江涛-新屋退税,你拿了退税还是被罚了?,加拿大旅游医疗保险微信公众号文章

新屋买来后，不管是自住还是出租，都可以拿到政府的退税，可是只要你有不符合税局特定的要求，哪怕是表格填错，税局分分钟罚你款，这样的例子我见多了，进来听我细细道来。

第一部分：土地转让税

在安省，买二手房是要交一个税的，叫做土地转让税，土地转让税简易算法：2%-$3,500 (需要详细算法的自己Google一下)，如果放在在多伦多市，则需要大约加倍。这个税有没有退税呢？

有！退多少？

全球首次购房者才有资格退，安省部分最多退$2,000，多伦多部分最多退$3,725。通常在交割的时候由律师帮您预先扣减，不再另外单独办理，如果忘了或者其他原因没有扣减，也可以事后补申请，我们也可以代办此类申请。

第二部分：新房HST （这篇文章的重点）

在安省，买新房除了上述的土地转让税，还有一项13%的HST要交。似乎政府觉得多收了，为了达到某种平衡，设计出一套退税方案来，分联邦部分GST退税和安省部分PST退税。

GST收了5%，退多少呢？

$350,000以下净价的，退36%，峰值$6,300，净价$350,000~$450,000之间的，在$6,300的基础上按比例下降，直到调到净价$450,000的时候为零。

PST收了8%，退多少呢？

退75%，是不是退挺多的，别太高兴，这个退税有封顶，即$24,000，超过$24,000，哪怕您交了再多PST也是退$24,000，有点窃富济贫的意思。

开发商的对外报价，通常是房子的净价加上13%的税，减去退税。这个基于的前提是开发商获得那些退税。

这里我给你退税额最高的例子：

一个净值$350,000的公寓，要交13%即$45,500的税，其中，5%为GST，$17,500，8%为PST，$28,000，合计售价为$345,500，GST退税为$17,500的36%即$6,300，PST退税为$28,000的75%即$21,000,合计退税$27,300，扣除退税后，售价调整为$368,200，这个通常就是开发商放在市场上的报价。基于的前提是开发商或得那退税$27,300。

那开发商卖的时候告诉我价格，还会告诉你净价吗？不会。至于房子的净价多少，可以通过上面的加税、退税反推得到，需要一点的数学运算，这里就不写了。

什么人可以获得退税呢？

自住或出租都可以，获得的退税额是一样吗？是的！

除了自住、出租之外就不能退？是的！即使退了也要叫你还给税局，比如你说是自住，结果没去住空在哪里，还算自住吗？不算！退了也要还给税局。如果被税局查了，你要提供足够的证据说明你是住在那里的，这个是我们遇到的部分案例。

先跟税局说是自住，按照自住拿到产权，结果拿去出租的，反正退税的额度是一样的，会是怎么样的结果呢？税局会要你把收到的退税（事实上你并没有拿到退税支票，而是从房价中体现了，由开发商代收了），连本带利还给税局。这个是我们遇到的最多的案例，很多人这个时候就头大了。也有些人必以为然，置之不理，结果税局会接二连三地催你还钱，还三天两头把利息加到本金上，利滚利！

通常你买了新房，在交割的时候，你的律师会问你这是房子是自住还是出租，如果是自住，顺理成章，按照既定的流程完成交割，您不用额外为退税操心。如果是用来出租，那么律师会让你先把退税还给开发商，交割后你自己重新按住出租房的程序申请退税。

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