有人猜测，中国人对澳大利亚房产持续的热情其中一个重大的原因是中国的反腐促使的，澳大利亚的政府也担忧这样的疯狂抢购无法一直持续，今天疯狂的中国人疯抢澳大利亚的房地产，不仅让人联想起上实际80年代末，日本人在澳大利亚疯抢的情形。上世纪80年代末到90年代初，经济快速发展的日本迅速致富，日本对澳洲楼市的投资规模也从几乎为0增至80年代末的650亿美元，而在1992年骤然下降70%。

不过，今天的中国人购房热潮与当年的日本人存在着明显的差异，其中的影响动机并非来自金融，而是资产多样化和潜在的移民需求。

在中国，遗产税在1993年12月国务院批转国家税务总局《工商税制改革实施方案》中，提到了“开征遗产税”。2004年11月有新闻称《遗产税暂行条例(草案)》已经上报到了国务院。而在2010年8 月新出《草案》，对其中部分内容作了修订。中国迟迟未开征遗产税的二个重要原因。财产登记尚未完善，无法获知个人全部财产信息。另外一个是目前中国的财富主要掌握在40-50岁的年龄层，这一批人距离平均死亡年龄还有一段时间。但，我们知道，遗产税迟早都会正式出台，具体的税率为80万-200万、200万-500万、500万-1000万以及超过1000万的适用税率分别为20%、30%、40%、50%，也就是如果你在一线城市（北上广深等）拥有一套100平左右的房子，很可能将来遗产税就要征收40%的遗产税（也就是大概是40平的价格）。

在澳洲，遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定，1992年后，各州彻底的废除了遗产税，这也使得澳洲成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳洲是没有遗产税的，此外，澳洲也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

在中国，我们经常看到商家们变换着玩各种花招，比如这个交房时说好的“精装修”，其实也就是简单的刷刷墙而已，偷工减料就已经不是什么问题了，就算开发商送了装修，很可能入住后半年你就发现一大堆问题，然后又要重新装修。而再次装修又涉及到一个先拆后装的过程，这无疑又是增加了购房者的负担，我们随便算一笔装修的账。一线城市一套100平左右的毛胚房硬装的精装修，大概费用在12-20万不等。这笔装修费已经够在澳洲买一套小户型的首付款了。

在澳洲，也许你已经习惯了中国买毛坯房，但是在澳洲买房子，开发商会统一把房子装修好了再交房的，并且和国内开发商的“精装修”有质的区别，一来装修质量好，二来并不是国内开发商的那种以次充好的简装修。另外，澳洲公寓里面几乎配置了所有的必需品，如：微波炉、洗碗机、烘干机、天然气、空调、烤箱、地毯、窗帘等等。基本上交房的时候就可以入住了。而且建筑质量过硬，基本上十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。

在中国，你购买了这套房子，使用年限只有70年。中国的房产寿命大概在35-40年左右。这是不是也意味着，即使没有到70年，房子也等不到那一天就要拆了？那么有人就会问了，我房贷的还款期限是30年，那不是等于我供完这套房子，在等几年就要拆了重新买？那不是又要开始折腾买房子的事了？在澳洲，除堪培拉首都地区是99年产权外，其他地区都是永久产权。

在中国，如果你的城市没有限购，那么首付款一般为30%，部分首付款会出现20%的首付情况。不过，小编了解到的很多开发商所谓的20%首付并非大家想象的那样，而是开发商先帮购买者先垫付10%首付款，而这10%的首付款必须在一定时间内（如12个月或者24个月）分期付款还清。如果你在一些一线城市，购置第二套或以上的房产，那么首付款可高达70%。在现金为王的现今社会，对于投资也好对于自住的也好，如果能把首付款比例降低，无形是大大的降低了购房者的压力。

在澳洲，没有限购，首付款普遍为10%（银行为了规避购房者违约而造成的风险一般不会低于10%）。

在中国，当购房者和开发商签订合同，在没有交房之前就已经开始还款，一般交房期都在一至两年左右，不过，也有合同上的交房期甚至有超过3年以上的。想想供了3年的房子，还看不到是长啥样的。那个心情可以down到极点了。另外，除了首套房子和二套以上房子首付款比例不同以外，银行贷款的利息也有所不同。很多一二线城市在首次购房的情况下，可以享受银行贷款打折。而二套或以上购房者，不享受甚至可能贷款利息会上调。

