天维分析 • 奥克兰房价的过去与未来

2015年09月17日 新西兰天维房产


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不久前,天维论坛网友 知名房产投资人“阿海”在房产版块上分享了对奥克兰房价的独特观点。

经验丰富的“阿海”一直以乐于助人、敢说真话而闻名论坛。今天,小编稍作整理,将他的发文分享给大家。

谈到奥克兰的房价,很多人都有自己的观点。各种高涨和腰斩的声音源源不绝。然而,历史的数据说明了很多问题。
图片由Kiri Barfoot和Auckland Property Investors Association提供
图表总结
从以上平均销售价能看出,奥克兰的房价基本上没怎跌过!除了2008年国际危机级的金融风暴,但很快又恢复了然后爆增!

大家会觉得为什么奥克兰房价那么抗跌,而且升的那么离谱呢?基本上每8年就一番啊!
原因其实很简单:
移民Immigration!

不太相信?请看以下的历史照片:
图中是1910-1920期间的Onehunga

现在的Onehunga可是中区最火的地区啊,百年老Villa。

只要是全副地的,不能分割的都到百万了,超级受老外欢迎,特别是离机场近,东面离一号高速也近,等20号高速建好了去西面也方便了。
图中是1923年的St Heliers

传统的土豪区在1923年只是一个度假村。虽然现在新西兰的首付也住在这里,但是一直到1949年Tamaki Drive被修建好,如今的富豪区 Mission Bay, St Heliers才开始被逐步的开发。
图片拍摄于修建北岸大桥的1958年。

图中是奥克兰市区和北岸。
很难想像50年前北岸是个大农场吧?大片的绿地和森林。
Barfoot & Thompson董事:Kiri Barfoot
1958年的时候,整个北岸,从Devonport到Warkworth只有大约50万人口。
人口的现在

奥克兰市政府的长期规划显示:
30年内奥克兰人口将会增长一百万人。

这些人都需要房子住啊,百万人,假如平均每3个人住一个房子里,那未来30年奥克兰就需要33万多套房屋。

这就意味着未来三十年,每年奥克兰需要建一万一千套房屋才够这些人住。

从最近的建筑许可数量来看,奥克兰根本每年建不了那么多房子,至少目前不行,那房屋不就更短缺?房价不就更高咯?

怎么预测奥克兰房价
还是很简单:
移民Immigration!

只要留意未来移民的走向,就能预测奥克兰房价的走向。

一般移民走向都要12-18个月后才会影响到市场,试想下,新的移民来了新西兰(大部分都来奥克兰的,特别是学生),他们人生地不熟,很多都先租房子住,然后一年左右就习惯奥克兰了,很多能买房的就开始买房了,所以这些新移民是奥克兰房价的生力军!

相反,如果净移民减少,那未来12个月市场就会出现迹象了,例如拍卖房屋成功率下降,销售数量出现下降,平均价更不用说会下降等迹象。

奥克兰房价会腰斩吗?

严肃点来分析,我觉得奥克兰房价很难崩。

如果经济不好,那投资者比例高的地方,例如南区,公寓楼花,新开发区也许楼价会跌比较厉害,但旧区交通方便的校区好的房子很难跌的。

为啥?房价跌了50%也没人会卖自住房!卖了睡车里?如果愿意睡车里,那只能说内置碉堡了(这时,老婆、孩子和父母的内心是崩溃的)
最好的例子是2008年,美国雷曼兄弟银行倒闭后,全球金融系统基本上进入冰封时代,突然间全球的钱流动急刹车,全球经济差点就瘫痪了。这是系统性的大问题大崩溃。

那么严重的金融风暴,奥克兰的房价有大跌吗???

好区基本上没跌多少,但偶尔会有些破产的急卖的会卖便宜。

影响最大的我听说是那些新区Flatbush和Albany建新房的开发商破产了,建好没建好的房子就抛售了。还有就是金融公司倒闭了,然后把几百个上千个公寓上市而把房价拉低。当然还有南区传统投资者地区跌的也厉害。

最后,问题来了:

我们什么时候会再遇到那么严重的金融风暴呢?

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