2015年2月25日Tony Abbott 政府宣布要进行对澳洲海外投资申请政策的重大改变，具体背景和相关解析请看我当天的博客【目前仅仅是计划：普睿德律师事务所深度法律解析澳大利亚联邦政府未来可能收取FIRB申请费的新闻】。随后，澳州财政部紧急跟进公布了相关政策改动意见征询稿（Source: The Australian Government the Treasury)，其中详细说明了具体准备实施的细则，并征求全社会的意见。由于其中详细列举了可能动用澳大利亚税务局（ATO， Australian Taxation Office）采取行动配合FIRB审查违反海外投资法的行为的措施，以及对相关可能的惩罚措施的征求意见的说明，导致众说纷纭，很多人惴惴不安，以为要怎么样了。其实深入读进去这些政策，你会发现，除了FIRB申请费增加了，其他真的没有什么值得大惊小怪的。

首先，此征求意见稿为立法前，政策预备改变公布后，立法正式稿件出台前的正常的程序。不像某些国家的某些行政机构，前一天还一直辟谣，否认，但是政策可以在午夜12点突然公布。澳洲的征求意见稿会有公布期，此政策征求意见稿表明最后意见提交时间为今年3月20日前截止。此后才能进入立法准备、起草、审议、通过、公布、实施过程。这会需要至少几个月的时间。就像普睿德律师事务所王斐律师在上篇博客推测的，可能需要到今年7月后。当然，由于Abbott政府病急乱投医，也可能会启动特别审批通过程序，但是我还是预测7月份前实施的可能性不大。所以，至少请各位已经买过的（签过合同并且已经支付了10%定金，或者更不用说已经收房了的），尤其是通过澳大利亚普睿德律师事务所购买过澳洲房产的各位，一定放心，只要阁下是通过正规律师事务所为阁下处理了正常的法律手续，阁下的海外投资申请一定已经合法处理，阁下可以不用担心多交费用，不用担心有什么处罚。

当然，如果阁下不是通过正规澳洲律师事务所处理购买手续的，或者甚至只是通过代理公司没有聘请澳洲律师处理购买澳洲房产手续的，请一定马上联系澳洲正规律师事务所，以确保阁下购买澳洲房产手续已经正常申请了FIRB，以避免不必要的法律后果。再进一步，由于本政策实行还有一段时间，那么即使阁下没有及时处理FIRB手续（比如自己购买没有通过澳洲律师事务所而直接签署的合同，或者没有澳洲律师解释审查合同，或者明知没有申请FIRB，或者不确定是否自己请了律师从而不确定自己是否申请了FIRB），只要阁下在该政策正式通过成为法律之前，通过正规澳大利亚律师事务所进行纠正，主动申请改正错误，可以确保安全过渡。一旦法案通过实施，这个机会就再也没有了。

在征求意见稿中，澳州联邦政府欢迎海外投资并承认海外投资为澳洲经济增长、增加澳洲就业机会、为澳洲消费者提供更多选择、促进良性竞争并且增强澳大利亚在国际市场的竞争能力方面做出积极贡献，同时海外投资可以为澳洲引进新技术、提供更多基础建设、增强国际供应链、提高澳大利亚技术基础，从而帮助增强澳洲的竞争和创新。

当然，话锋一转，澳州联邦政府说要确保海外投资不能和国家利益相悖。其中两点比较关注：农业土地海外投资，以及大城市中高房价下的住宅房屋海外投资。在众议院经济委员会的关于房产海外投资报告（Report on Foreign Investment in Residential Real Estate, 报告）中强调目前的法律应当保持原状。基于此报告，澳州联邦政府考虑如下改革：

1. 基本法律不变，仅仅是提高审查合法性和增强对违法行为的处罚（动用ATO）；

2. 提高刑事处罚，同时增加民事处罚条款。

3. FIRB申请要收费（这个我上篇博客已经予以说明了，包括基本的不变的FIRB法律政策请参看【目前仅仅是计划：普睿德律师事务所深度法律解析澳大利亚联邦政府未来可能收取FIRB申请费的新闻】

针对农业土地，澳大利亚普睿德律师事务所会在今后的文章中详细解释。这次仅仅就住宅的海外投资政策做出分析解释。

澳洲税务局ATO

为什么引入税务局，因为根据上述报告FIRB和财长可以预审批扫描，但是缺少专业调查和执行工作人员，从而在强制性上比较弱。澳洲联邦政府其实认为可以创建新的专家处理澳洲海外投资法律遵守监督和强制执行。但是目前看ATO会有合适的监督履行、强制执行技能、丰富的数据审查系统和法院起诉的经验。澳洲联邦政府考虑在ATO建立新的团队专门处理此类事务，并且从州政府土地登记系统信息数据库、FIRB信息数据库、ATO自己纳税信息数据库和移民局数据信息库交叉审查以找出潜在的违反海外投资法的行为。