在澳洲，购房者和开发商签订合同，还贷是从交房后才开始的。另外，海外人士在澳洲贷款也是比较容易的，并且可以享受和本地买家同样的贷款利息。

在中国，房子已经成了许多年轻人投奔一线城市的阻碍了。怀揣着一颗创业打拼的心情，来到一线城市，却发现这里的房价远远超过了自己的承受能力，再加上生活成本的不断攀升。也是许多人才选择离开一线城市的重要原因之一。而国内的房地产受国家诸多的政策制约着，（如果国家要不是限购，北上广深等房子会不会已经飙升到均价10万以上，超过香港）。随着反腐，调控等因素，国内的市场相对不稳定，国内的投资环境也没有国外的健康，加之投资渠道的选择也相对比较少，使这几年房地产成为了大众追捧的投资方式。

在澳洲，完善的社会制度和稳定的政策体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为世界最适宜人类居住的国家之一，澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。良好的经济弹性，即使在全球经济危机下。澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个保持稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。

澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。盛通海外了解优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。

此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约18万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

在中国，购房者从看房、签合同到交房的整个过程中，都无专业的法律顾问和专业人士的陪同，这也造就了很多房地产商在合同上拟定了一些霸王条款，挖了很多坑给购房者跳。随着国家的迅速发展，国家在法律上又不够完善和全面。这样往往给购房者带来了很多后续的维权和诸多的其他问题。

在澳洲，买卖房产必须通过有资质的中介参与，并且全程需要有律师介入。双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心操作违规违法。并且澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。

在中国，购房者和开发商签订合同，一般都是把首付款放到银行做资金监管的。但是也存在一些低首付的隐形风险。比如：开发商打着20%首付，实际上是把10%的首付款借给了购房者，然后以可以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。“真正意义上来说，先交的部分首付款类似定金性质，并非开发商垫资支付首付款给银行。”正常流程是已经签订了购房合同，并且在房管部门备案，对购房者来说风险较小。而分期首付的概念较为模糊，或者只能说是首付款支付时间变宽松了，并非真正意义上的分期首付，如果开发商将该笔款项挪为他用或是资金链出现问题，那么购房者就要承担很大的风险。

在澳洲，法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里，无论是开发商，还是买家，都不可以动用这笔钱。并且这个账户是有利息的，相当于一个定期存款。买房者等交房，验收无误后前再付剩余的钱。也就是说，开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款，有点像国内的“支付宝”，货到才付款。如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的首付以及利息返还给客户，安全性高，保障了每一个客户最基本的利益。

在中国，购房面积=购房套内建筑面积（实际建筑面积）+公摊面积（包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、值班室以及其他功能上为建筑服务的公共、管理用房建筑面积），而房产登记证上的面积和合同上的面积又存在一定的差异。这个差异如果在3%内是合理的。在新闻上看到某城市的一套房子实用面积为90平不到，但是合同上写有120面积，据报道这个公摊面积存在不合理的现象。而购房者在签合同的时候由于是期房，又无法验证实际的公摊面积是多少？这无形又是给购房者增加了一道又一道的维权难题。

在澳洲，购房面积就是套内使用面积，不包括公摊面积和建筑面积。另外，垂直高度低于2米的小房间和地下室是不算的，还有跨越房屋之间的通道和超过房内的各种东西都是不算入面积的，另外楼顶的一切设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。这样算下来，澳洲和中国的使用面积差有约20-30%不等。使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在国内住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。这样就能够比较客观的了解在澳洲买房的货真价实了。

希望通过这篇文章能让大家更了解中国和澳洲的产房的基本区别。同样的价格在中国一线城市买一个小户型，但是在澳洲你可以买一个漂亮环境又好的房子，医疗、教育、食品安全、养老等等都不用担心。

未来的布里斯班将是一匹黑马，随着政府的规划和投资者追捧黄金十年的轮回将会陆续呈现出来。

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此文章由普济国际投资经理

Chen Wang 王晨撰写

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