“强势美元”究竟给投资美国楼市带来什么?,秦氏美国矽谷地产微信公众号文章

　“强势美元”究竟给投资美国楼市带来什么？

　　近半年美元指数大涨，约从80涨到93。对于美元的快速升值，中国投资者的第一反应大多为“兑换美元需要更多的人民币”、“还贷费用可能也相应上涨”。其实，“强势美元”存在一个“比较对象“的问题。美元强势是指美元指数走强，这是美元涨跌的常用解释，也就是说，美元指数大涨，主要针对欧元等其他发达国家货币，与发展中国家货币来比较会出现偏离。

　　从美元兑人民币汇率来看，尽管从去年11月以来，美元兑人民汇率持续走高，但浮动不大，一直保持在1：6.2左右。所以美元升值并不会对国人投资美国楼市产生明显的影响。

　　同时，业内专家提醒投资者，比起“强势美元”掀起的波澜，美元走势背后的货币政策其实更需要“警惕”。自2014年10月美国退出QE，从目前来看，美政府依然采取向楼市倾斜的信贷政策，贷款利率较低且浮动较小，QE的退出在短时间内不会对美国楼市产生震动。

　　另外，值得注意的是，一旦未来美国加息政策推出，发展中国家的经济周期将随之改变，此时将面临货币加速贬值，资金流动性收缩的金融系统风险。所以，在美国2015年释放加息信号的前后时间内，投资者应该积极做好投资策略。

　　“14-18“美国楼市大周期——上升？下行？

　　从美国联邦住房企业监督办公室提供的美国近三十年来的住房价格指数来看，美国楼市的大周期一般在14-18年左右。2008年次贷危机爆发，美国楼市进入萧条期并于2012年抵达谷底。一年以后，美国楼市开始全面复苏并实现了近三年房价的持续上涨和房建规模的扩张。美国房屋平均价格指数也从2012谷底的15.5万美元迅速上升到2015年1月的17.8万美元。

　　2015年正值美国楼市1818年以后第10个房产周期的上升区间。从2014年美国房价走势来看，房产销售价格在第一二季度一直保持平稳上涨状态，尽管第三季度经历了小幅下跌，但在第四季度又恢复平稳上升。2015年开年，美国楼市依然保持着良好势头：1月份房价同比上涨5.4%。美国当地房地产网站Zillow预计，2016年1月美国平均房价将同比上升1.9%，并极有可能重新闯入20万美元“关卡”。

　　咬准时机对冲国内经济放缓

　　业内专家分析认为美国楼市价格继续走高的主要因素是其经济的强劲复苏和全国(2014.12—2015.01)平均工资的小幅上涨导致。此外，投资者所关注的美国信贷市场并不会随着美国宽松政策的结束而进入通缩状态；反之，美联储一直将美国房贷利率控制在一个比较低的水平(2015年1月最新数据：3.6%左右)，美国信贷市场的资金流动性依然较高，固定资产贷款环境依然宽松。

　　而对于中国投资者，未来人民币兑美元汇率走势将很大程度上取决于美国政府是否加息。就目前汇率走势来看，近半年来的人民币兑美元汇率出现下跌并维持在6.2左右，跌幅并不明显，对于现在的美国固定房产投资影响微乎其微。

　　2015春季，投资者如果能尽快将部分资产配置于美国资产，则能够及时分享美国经济高速增长带来的红利，同时对冲掉国内经济增速放缓带来的人民币资产价格波动和未来人民币在强势美元和加息影响下的贬值趋势，在当前时间点，美国固定资产投资对于中国投资者来说是非常有意义的。

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