移民新政出台大温房市走势如何?,加拿大地产置业投资理财微信公众号文章

新的移民政策出台后，大温房市未来走势如何？

－－专访温哥华地产专业人士

撰文/加西网记者闻笛

在沉寂近两年以后，大温地产市场甫进2014年，僵局便被打破。根据大温地产局统计，2014年1月，大温地产呈现明显的“开门红”现象，新年首月房屋销量相比去年同期劲升3成，房价年涨3.2%。在温哥华房价上扬带动下，加国房价指数元月份创下过去五个月来最大的单月涨幅。

就在业界普遍看好今年房屋市场表现之时，2月11日，加拿大联邦移民部在毫无预警的情况下，借新财政年度预算案公布之机，宣布将已经连续实施28年的联邦投资移民及企业家移民政策以“一刀切”方式取消，此前已经递表等候审理的案件也全数清除，即日生效，受此影响的申请人数超过6.5万人，其中近九成为来自中国的申请人。

一石激起千层浪，消息引发社会多个层面的关注，种种热议中，尤以对加拿大地产界势必带来负面冲击的声浪最高。而根据大温地产局最新公布的统计资料，大温地区的房屋销售似乎丝毫未受到这一“负面消息”的影响，大温2月房屋市场持续走热，各类房屋销售量相比上年同期猛涨40.8%，房屋价格亦蓄势待发，大温房屋标杆价格（benchmark price）2月上升了3.2%，达到609,100加元。

那么，大温地区房屋市场未来到底走向如何？造成最近大温房屋热销的主要因素有哪些？取消投资移民政策，对本地地产市场的长期影响如何？本网记者近日专门采访了大温著名地产经纪人、西温地产专家彭巍（Wells Peng）先生，请他谈谈自己的看法，并分享来自市场第一线的地产信息。以下是采访实录：

问:请您简要回顾2013年以来大温地产的市场概况；最近几个月来大温地区房市表现如何？

答：大温地产历来有“龙头区域”的划分法，温哥华西区和西温就是两个最典型的龙头区域。从我的观察来看，大致从2013年7月开始，这两个龙头区域市场的房屋销量和“销售/挂牌比率”都有大幅度的提高。在前两年，大温本地房屋市场的“挂牌/销售比率”大致在40%左右，2013年下半年一下子上升到50－70%。而地产业界通常认为，这个比率如果维持在40－60%的水平，则市场基本属于“平衡市场”，而一旦高于60%则意味着进入了“卖方市场”；低于40%则是“买方市场”。

目前，温西和西温的“销售/挂牌比率”基本稳定在50%的水平，回暖态势比较明显。春节前后，温西和西温都出现有多竞价“抢offer”的现象－－最近，温西的桑拿斯区域（Shaughnessy），有一个卖盘一下子接了20多个offer，Point Grey区有个卖盘接了5个offer，其中一个300多万的地，最后350多万成交。

这种多offer竞价的情形，老实讲前两年在大温已经比较少见了。西温的情况也差不多，最近成交价高于要价的案例明显多起来了。较好条件的房子，较理想的地块，销售都明显加快，基本上是卖盘挂出来，很快就卖掉了。当然，目前市场上总体看来，出来的新卖盘数量还是偏少。另外，新出来的卖盘，卖家的期望值也明显有所提高。

问：造成最近市场热潮的主要因素，请您分析下大致有哪些方面？

答：通常，影响到一个区域的房地产市场的相关因素加起来可能会超过200个，不过，由于大温地产市场的总体规模不大，因此，其中一到几个的小小因素，可能就会对本地地产市场产生较大的影响。此外，温哥华地产市场的独特性很显著：它对于来自全球各地的投资者都有着很强的吸引力，其他市场与温哥华的可比性的确不高。

温西和西温这两个热点一直是大温的标竿市场，以过去的历史来看，基本上这两个区一有风吹草动，整个大温的地产市场就很容易受到这两个标竿市场所传来的联动影响。

另外，从大温地产的供求关系来看，大温市场不大，投资的热点区域很少，而投资者所关注的区域也就那么几个。目前，温西和西温市场上的供应量并不大，值得关注的优质盘数量也偏少，感兴趣的置业者或投资者一直在保持关注。

地产界通常相信，在市场偏于清淡的时期，是业主“小换大”的好机会－－譬如，经过近两年的调整，温西有些片区的房子实际的跌幅已经达到20%左右，因此这也吸引了一部分本地客人，前往这些区域迁移。而西温市场，由于总体上涨的时间较短，这个市场相对还算稳定，最近两年来西温房屋的实际估价并没有太大起伏。我认为，西温的特点集中体现在是优质的多元化社区、各项社区服务完善，生活在此，相当方便，这也是近年来西温地产越来越具吸引力的原因所在。

问：记得2012年开年，就曾经出现部分楼盘大热卖，但之后全年地产销售渐转向平淡的情况，您认为今年也会如此吗？还是说，市场经过最近两年的调整，一些刚性需求正在释放，令大温地产重新恢复活力？

答：以我个人的观察，从2013年下半年持续到2014年初这一波的地产市场热潮，总体来讲跟“新移民”的购买力关系不大，我认为更多是本地市场的需求在拉动。这是因为，事实上联邦在此前已经暂时关闭了投资移民新的申请案，过去两年来，我的客户中基本没有新移民客户，最“新”的客户也已经登陆加拿大有2、3年历史了，我主要的客户群都在本地生活了5－10年以上，居住了10－20年的也不少。

