又到一年退税时，今天我们来重点梳理一下关于澳洲投资房退税的一些注意事项和退税回报最大化的技巧。投资房退税看似简单，其实不然，其中可以申报的退税项目繁杂且容易混淆。在做退税的时候，也许会忽略一些相关费用，您是否已经达到退税回报最大化了呢？而且退税时有一些不能申报的费用，需要谨慎考虑。如果不小心申报了,可能会被税局调查，并且可能会有Penalty，得不偿失。

首先都有哪些费用是可以退税的呢？

1. 租房广告费（Advertising for tenants）即，投资者在招租时产生的广告费。

例如: 在报纸上刊登出租信息产生的费用等。

2. 物业管理费（Body corporate fees and charge），通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。

3. 借款手续费（Borrowing expenses）即，办理贷款过程中所产生的花费。

例如: Loan establishment fees，如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税，若大于$100则要分5年来抵扣。

4. 清洁费（Cleaning），关于清洁投资房的费用。

5. 市政费（Council rates），为投资房缴纳的councilfee。

6. 房屋设施折旧（Depreciation on plant），房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告，根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。

7. 园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing），为投资房修整园艺所产生的费用。

8. 房产保险（Insurance），为投资房缴纳的房产保险。

9. 房贷（Interest on loans），如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。

10. 地税（Land tax），即为投资房的地税。

11. 法务费（Legal fees），请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。

12. 除虫费(Pest control)

13. 房屋中介代管费或者提成（Property agent fees andcommissions）,如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。

14. 房屋维护维修费（Repairs and maintenance）, 如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。

15. 房屋折旧(Capital works deductions)，可参考物业折旧评估报告，一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。

16. 文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）,房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费，文具费都可以退税。

17. 交通费（Travel expenses）, 去视察房子或收房租时产生的交通费用。

例如: 房东本人在悉尼而其投资房在布里斯班，如果因为要处理出租房事项从悉尼赶往布里斯班，产生的交通费用可以退税。

18. 水费（Water charge），房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税。

19. 其他房屋出租费用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的杂项费用。

关于投资房退税需要注意的事项和Tips：

1.在计算退税的时候要注意ownership的分配，联名购买的房产不能只由一个人报税。

例如，如果一套房子是夫妻共同拥有，老公拥有95%，老婆拥有5%，则夫妻双方都需要申报投资房收入。

2.如果投资房是current financial year 成交的，需要注意，交给vendor的一些费用也是可以计入退税的。

例如，council, strata, water具体费用可在Settlement Sheet找到。(请参考Settlement Sheet)

3. 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的Taxable Income。

例如，如果因为Bonus致今年的个人收入特别高，则可以提前支付投资房下一年的Interest Expense并计入当年的退税中。

4.房屋在从自住房转向投资房时，需要注意房屋贷款利息费用的计算，要按比例分割，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。

5.投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报，例如，stamp duty.

6.如果房屋的首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。

例如：房东通过Topup自住房来支付投资房的20%首期，那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。

7.报告中会有两种折旧方法，一般加速折旧法（Diminishing Value Method）可使得在前几年达到退税回报最大化，而(Prime Value Method)相对来说，折旧数据比较平均。

需要注意的是，新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税，必须分年限申报。

8.申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。

要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报最大化，最好的方法是咨询有经验的会计师来处理投资房退税。他不但可以帮你做账，还可以代表你的利益来专业答复税务局的查询。不要太计较请会计师的费用，因为他们熟悉你的个案，弥补漏洞，同时为你制定更合理的节税方案。