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房子，顾名思义是指能够提供住所，能够遮挡风雨，有实在的使用价值的住所。另外由于房产有地理位置的独特性，房产会升值。购置房产，也是一种投资。

房产的第一作用在于它具备可以居住的使用价值。

有人愿意出钱买房或租房，当然首先也是因为房子可住，以及它的地理位置方便。投资房产，有两个回报期待，一是现金回报，一是保值升值。其中以现金回报为首位。这很好理解，现金回报是实在的，好的投资房产，每个月有正的现金流，即是“以房养房”，除去房子的所有花销，房子能为投资人挣钱，不要投资人每个月再向房子里投钱。

从租金来的正的现金流，在美国叫“被动收入”，投资人的财富每个月都有实际的增加，这才是投资房产是实质。房产升值是虚的，单纯指望房产升值是靠不住的，升值要到卖房的时候才能实现。如果采用盲目期待增值房产投资的策略，最大的问题是没有现金流。一旦房价下降，所有房主都抛售房产，引起加速恶性循环。这个情况在美国的房产热的地区，如加州湾区和首都华盛顿地区，都有发生。一些投资者以较高的贷款杠杆控制房产，空置等涨价，一般操作是一年左右出手。但是从2008年起，由于次贷危机初步显现，房产的价格不升反降，给很多房主造成压力。其主要原因是，一些投资人利用次贷，使用高风险的贷款杠杆，比如贷款额达到房价的95%，如果房价从峰值下降5%，就意味着投资人的房子按照市价出售，还不能够偿还全部贷款。所以引起恐慌，投资人抛售房产，急于兑现。等到房价降了15%，很多投资者失去信心，无力卖房，因为卖了房子，还要再拿出10%的现金来才能还清贷款，一些投资者干脆就把房子交给银行，让房产沦为法拍屋。这就使得在一时间，突然出现大量的法拍屋，结果是所有银行都招架不住，最后引起银行破产。

美国的投资房产类型，从大的方面来说，有商业房产、住宅房产和土地。

商业房产一般包括购物中心、办公楼。商业房产的租约，一般是多年合约，十年、十五年的租约比较常见。商业租约，一般都是三净租约，租户负责房产的维修，物业税，和房产保险。房产的装修费用，一般也由租客承担。租客一般是公司和政府。大型商业房产的市场操作十分透明和专业，一般回报率差别不大。当前的市场，除去贷款费用的净回报大约是9%——11%。当然如果个人财力强大，不向银行贷款，那净回报就非常大了。住宅房产一般包括独立屋（别墅）、连体房、单元房、双体房，以及四个单元以下的多体房。土地投资，形式比较简单。一般是买一大片未开发土地，坐等升值。土地的物业税低，但是没有现金流。

在美国，土地相对很便宜，拥有发展受到地理局限地区的土地，比如气候宜人的洛杉矶，因为每年大量移民的涌入，也是一个好的投资选择，回报也非常大（明年打算到拉斯维加斯投资，是我最新的投资瞄准目标）。

值得指出的是，商业房产有一种特别的房产形式——公寓楼。投资公寓楼，每个单元平均的价钱低，现金流可以保证。银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。在一些房价上涨较快，房价高，租金低的地区，公寓楼的形式比较少，因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。去年，美国很多人把公寓楼买下，分拆产权，把每个单元分别卖出去，因为单独产权出售有利。最近，美国房市不好，又有一些卖不出去的单元楼，统一以出租公寓的形式整体出租。不过美国地方政府的规划，有的地区规定必须建公寓楼，以保证民众都有房可租，这一有力的措施也是布什政府曾经提出的，以保证美国民众都有房子住。
房产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产升值的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱，放到银行，回报率是2.5%，放到股市的共同基金，回报率是8%，投资到房产，回报是如何呢？

当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到5%——8%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算的。换句话来说，如果一个房产的还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照8%的回报率，投资人所能承受的房价就是16万美元。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。
很多中国的投资人，准备或已经以投资目的进入美国房市。以下是从美国的投资房产角度，做一个比较，供中国的投资人进行参考。

首先，中国的住宅投资房产的房价较高，租金较低。在美国一般来讲，月租金要达到房价的1%，才会有投资收入和现金流。其次，中国的房产业操作不规范。成为了房主，该有的权利可能得不到应有的法律保护，比如，房产经纪可以担当二房主，这些做法在美国都是违法的。

另一方面，房客的权益也得不到保证，比如在美国如果房客滞纳房租的话，必须要经过法律驱逐的程序才可以赶走房客，如果没有通过法律程序的话，那是要负法律责任的，弄不好房主有可能成了房客的被告人。美国的房产出租相关法律十分的完善。美国的政府，基本上是鼓励投资人拥有房产出租，或者是自己住，因为这样可以减少政府提供住房的负担。

所以美国房产和投资的政策，是保护投资人的。当然，在美国房客的利益也受到充分的保护，比如，房主有义务必须提供可居住的住房，合乎当地卫生标准和环境，冬天供暖充足。

(原文转载于网上，秦氏美国矽谷整编）

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