中国房市告别拿地捡钱的“黄金十年”，统计数据显示已有105家上市公司选择退出房地产市场。

《2014年胡润房地产富豪榜》近日揭晓，中国地产富豪财富缩水5%。

国内房地产市场环境的变化促使房企大举“出海”，今年上半年投资总额已经超过去年全年，有预测称今年投资总额将超过300亿美元。

中国房企海外投资盛宴呈现怎样的特征和趋势？

房企豪掷百亿投资海外的同时需要克服哪些风险？

中国房企海外投资经有何值得借鉴？

一、中国房企为何大跨步出海？

1.国内楼市环境改变

经过十几年的高速发展，很多房企在国内已经完成布局，开拓海外市场就成为了大势所趋。此外，近两年国内市场环境发生了剧烈变化，楼市热潮面临降温，而随着越来越多的中国人赴海外学习生活，投资海外房地产也显得越来越有利可图。

2.境外投资核准“开闸”

就在中国企业投资海外房地产不断升温之时，国务院常务会议近日决定，取消对一般境外投资项目的核准制度。该政策将打破过去在外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制，进一步推动国内企业“走出去”，而不断加码海外房地产市场的中国房企也正好搭上了这趟顺风车。

二、房企海外布局呈现哪些特征？

1.紧盯海外华人聚集地和核心市场

英国的伦敦、美国的纽约和加州、澳大利亚的悉尼和墨尔本，以及加拿大、新加坡、马来西亚……目前中国房企的海外投资版图跟海外华人聚集地区存在大量重合。随着近年来中国的留学热、移民热、投资热持续升温，房企敏锐地察觉到了其中存在的商机。

2.热衷高端住宅和综合性大型项目

越来越多中国买家海外置业，高端住宅是他们的首选，为了迎合市场，出海的中国房企大多选择开发高端住宅项目。除了高端住宅外，中国房企在投资海外房地产的过程中还对综合性的大型项目体现出浓厚兴趣，试图从单纯盖楼转型为“生活方式创造者”。

3.绿地、万达成为领头羊

1)绿地：海外足迹遍布10个国家

急于在全球地产界一展身手的绿地集团董事长张玉良，立志要带领这家世界五百强企业冲进“世界200强”。在短短两年的时间里，总部位于上海的国有地产开发商绿地集团投资近900亿元，在9个国家开发了13个海外地产项目，2014年年度目标销售额为200亿元人民币。

2)万达：将酒店品牌推向全球

2014年8月，万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，计划建筑一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓。这是万达继英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥等地之后，在海外布局的第五个五星级酒店。万达集团董事长王健林计划，到2020年在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。

三、国内房企出海需要跨过哪些坎？

1. 政策、法规是首要风险来源

随着中国跨境房地产投资日益升温，中国房企的开发投资足迹遍布全球。虽然国外的房地产市场比国内市场发展成熟，但由于各国的法律制度、政策环境和经济环境不尽相同，投资者不宜盲目投资。对于游戏规则的变化，企业应将其视为常态，不必回避，应通过调整适应来解决。

2.资产安全问题不容忽视

随着跨境投资的物业类型和模式越来越多元化，个人投资住宅热仍需防范风险，投资者不仅要量力而为，更要了解当地市场及法律规则。此外，海外置业存在税费等后期管理费用高于预期、购房后不能自由转让等资产安全问题。

四、中国房企海外投资避险攻略

对海外国家投资政策和法规、对海外房地产市场不熟悉，往往成为中国房企投资失误的最大原因。在中国房地产海外投资形势迅猛增长背景下，房企出海应如何避险成为当前急需解决的问题。

出海前：做好团队建设、背景调研和融资准备

对于没有海外开发经验，且希望走出去的中国房企而言，首先应当认清中国在海外投资房地产的现状，全面了解海外房地产投资的方式和投资类型，并以史为鉴。

此外，中国企业在“出海”前应当培养和招募了解中国企业需求，又懂得“国际游戏规则”的团队成员，善用外脑，充分发挥中介组织，尤其是法律顾问的作用，对东道国商业和法律环境的调研，安排融资渠，做足“出海”投资准备。

出海前必要的准备还包括，如对投资美国房地产的相关法律调研，如：以搜集外国投资的数量和来源为目的的法律;以防止外国投资者逃避资本得利税的相关税法;美国的长臂管辖制度：对外国人的域外管辖制度等。

此外，融资亦是出海前必要的准备。资金来源主要是境外资金、境内资金。境外资金指外国银行，又包括项目所在地银行其优势是便于评估和管理项目，劣势是中国投资者不熟悉。而国际银行美元成本低，但“风控”较严，且法律文件复杂。

“落地”后：充分了解目标地区的商业环境、政策法规

对于各国经济、政治、法律上的实际情况以及变化因素都是影响中国房企“出海”投资的重要因素。而知己知彼则成为房企出海的必备“功课”。

首先要了解当地的商业环境：如是否支持房地产投资，支持何种类型的房地产投资。

此外，需了解当地的商业运营模式。发达国家，房地产企业已转变为轻资产企业，通常通过委托开发、经营、资产/物业管理的方式，从业主那里赚取利润。

事实上，开发商海外投资还要面临的一个不确定的风险就是突如其来的政策风险。近日，受韩国济州岛将限制来自中国的资本投资当地开发影响影响，绿地集团董事长张玉良随中国代表团访韩“救火”，给众多计划以及正在投资海外的房企敲响了警钟。

另外一种风险就是汇率，如果没有做规避也会让投资从正回报变成负回报，澳洲是一个很好的例子，在一年半前，澳元对美金是1比1.1，现在是1比0.94左右，已经差了百分之十几了，日元也是在贬值，所以如果没有去做风险规避，这也是一个比较大的风险。

很多开发商比较积极地去海外投资，对于当地的税收、法律法规、融资，人才方面，以及对整个市场了解不是特别透彻，在此情况下去投一个比较大的项目，风险也很大。

找搭档：海外投资初期可以选择在当地寻找合作伙伴

很多国内的开发商在初期做海外一两个项目的时候找一些合作伙伴，这个做法相对来说比较理智，在防范风险这方面相对来说比较容易，起码在风险控制这方面可控，特别是在对当地市场的了解，在融资、客户，通过这一两个项目可以得到一些经验。

其实，面对诸多风险，除做好充足准备、知已知彼外，借助外力亦是很好的规避风险的方式。比如找国内法律顾问、国际代理行顾问服务以及国内行业协会等等机构去辅助了解当地的市场，降低风险。

转载自新浪海外地产

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