本文转自“美国投资超市”微信公众号

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有些人在美国买房是为了自住，或是为了小孩留学时居住，但如今也有很多人将在美购房当作一种投资方式。那如何计算购房回报率呢？两大因素需要考虑：

1.房屋的租金回报率。

2.房屋本身的增值回报率。

在美国的不同区域投资回报率有所差异。例如在加州湾区购房，如果净租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。在芝加哥，如果净租金回报率10%以上，算是有投资价值的房产。有人会担心房子折旧导致房屋贬值，但值得注意的是，在美国房产所占用的土地是永远属于业主，并且随当地的经济发展而升值。

近年来美国房产逐年增值，特别是好学区内的房产即使在经济不景气的时候也没有大幅度贬值。持有一套房产如持有一只好股票，不但每年可获得固定租金分红，还有未来资产增值的潜力。从这个角度看，在美国投资房产回报率是稳定而可观的。

现金买房的租金回报率

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有费用 + 出租产生的相关支出）

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮您找出周围同等条件已出租的房屋，计算出租金均价。房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

2.房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税：房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等。例如加州湾区的地产税为1.1%左右, 芝加哥附近的地产税为1.5%左右。所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。

房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋或联排别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。高层公寓的社区费相对高些。

空置期分摊：通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期， 到期可续约。我们以两年租约计算，平均空置时间估计为一个月，空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费：租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间，帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务，如房屋维修等。管理费用一般是全年租金的8%。

以芝加哥近郊学区别墅为例计算

房龄: 25年

房型: 3房2卫2厅2车位车库

占地面积: 约1,100平方

2013年购入价格: $350,000

目前市场价格: $400,000

租金: $3,500

年租金收入: $3,000*12=$36,000

房产税: $350,000*1.5%=5,250

房屋保险: 约 $800

花园维护: $100*12=$1,200

空置期分摊(以2年租约，空置期1个月计算）: $3,500/2=$1,750

出租管理费（8%): $42,000*8%=$3360

持有房屋及出租相关费用总计: $12,360

净房租年收入: $29,640

租金回报率: 8.50%

房产升值率: 14.30%

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