律师解析：ATO的引进猛一看挺吓人，税务局要加入审查，让人紧张出汗。其实不用紧张的，这就像天天我们被教育不能闯红灯，然后突然在十字路口放了个警察，比较严肃盯着来往车辆。你只要不闯红灯，该过这个十字路口还是要过啊，不用紧张啊。 从我们的经验看，澳大利亚普睿德律师事务所从2010年建所开始就对每个海外客户都严肃建议他们要遵守澳洲法律，尤其是FIRB法律申请。实践中，澳大利亚普睿德律师事务所在为海外投资客户提供购买澳洲房屋法律程序时，首先严格把关购房合同，确保合同中FIRB条款满足海外投资相关法律要求。经常会有些开发商或者卖家的律师往往图省事就在合同中直接免除卖家责任，通过合同条款让买家担保确定自己不是外国人不受海外投资管理法律管辖。如果没有澳洲合格律师审查合同，海外客户可能就直接签了这种合同，然后本身就已经违法了。澳大利亚普睿德律师事务所会本身就仔细审查此种合同，一旦发现，毫不手软，一定要求对方律师更改此条款，以确保海外客户购买的合法性。同时，澳大利亚普睿德律师事务所会在确定海外客户进行合同后或者甚至在签署合同前第一时间为客户申请FIRB批文，以确保海外客户符合FIRB海外投资法律许可。在具体案件申请中，因为申请FIRB需要获得客户的护照以及以前购买澳洲房产的详细地址，澳大利亚普睿德律师事务所往往会追着海外客户或者客户的代理要客户的护照以及上述以前购买的房屋的地址以便尽早申请FIRB，反而被客户或者客户的代理嫌烦。

曾经有一段时间大约是2011-2012年左右，当时申请FIRB时除了护照、以前购买澳洲房产的信息外，还需要海外客户的澳洲签证的信息。而当时很多中国国内客户都有澳洲一年有效的旅游签证，但是由于澳洲移民局的改革都是电子签证，没有护照上的签证页。然后客户往往找不到电子签证的通知信，然后澳大利亚普睿德律师事务所就一直和客户联系一起想办法找到相关信息以便早点申请FIRB。当时因为这个问题消耗大量时间，非常让人崩溃，但是我们都完美的坚持并完成了每个海外客户申请FIRB的程序，满足了所有的相关的法律要求。此后，大约FIRB自己也发现实在对购买新房的没有必要要求提供签证（因为没有澳洲签证的海外人士也能购买澳洲新房，只有持有临时居住权签证比如学生签证的海外人士才可以购买一套二手房自住），而且增加不必要的行政手续，终于最终免除了提供签证的责任，澳大利亚普睿德律师事务所才能从期间大量消耗时间的工作中暂时得以解脱。

澳大利亚普睿德律师事务所一直都建议客户必须遵守澳洲法律包括税务、移民和FIRB法律。只要海外客户遵守相关法律规定，由正规澳洲律师事务所帮阁下搭理相关事务，提供相关法律建议，阁下是不需要担心是否ATO税务局加入审查与否。

海外投资违法处罚力度加大

目前法律规定（一直是）违反澳州海外投资法律的针对个人的处罚主要是刑事处罚，最高是500个惩罚单位罚款（目前是澳币85000），或者最高监禁2年，或者两者并罚。如果公司违反，其罚金是个人违反罚金的五倍。上述不是什么新法律，这是一直都在那儿的法律处罚措施。那么新的法律处罚是什么呢？主要增加了民事处罚，民事可以和刑事并行。

首先看针对海外投资购买住房物业违法的处罚建议具体如下表格：

律师解析： 澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师强调，上述规定违法事项，除了新增了海外人士申请FIRB批准后实际购买了必须额外申报和对第三方协助海外投资违法行为处罚外，其实本身没有增加什么额外的责任或者要求。如上所述，只要海外投资者在购买澳洲房产时间寻求正规律师事务所的法律服务，经验丰富的律师事务所一定会全面保障海外投资者的利益，帮助海外投资者满足FIRB申请及其他相关责任义务，避免不必要的处罚。

