进行海外房产投资时,有什么需要注意呢?,锦尚财富管理中心微信公众号文章

1、避免套用国内经验

不是危言耸听，澳大利亚境内成功投资房产（至少拥有4套以上的房产）的本地投资者在过去50年里的比例都很低，约0.3%而已。因为这是一个高度专业化、市场分析化和科学化的投资类别，更何况是对澳大利亚市场也一无所知的国内投资人。建议国内投资者在投资澳大利亚房产前，需咨询欧达利亚专业房产投资机构和专业人士，并在投资决策过程中，务必减少个人感情色彩，多理性思考问题，以市场数据分析来指引投资方向，从而替代国内传统的以项目为投资标的物的错误投资理念。

2、选择自住或者投资，应随澳洲主流喜好

（1）选择本地主流人群喜欢自住或投资的房产。就澳大利亚而言：选择非市中心，以联排别墅、独栋别墅作为自住和投资首选；区域中心或政府规划区域以低密度的两房公寓作为首选；而万万不要以自己喜好为筛选标准，造成投资人选择的产品，恰恰是主流人群抛弃的房产类别。

（2）选择物业资本增值历史性成长较高的产品投资，即该类产品过去10年平均历史增长的数据是稳定的。以澳大利亚为例：众多房地产投资品种有：生地、熟地、期地、住宅用地、商业用地、工业用地、独栋别墅、联排别墅、多拼别墅、公寓、单元房、酒店式公寓、学生公寓、写字楼、商铺、生意房产、众多房产信托产品等，它们的增长率是可以根据历史走势对未来进行预期的，需要根据投资人的投资目标和退出计划来挑选最合适投资人的房地产类别。

（3）高估收入，低估费用，盲目乐观

不做预算就投资，等于做了一个忽视风险的投资计划，有可能得不到应有收益，甚至发生损失。投资人乐观地对自己的国内生意或工作收入评估过高，没有考虑到生意危机情况下现金流拮据情况的发生，所以要有更多储备资金来应对风云变幻的投资市场。

（4）澳洲银行的贷款产品诸多，错误选择信贷产品

如何挑选适合的银行贷款产品，跟投资人的购房目的息息相关。如果用于自住，可以选择连本带息固定利率贷款产品；而购房目的是投资，通常选择只还利息的浮动利率贷款产品，以最小的现金流来换取该投资物业控制权，以时间换财富，最终获得持续和递进增长的租金现金流和用时间杠杆的资本增值。