvey表示，“买方律师可以告诉你卖方是否遵守了这些义务，买方能否退出合同拿回定金。”

实际上，不管是什么销售方式，Harvey都鼓励买方在看房前就通过财务审核，这样购买过程会非常快。

有时候卖方会非常固执不降价。Bagley-Jones表示，“经常有卖家因为非要卖到自己想要的价格而一直持有房产，实际上接受几个月前稍低的出价更好，差的那几千块钱几个月的利息可能就补回来了。现实点吧——人们的个人财产常使他们的价值感膨胀超出实际范畴。”

如果你是买方，不管是在拍卖中还是私下交易，如果超出你能接受的方式就放弃吧，她说到，“你要知道肯定还有其他这类房子，肯定还会有别的适合你的房子。”

你和同伴都要对那套房子有归属感，这很重要。Bagley-Jones说到，“不管房子多漂亮或卖掉它有多重要，都不要危害你们二人的关系，最好的办法是互相沟通一下或咨询第三方得到一些意见，然后继续你们的决定或改变它。有些人认为寻求第三方帮助是脆弱的表现，但是其实这是聪明的做法。这是你一生中的重大决定，你会希望这是个令人满意的经历，而不是让你遗憾好几年。”

出价过高或过低时有发生，让人非常焦虑。新州房地产研究院表示这种错误不能宽恕。Guning强烈建议所有买家和卖家在定价前都要进行市场调查，然后再出价或报价或在拍卖中竞价。他也建议参考中介的意见，中介有比较透明的定价方案。

Gunning表示，“但是不要忘了中介的钱是卖方支付，最好的结果就是皆大欢喜。如果你的谈判或拍卖比较透明，那么大家就都会满意。你会愿意与有透明方案并能为双方都考虑到的中介合作。”

买卖双方的坦率对谈判也有帮助，尤其是涉及到价格和双方动机上。

当然，你不想过度暴露，那么就不要透露底线或有太多感情表达，只需要提供足够的信息推动谈判进行即可。

购买过程可能是非常艰辛的！Bagley-Jones表示，“如果你犯错了，或者已经尽全力了，原谅自己，也原谅同伴，继续下去，不要培养遗憾。”Harvey如此说，“大多数买家在成功买到房子前都会错失好几次机会，不要沮丧，就当为以后买房子进行实战演练了。”

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