具体分析，目前的司法实践中海外投资者购买澳洲房产，FIRB申请满足法律要求有三种方式（每个物业购买都需要申请，一房一申请）：

1. 海外投资购买者在签署购买合同/合同交换前申请FIRB批文。获得批准，进入购买程序。

2. 购买合同中有特殊条款，规定该合同附有FIRB条款限制，要求海外投资购买者必须在合同签署生效后多少天内必须申请，如果申请没有成功，该合同终止无效。然后海外客户先签署合同，先支付10%定金，律师事务所会在合同交换生效后立即申请FIRB，获得批准后，通知卖方律师即可。

3. 开发商获得期房预批文，具体单个海外投资者购买此已经获得预批文的楼盘不需要在额外个别申请FIRB。

从上述目前的司法实践中，第一种情况比较少见，因为这对买卖双方都有不利。卖方肯定不乐意采取这种方式，因为要等买方申请FIRB获批，期间买方随时都可能更改主意，这是卖方及其代理一定不乐意看到的。对于买方同样不利，因为好不容易看好了一个房子，先申请FIRB，缴纳费用，然后期间万一卖方不愿意卖了，或者有了新的买家（卖方肯定不愿意等），即使FIRB批准了，也可能不能买到想要的房子了，这样就又赔了费用还买不到房子。由此，双方都是没有安全感的，都不太愿意这么做，即使这是澳大利亚联邦政府最愿意和鼓励海外投资交易申请FIRB的方式。但是现在看起来澳洲联邦政府要强制要求必须首先获得FIRB才能购买，要强制推行第一种方式，如果真是这样，澳洲联邦政府在此领域是没有商业概念和感觉的，可能会阻止一些海外投资房产交易的最后完成。

当前司法实践中大部分都是后两种方式。 第二种是实际实践中使用频率比较高的，因为相对于第三种方式，第二种的责任和事务就落在了海外买家的头上。实践中，很多开发商或者卖家的律师，要么是经验不够丰富，没有太多海外投资申请客户的经验，要么是比较懒惰，只是使用非常普通普遍的条款，要么就是故意恶毒的单纯保护卖家（开发商）的利益，在起草的半格式化的合同中列出FIRB条款就是简单的说买家保证不受FIRB管辖，不需要申请FIRB，买家保障免除卖家所以关于FIRB的责任。这种条款一旦海外投资者签署，就落入了陷阱，这个签约本身就违法了 - 因为你是海外人士，你又同时担保你不是海外人士。要避免就需要买家的律师必须仔细审查每条合同条款，必要时必须要求卖方更改合同以确保买方的利益，满足法律要求。当然，目前包括之前即使没有完全满足FIRB法律要求，比如有那种变态FIRB条款而且买家为了节省律师费找了经验非常少的小律师或成交师（Conveyancer）或者甚至直接没有律师的情况下被催促的直接签署了合同，问题也不大，违法了但是FIRB追究的可能性比较小，大家都可以得过且过。这使得很多开发商律师、代理就会有些侥幸心理，非常危险。这就像闯红灯，也没有摄像头，没问题就没问题，但是一旦抓住，法律责任会比较严重。现在新的政策公布，一旦实施后，上述疏忽大意的做法一定要不得。澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师还是强烈建议各位海外投资到澳洲买房的人士一定要寻求专业的正规的澳洲律师事务所的法律服务。

更深一步 讲，新政策公布后第二种情况是否还能适用？是否海外投资者可以和卖家签好合同包括FIRB条款，然后申请FIRB，再满足条件？目前给出的政策还没有给予这方面这么详细的解答和说明。澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师预计（不做任何法律承诺和保障）从商业运作方式、法律的精神、普通法的基本原则和合同法的基本规则来说，应当允许此方式作为满足FIRB条件的海外投资申请的方式。否则只能参看第一种情况，可能比较影响海外投资购房合同签约率。