另外举个例子，根据我从地产局成交数据得来的一个不完全统计，西温最近几年成交的房子中，从新业主姓氏特点来推测，大约有40－50%是华裔，其余半数是其他族裔。而这近半的新业主中，真正刚登陆不久的新移民，大约只有2－3成。

在我接触到的客户中，“以小换大”及大温内部各区域之间迁移的趋势比较明显，我近半年来接触的客户中，有不少就是从大温其他城市搬到西温来的。这些从其他地区迁往西温居住的客户，他们多数看重西温的是其社区地理及人文环境、优秀的教育资源及未来的发展潜力。总之，我认为本地的需求很大，未来还会持续推动本地产市场的健康发展。

回顾2009年至2011年7月，大温地产市场持续快速上涨。到2011年下半年，市场开始转淡。到了2013年6、7月份，积累了差不多两年的市场能量开始释放。因此，我认为，这一波的房市转热，应该是本地需求推动的一个比较稳定的增长态势。

问：请结合您服务的客户实例，简要点评西温对于吸引力具体体现在哪些方面？

答：西温的客户，第一关注的要素就是是学校，西温学校教育质素首屈一指，除了两所著名私校之外，西温的三所公校近年来的排名上升得很快。这里学校和社区更能体现加拿大族裔和文化的多元化。

其次，市场上此前关于西温的一些认识误区这几年也在逐步得到澄清。以前人们普遍印象里住在西温生活不便，下雪后交通不便，还有担心小孩的课后教育不方便。后来发现，这些担心大都是多余的。目前，可以说除了交通问题，其他的“不便”基本都属于误传。

为了更方便地为客户服务，我前阵子特意把家也搬到了西温，在西温住了一段时间后，我更切身体会到，实际上在西温的“生活半径”很小，各方面都极其便利，大部分家庭所需的譬如购物、休闲、小孩的教育等等，都可以在十分钟之内得以解决。迷思被打破后，迁入西温的人也越来越多。

另外，对于移民来说，可能还有个“朋友圈”的累计效应，这些年，随着西温华裔住户数量的增长，西温的移民居民在西温市内结交朋友的机会也不断增多，这也是吸引一部分客人迁往西温的有利因素之一。

此外，客人在西温买房，如果以投资为主的房屋，大部分在100－300万加元；自住为主的则在100－400万加元区间。

当然，总体来讲，西温市场上“学区房”的概念普遍比较淡，因为多数家庭选择将子女送往私校。

有关西温居住质素的特点，我写过一系列的专栏文章，欢迎有兴趣的读者参阅。

问：最近移民部忽然宣布将投资移民政策“一刀切”，这一消息对于本地房市的影响，地产业界似乎有些争论，有观点认为冲击巨大，也有人认为短期略有影响，长期影响微小，您怎么看？您对2014年地产市场走向有何预期？

答：这个消息，坦率地讲，我认为对于大温地产市场肯定是有一定冲击的，尤其是对于投资者的心态会产生一定的影响。不过，这个实际的冲击到底有多大，我觉得目前还不好贸然下结论，需要继续观察。

这样吧，我给您举一个例子，一个很有意思的例子，相信它对于您提出的问题有很好的参照：

最近在西温有一个待售地块，地块位于西温很好的区域，各方面条件都比较理想－－学区好，景观优美，地块本身的条件也很不错，是近年来高端客户比较喜爱的类型。这个盘挂出来的时间，刚好是在移民部出台取消投资移民类别之前一周左右，卖方经纪人制定的开价策略类于 “低开高走”，叫价只有329.8万加元。

地块上市后，我有6个客人都有感兴趣并安排了实地考察。恰在此时，政府取消投资移民的新闻出来，有客人就犹豫了。不过，也有客人不为所动，坚持按照原定计划下了offer。最后，这个地块一共接到6份出价，一周后以370万加元售出，据悉，实际的买家是一名中东裔客户。

这个例子，对于加国取消投资移民对房市具体产生的影响，是个很有趣的例子－－一方面，短期的心理冲击肯定有，如果没有这个政策的变化，可以想像，实际参与竞价的客户数量很可能还会多一些，最终售价也可能还要高一些；另一方面，移民政策产生的实际影响，也未必如外界的想象那样巨大。

在我的客人中，选择放弃竞价的人，倒并不完全由于政策的改变引发疑虑，也有客人还是出于对地块条件客观的评价未达到自己的预期而放弃，而这样的客户，依旧是未来市场上很现实的购买力量。

无独有偶，这个刚刚售出的地块附近，也有一个类似条件的旧地大房子，其挂牌情况基本参照上述地块，开价350万上下，且推出的时间相比前述地块仅仅略有滞后，结果，尽管移民政策改变，这个旧房子也紧随其后，很快售出。

因此，我认为，投资移民政策的改变，更多影响的是预期，尤其豪宅市场，对于投资者的心态会有一定的影响，而自住买家的影响相对有限，对于本地中低端市场的影响力，应该还是比较轻微的。

最后，总结来说，我对于今年的地产市场并不悲观，一方面，随着北美经济的复苏，尤其美国量化宽松政策的影响，本地市场的购买力将长期推动地产市场的发展；其次，本地华裔社群历来偏爱地产投资，因此这一投资需求的长期推动力也不容忽视；此外，加拿大今年进一步放宽访加旅客的多次往返签证，这也有助于吸引来自中国的投资者更方便地前来加国投资。总之，取消投移这个新政策的出台会部分影响豪宅市场，但对自住房和中低端的大众市场，相信不会有太大的影响。