分析 • 涨还是跌?房价下跌的潜在负面因素

2015年09月04日 新西兰天维房产

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“
天生反对派

”


论坛网友“0222999999”分享了自己对奥克兰房市的独特看法。

“如果你问我房产是否会跌，我的想法是未必会跌，但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来，一旦增长速度减慢了，海外投机资金一定就会撤，那时候估计对房价又是打击。”

此文并不是要给出对房产悲观的结论，而是对奥克兰房市进行完整的负面因素的分析评估。

1
供求关系
新西兰今年也不过增加5万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万5千个家庭的住宅需求。

现在全新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。而公寓一栋楼少则十几户多则数百户。

以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，算上公寓至少可以满足2500户的住房需求，每年能提供3万个家庭的住宅。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量至少可以达到需求量的2-3倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。

2
需求缺口
中国的房产一下热了那么多年，原因有许多，其中一个就是内在的需求性。

1、 中国在过去的私人拥房率几乎为零，都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%，这是一个非常巨大的市场；

2、 城市化的进程。大量农民工涌进城市，也需要更多的商业住房；

3、 城市改建下的各类拆迁。

而新西兰，过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。

3
经济发展
这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产，这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后，这个国家的经济也就生病了。

不说实业，就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中，也都发了财。农民收割，工人制造，但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介，对国家经济发展是喜还是忧？

4
收入水平
房价对于收入来说太高。从居民来说，以前可能1/3的收入用来还房贷就可以，而现在可能会变成2/3，这直接就导致了在其它领域消费的降低，不舍得下馆子，不舍得看电影，不舍得买衣服，这对经济也会是打击。

人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差，而且拉大的贫富差距，这就是社会问题了。

5
海外资金
海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房价增速极快，回报也很高，所有人都涌了进来。

但一旦这个高回报不再延续，其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。


6
可负担性
现在的房市向好，一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。

如果一旦经济滑坡，收入降低，加上利率增加，会有许多人资金链断掉，而被迫抛售。

7
政府大招
这个是我最怕的。对于房价，政府一点儿大招都还没有放。

这些招数如剑悬顶，不知道什么时候会被放出来。这些大招包括，提高土地供应；简化建筑许可审批手续，提高审批速度；更多更严格的税务政策；严控海外投资；加息等等等等。

8
投资回报
相对房价，新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子，周租金拿到手只有800，再扣掉地税维护和空房率，回报率不到1.4%。

如果不考虑房子增值，这还不如存银行吃利息获利多。

买
不买
08年房价也没有腰斩
奥克兰供不应求
只有奥克兰房价一枝独秀
留学生推高出租物业
经济发展不给力
收入水平不够高
政府政策悬而未决
海外投资撤退


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