天维分析 • 奥克兰房价走势解读

2015年09月16日 新西兰天维房产

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最近很多人说了很多关于房价趋势的分析，有说要涨的有说腰斩的，还有先说腰斩再说要涨的。

论坛网友“ヾMaSSeY☆”表示，几周前无意中看到一篇阿海的帖子，主贴里简简单单的“买买买”，吸引了他，并开始关注起房市，以及天维论坛的房产板块。

因居住习惯和个人需要，“ヾMaSSeY☆”的分析主要集中在中区范围内的平价房，并表达了一些自己的看法：


来自“ヾMaSSeY☆”的免责声明：
* 没有任何鼓吹或者看扁房市的意思，只是对目前情况的一些观察和思考。


【现象分析】
房价似乎没有明显跌幅，但也似乎趋于平缓了。
具体表现在affordable的房子（3房及以下，洗手间大多只有1个，屋况内部ok但是年份不新，地小且很可能是坡地等等）的成交价格大多还是在预期心理区间的。

没有贵的离谱，但也不会让人大喊捡漏。并且这一块的房源数量却依然很少，完全没有抛售大增的迹象。
地大仍是王道，就算破房烂街，能分割=高价。
虽然很多人对中区都有着“理所应当应该贵”的概念，但实际上仍然有很多街区情况很差，实际去走走就让人不想住在那里了。

比如mt roskill以西的区域，简直就像巴基斯坦、非洲和太平洋群岛的合体。烂房大地的高价，我认为是体现了市场对中区的信心。

也许是简单基于日益增高的房价，也许是人口与土地/房屋存量的不平衡关系，也许是对中区高房价逐渐自然挤走低收入人群的长远预期。
好房市场仍然强劲，高价房没有出现跌价情况。
只要房间多、presentation靓，要价不要太贪心，还是会分分钟交易个好价格的。

总体来说，土豪从来都不缺。并且，洋人里的土豪和中国人里的一样都很多！

【观点分析】
房价下滑的结论。
对于最近一段时间市场上的房价下滑的结论，我更偏向“烂盘增加拉低平均价格”的观点。

无论是Barfoot房屋均价下滑，还是什么别的数据。君不见，今年二月Barfoot房屋均价下滑后，三月份涨的更猛了。
房源数量增加源于抛售。
我觉得本着严谨的态度还是要继续观望，不能太早下结论。

毕竟开春了，卖房的最佳季节又快到了。传统习惯也是秋冬房源少，春夏房源多。
银行不会坐视房价下跌。
很多人说：银行不会坐视房价下跌因为银行是最大房东。

像很多帖里那样引用08经济危机的例子说的那样。

当年中区无非最多下跌10%。银行既然最多只贷给你80%的款，外加利息钱你也交了不少，银行怎么会怕你房价下跌？跌才能跌多少？银行又不会赔钱。
政府收网的阴谋论。
有人说，现在的房市，是等华人大笔投钱进来，然后政府调控导致房价大跌，以便坑了华人的钱，又可以提供可负担住房给本地人。

对此我想说，第一不用过分强调华人，毕竟华人占人口总量的比例仍然不高；第二很多国际大城市的房价的确不是普通人能承受，但是并没有因为本地人地产持有率低而影响了城市发展。

所以我觉得，政府调控让更多人有房是可能的，放任自流也是有可能并且不奇怪的。
本地居民住房持有率低。
很多人对目前的房价表示疑惑，因为远超了该有的正常情况。

手里有十几二十万首付对于华人还算正常，但是对于占有奥克兰人口90%以上的其他族群并不是个容易的事情。即便手握20万刀仍感买房不易，那些大多数没有这么多钱的人该怎么办？

换句话说，奥克兰房价应该是远远超出了绝大多数绝对刚需群体（年轻人、新移民）的承受范围。这种悬殊的不正常本身就可能是个潜在的未知危机。长此以往，有价无市的情况不难出现。
悉尼的前例。
悉尼有这么多200/400万街区，奥克兰才一条200万街区。

当然很多人会说悉尼比奥克兰好太多大太多，但他们那里的人均收入是奥克兰的2倍还是3倍呢？

从收入房价比来说，奥克兰比悉尼好多了。

【不是总结的总结】

如今是“连出租车司机都在讨论房价”的时刻，看过阿海的帖子或者是了解房地产周期的人都该明白，这是什么意思。

然而，真实的市场反映远远复杂过理论。


你觉得呢？


这个时刻到了吗？


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