许多海外买房置业者希望能帮他们解答海外房产投资的相关问题，涉及海外购房、移民、留学等各个方面。以下是从中精选出一批颇具代表性的问题，希望能为更多读者的海外投资提供参考。
Q：我在澳洲地产商的网站上，看到了他们的房地产基金投资产品，我想请教一下：
1、澳洲地产商因开发住宅型楼盘需要，一般向银行借贷的还贷利息是多少百分比？
2、澳洲地产商以基金形式对房产进行销售，请问这样的操作目的是什么？是为了少向银行贷款么？
3、请问在澳洲，房地产基金都有哪些运作形式？ 对外国投资者有什么门槛限制？
A ：1、根据不同的项目条件（例如，购房金额、贷款金额、还款能力、已有贷款等）银行会给出不同的贷款条件及利息。大型的项目需要预约银行经理商谈项目利息及条件。
2、设立信托基金的目的最主要为规避风险及避税。 其实不光是地产项目，商业运作通过信托的模式来运作都会有很多利处。 当然，对于买家来说，将会很难追索开发商的责任。
3、信托大致可分为单位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。 设立信托基金的基本要求与公司类似，主要看控制权是否在海外人士/公司手中。
点评：澳洲重大投资者签证（ SIV）的改革现已实施！ 其中部分政策修订涉及到来信读者所提及的房地产基金。
Q：我和先生对澳洲房产感趣，有几个问题想请教下：
1、 新西兰公民能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？
2、新西兰永居能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？
A ：新西兰公民是可以在澳洲购买二手房的，大部分情况不需要申请许可（例外情况例如，购买农业用地或商业房屋等）。
目前没有规定需要在离开澳洲后出售该房屋。 简单来说，新西兰永久居民被视为海外人士，所以不能随意在澳洲购房，都需要进行申请。
点评：根据《澳洲海外投资政策》，新西兰公民在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制。
Q：请问，悉尼的哪个区域公寓机会大，墨尔本西南区别墅有投资价值吗？
A ：悉尼 、墨尔本都是澳洲最好的城市 。悉尼公寓的优势在于其租金；而墨尔本的西南区别墅就像十年前的浦东，海边的项目处于价格洼地，今后潜力巨大！ 澳洲土地私有，所以，包括澳洲当地人都是投资有土地的别墅。
点评：很多澳洲人都觉得房子很贵，尤其是在悉尼和墨尔本，但在外国买家眼中并非如此。
澳元贬值令澳洲房子对海外买家更有吸引力，尤其是中国、新加坡和香港等地的投资者，他们不一定追求短期的升值，只是想找个地方安放资金。 悉尼和墨尔本房价增值好。
Q：我们是457签证持有者，请问买二手房是只可以买一套自住吗，如果再买一套是否可以？
A ：457签证持有者可以在澳买一套二手房自住，不可以投资出租。 如要购房作为投资出租使用，则只能购买楼花或者新房。
点评：457签证是澳洲政府为澳洲企业从海外引进各类专业人士或者技术工人而设立的一种临时工作签证。 可办理457签证的工种有400多个，其中包括各类经理，专业人员，技工等。 签证的有效期为3个月至4年不等，雇员在澳洲工作满2年后可以申请186永久居民（即PR）。
在澳洲独立技术移民和投资移民政策不断收紧的情况下，雇主担保移民渐渐突显出其优势与竞争力，成为留学生、技术人员与公司高管获得永居的一种选择。
Q：有个贷款问题需要你帮忙，我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们准备在澳洲买二手房，经与政府机构了解，是可以的。
但只以我老婆的名义去贷款，这样可以享受哪些优惠？ 可以贷到80%吗？ 如果以我们共同的名义去贷款，是否被看做海外投资贷款，那么利率是多少？ 可以贷多少比例？
A ：一般银行规定房产证写两人名字贷款必须两人联名。 房产证写一人名字可以选择该人贷款或夫妻双方共同贷款。
点评：越来越多急于步入有房者行列但无法负担高额房款的第一次购房者在银行的怂恿下，背负上长达35年、40年甚至45年的按揭贷款。
为了抵消高利率的影响，银行建议采用共同贷款，这种贷款可以让夫妻二人借到的钱更多，并且延长贷款时间。
Q：请问如果先生为了退税买投资房，买房时做成他99%太太1%的形式，万一将来离婚，这套房子也是根据这个形式分配财产的吗？如果这套投资房不写太太的名字，将来是不是不能作为共同财产分配？谢谢。
A ：这个答案没有明确答案。根据澳大利亚法律，无论财产在哪方名下，都属于夫妻共有财产（书面协定的除外，例如财产协议等）。
关系破裂时根据各方对婚姻和关系的贡献就双方所有共有财产进行分配。目前的物业比例对将来所有财产的分配比例可能有一定影响。
点评：首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），所有财产都会被视为婚姻共同财产。
如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。
文章分享自澳大利亚房产网
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