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房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

图片来源： Association of Foreign Investors in Real Estate

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，先为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

（一）大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

• Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

• Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。

更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

国内买家该选Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。

（二）独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

• 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。

美国最常见独栋别墅样式

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

• 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

美国最常见的联排别墅样式

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

国内买家该选独栋别墅还是联体别墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

1、Condo优势

如前所述，如果喜欢人口较密集的市区中心地带，周围能够方便的找到购物商店、餐厅、娱乐场所等，便利的地铁等公交系统能够到达任何地方，对于无车一族住在Condo应该是最方便的选择。高档Condo公寓楼内即配备自身的公共设施，如游泳池、健身房、可以聚会的大型露台、儿童活动室等，几乎足不出户即可享受，非常便捷。当然Condo最大的好处是有专业的物业管理公司统一管理，除了每月按时缴纳管理费，无须为水电煤气伤任何脑筋，碰到漏水等简单维修，也可请大厦管理员搞定，真正是轻轻松松做业主。如果本人无法长期在美居住打理，则Condo是更方便的选择。

2、Condo劣势

虽然比合作公寓的自主性要大，但因是”共有“，所有业主均须遵守管理委员会的统一规定（House rules）。比如有些大楼规定不能养宠物，楼道里不能放任何杂物（有客户因为习惯在门口放鞋被罚），晚9点后不能放音乐聚会卡拉ok噪音超过一定限度等。此外由于是公寓楼宇，为减少对楼下住户的干扰，法律规定公寓内80%的面积必须被家具或地毯覆盖，这对于普遍偏好干干净净的木地板而不喜欢滋生细菌的地毯的中国买家来说比较难以遵守。而且为了体及到楼下邻居，家中的小孩不能跑不敢跳，更不要说玩皮球开小车了，相较于独立别墅，公寓的使用自由度相当受限。其次，物业管理费的使用受管理委员会支配，如若管理公司管理不善，不仅影响到居住环境和大楼形象，更会直接导致管理费的不必要增长。而更换管理公司等重大决定，均需大楼管委会或所有业主投票决定，结果不受你个人控制也有可能非你所愿。此外，业主对房屋室内进行装修改造，除了向楼宇局还须向管委会进行申报；公寓如想出租，也必须向管委会申请报备，租客情况也须管委会审批。总之，居住的额外成本的可控性较低、对房屋的使用弹性低，公寓单位所有权人处于较被动的地位。

3、独立别墅优势

毫无疑问，拥有独立别墅就意味着投资者对所购地产有独立、完全的所有权。这个优势，对于长期受租赁限制的中国投资者来说是最大的吸引力。当然，房屋建筑面积以外的绿化面积更是一大优势，在得到当地政府的合理报批前提下，所有权人可以自行规划前后院的使用，建造自己私人的游泳池、网球场，至少也能开垦一片菜园子。在郊区的许多别墅占地面积广，独立性强，自己的“领地”内就有山有湖，是做真真正正的”地主”。

4、独立别墅劣势

谈到投资独立别墅的劣势，可以概括为“麻烦”两字。在维护方面，需要亲力亲为负责垃圾回收、庭院绿化、冬季除雪、及房屋建筑的日常维护等；在地税方面，这个“麻烦”体现在税收种类的多样和昂贵；在交通方面，一般需要开车才能到达超市等地方满足生活必需品的补给。可以说，选择独立别墅便选择了真正意义上的美国传统生活方式，注重家庭，回归家庭，也因此更适合有学龄儿童且能够在美长期居住的买家。

纵观纽约房产形态的变化与发展，其多元化得益于本地人生活方式的复杂性和多样性。人们根据自身情况选择适合自己的安居乐业形式，因此地产投资的需求也随着社会生活的变化而变化，相对而非绝对。中国投资者在充分了解了这些地产形态的特性和各自的优劣势的前提下，理性选择适合自己的一款进行投资，相信必能在充分享受生活的同时获得相当的回报。

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