上述的第三种FIRB申请的情况是开发商获得总体的预批文。这种方式很多大的开发商目前比较乐意采取，一劳永逸，可以展示给所有海外买家说看澳洲政府已经批准允许卖给海外人士了，比较有卖点。同时，减少了FIRB单个申请的时间、程序上的不确定性。但是请注意，现在的预批文都要求，一是开发商必须在澳洲同时采取销售行为，保障本地居民具有同样可以购买此项目的权利，二是开发商必须每年通知FIRB所有海外购买者的信息（每年都要，直到项目完成）。目前包括以前如果开发商没有严格遵守上述两个条件，FIRB也不会将开发商怎么样。即将可能推出的新政策对这两种行为都有民事和刑事的处罚细节。这就意味着，如果一旦上述改变政策成为法律并且实施，那么澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师认为90%以上的开发商不会申请这种FIRB预批文了，因为其主要责任的第二项，万一忘了或者疏忽报告了，或者报告漏了，就有可能承担罚则甚至刑事责任，责任过大，相对于预批文带来的利益，这个责任太大了，不值得。而且更狠的是，如果申请此种预批文，其申请费是具体销售给海外人士的房屋数量再乘以单个申请费用标准（1百万以下5000澳币，百万以上每一百万曾经1万澳币），严重增加了开发商的此预批文的申请费用和负担。同时联邦政府正考虑可能（注意是考虑可能）如果开发商申请获得项目的总体预批文，可能会限制一个海外买家在一个单个的项目中必须不能超过购买超过300万的物业（对没有预批文海外投资者自己申请FIRB购买澳洲房产的，反而没有价钱数额限制）。简单说，如果这些政策都实行，那么项目FIRB预批文制度形同虚设，我不认为有任何开发商会申请。

当然下个问题可能会是澳大利亚普睿德律师事务所的现有海外客户或者海外客户的代理会问的问题：那么海外投资者已经购买的开发商已经获得预批文的项目，会有什么影响？我反复强调，澳洲 基本的法律原则（除非澳洲政府疯了）是法律不溯及以往，已经购买的成交的，对于购买者来说，没有任何问题，不需要做额外的任何事情，也不需要支付额外的费用。但是对于已经获得预批文项目的开发商，可能于此更改法案出台实施后，其责任变得更大。以前可以糊弄过去的（尽管这些责任本来就在），现在一是不能撤回，二是必须满足上述两个预批文中列举的责任，一旦违反，有可能面临比较严重的处罚。

在涉及到FIRB批文的案件中，有些海外人士不太遵守规则，可能出现本身就违法的下列行为：

1. 非居民（海外人士）购买二手房(海外人士不能购买澳洲二手房）或者临时居民购买超过一个二手房（法律规定临时居民只能购买一个二手房用于自住）；

2. 临时居民不把自己购买的二手房作为主要居住地后没有出售所购二手房（包括买了不住空关也不行，签证到期后必须回国的情况等等）；

3. 临时居民出租自己购买的二手房（这个和第二种情况有重叠，但是不是十分清楚，如果作为主要居住地，自己住，可以租出其中一间么？目前政策没有明确细节到这个地步，但是我的理解不可以）；

4. 购买土地后在24个月内没有申请延期的情况下没有开始建筑（海外人士购买澳洲土地获得FIRB批文上有明确要求条件，在申请批准后24月内必须开始建筑）。

上述情况澳大利亚普睿德律师事务所都被问过，事务所一再强调并建议遵守法律，不要钻空子。现在这种可能的处罚措施比较严格，实施可能比较坚决。如果海外投资者需要购买澳洲房产，或者购买后，一定要遵守澳洲法律关于FIRB的要求。

综上所述，其实可能的新政策总体只是强调了处罚力度，这些责任本身海外投资者就要遵守的。增加的处罚是两项，一是申请FIRB后实际购买了或者卖掉二手房必须通知FIRB，二是协助海外投资者违反海外投资法律的第三者比如律师、代理、开发商等等，会收到法律处罚。

新增义务：实际购买和销售需要通知FIRB - 语焉不详

我们先说第一点，这是真正增加的对海外投资者购买澳洲房产的责任义务。目前的政策和司法实践，一旦海外投资购买澳洲房产的FIRB获批，海外投资者就没有了责任，至于最终是否购买该物业，以及什么时间卖掉了，海外投资人是没有责任和义务通知FIRB的。

现在增加的义务一是海外投资者在获批后，真正购买后，必须通知FIRB。那么什么情况下和什么时间通知FIRB呢？什么是实际购买（Actual Purchase）？

如果实际购买是指Exchange（合同交换，指双方签署合同并10%定金支付到卖方指定的信托账户）上述司法实践第一种方式可能比较好理解： 海外投资者先申请FIRB，获得批文后，进行购房手续，合同交换后再通知FIRB合同正式交换了。那么第二种司法实践的方式就比较被动了，因为第二种方式中申请FIRB时合同可能已经交换了， 那么还需要额外通知吗？还有第三种预批文的情况，海外投资者还需要特地在通知FIRB吗？理论上应当不需要，因为FIRB已经在第二和第三种方式中通过申请或者开发商已经获得房屋合同是否已经交换的信息。那么这条责任规定就没有实际意义了，实践中无法顺利推行。

另外一种解读，可以理解实际购买为交房（Settlement)。 理论上说，真正交了房，产权交接后才是真正的实际购房了，因为交房前海外投资人士也可能不买了，转让了，提名了等等，没有真正购买。如果真是这样，会大大加重了海外投资购买者的通知的负担了，意味着在可能距离签合同时间有个2、3年甚至更长的时间后的交房时间海外投资者或者其律师就必须记得通知FIRB，否则会有严重的处罚。如果真的实行，澳大利亚普睿德律师事务所非常有信心通过严格程序管理保证海外客户可以尽到通知义务。

还有一个问题，如果申请了FIRB，获得了批准，然后因为种种原因，交易没有成功，合同没有签署，是否要通知FIRB呢？从立法原意上，新政策强调要提高透明度，加强监管，当然最好通知，但是实践中无法实现：人家都不买了或者买不成了，还要通知你FIRB？还有即使要求通知，没有通知违法的情况下，因为没有购买澳洲房产，FIRB也好，澳洲联邦政府其他部门也好，都不能采取强制措施。现在能采取上述的重重的威胁性的强制措施，就是因为你海外投资者已经购买了澳洲房产，澳洲联邦政府可以就房子强制执行。

那么销售呢？从目前不完整的非法律文件的这个征求 意见稿中，这块比较模糊，应当理解为海外投资者在多少年后将当时购买的房产（不管是海外人士购买的新房，还是当时临时居民购买的当时二手房，现在都变成了二手房了）销售时要通知FIRB。同样，没有详细内容解释，是开始销售就要通知，还是销售合同签署交换后通知，还是房屋过户给其他人后通知？如果转让给亲人呢？如果交房前转让或者提名呢？此征求意见稿中语焉不详。如果这些政策要变成法律，就这些问题必须需要有相关的详细的可执行的法律条文。

还是强调，法律不溯及以往，已经购买的海外投资者，包括已经签署合同交了定金合同交换了的，澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师大胆预计应当不受此项新规的影响。此义务责任如果真正通过实施，应当仅仅适用于法案通过后申请FIRB购买澳洲房产的海外投资者。当然具体法律如果过度，还要看具体法条起草。

新增条款：第三方协助违法处罚

实践中，有些澳洲房屋代理公司甚至澳洲律师事务所，为了促成交易，帮助或者协助海外投资者从事违法行为。比如我经历的一个案件，一个中国人持有旅游签证一定要买二手房，根据规定该中国人不能买二手房，但是该中国人说一定要买。我们律师事务所不敢接，婉拒了这个案件。随后该中国人就找到了一个还是鬼佬律师事务所（当然非常小啦，就一个律师的那种），然后该国人回来就告诉我们说人家鬼佬律师都帮着该人做购房手续，隐瞒购买者是海外人士的事实，没有通报给FIRB。澳大利亚普睿德律师事务所只能对此表示无奈，也表示还是我们不能接受此类案件，并再次强调要遵守法律。现在这个可能的处罚的条款就是将第三方这种无良专业人士的违法或者协助违法行为进行处罚方面的规定。

总结：

澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师通过通读该征求意见稿，可以负责任的告诉大家，第一，目前上述提到很多海外投资澳洲的责任义务基本保持原样，没有实质性变化，过去10几年就是这样。第二，澳洲联邦政府只是加大了审查和处罚力度。如果海外投资者遵循了法律，这些处罚再严，审查再细，和您没有关系。第三，还是强调，法律不溯及以往，以前买的，基本不受影响。如果真的有影响，您的律师一定会通知您的。比如如果对我们的海外客户有影响，澳大利亚普睿德律师事务所必须有责任通知相关的海外客户的。第四，这些上述的政策还只是预告、评估、讨论，还没有说最后会怎么实行，怎么规定，什么时间开始实施尚未可知。最后，只要按照正规澳洲律师事务所的建议遵守法律购买澳洲房产，这些可能的政策不会对作为海外投资者到澳洲购房有什么大的影响。