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12月5日在大华府投资理财年会上的讲座摘要 -- 投资进化论
“我叫郝彬，彬彬有礼的彬。北大毕业，到美国读了航空工程，后来又读了MBA。MBA是转行的法宝。花点钱，投资到自己身上。进了金融，从IT男走向金融男。在一家对冲基金工作了10年半，负责大宗期货交易和执行，也交易股票ETF，外汇外币。对冲基金其实没有那么神秘，就是门槛儿高，现在好多对冲基金也都开始平民化了。今天谈谈投资。投资的过程其实是从简到繁，再从繁到简。
我去年从对冲基金出来，开始创业。我看好互联网，这是时代趋势，也是速度和效率；金融，传统行业，我的老本行；房地产，也是传统，大家喜欢的实物投资，很多人都兼职地主这个职业。这三件儿套组合在一起，有很多闪光的地方。美国经济恢复，美元强劲，振幅鼓励开发小企业融资的政策好。中国的投资环境相对比较恶劣，人民币贬值趋势，股市迷离，租金房价比例不当。中国的有钱人有多，有海外资产配置的需求，这是个大好时机。
我有个理论，叫做投资进化论。能让你很清楚的看到自己在投资领域处于一个什么样的位置。
上学的时候，是父母投资你，有自己交学费的，有幸拿奖学金的，算是社会投资你。回报父母，回赠社会，宗旨好好学习，用知识武装自己，做个有价值的人。后来工作了，兢兢业业，开始自己投资自己，如果觉得工作适合你的话，好好努力上进，升职加薪是迟早的事儿。这些都是软投资，软投资是不能以数字回报来衡量的。
当工作进行到一定阶段，眼界开阔了，看了些投资方面的书，接触了一些投资的理念，有了一些硬投资的意识，手头有点儿小钱，富裕钱，不愿意存银行，进军大众股市。那么你又进化了，投资的是有价证券，包括股票，bond，期货，外汇。1999年到2000年，很多人超级进化了，买什么什么涨，个别的人认为自己是天生股神，辞了工作，专职弄股。后来才明白，股神没有天生的，洗了个泡沫浴，净化了一下贪婪自负的心理，涅槃重生。
有的人长教训了，股市原来是屠宰场呀，但是还想继续在股市扎根儿，凭什么人为刀殂我为鱼肉？得，弄个系统吧，严格按系统操作，真正能做到的人有几个？再往后，有的人从股市跳出来，进入房市，2009到2012年是入手的好时机，可是房子不可能大量囤积。先买个房子自己住，是最大的投资。然后再买出租房当地主，投资实物，又进化了，号称以房养房。但是很辛苦。硬投资是带数字回报率的。比如说，我买了一只股票，hold了一年，买入20，卖出25，回报率25%。我年初买了个房子，到了年底，刨去乱七八糟的，租金净回报6%，物业升值3%，那么总回报率9%。
再往后，多众投资渠道并行。譬如，投资房地产开发项目，监督开发商去执行；或者投资创业小公司，自己做投资人，做天使。再走下去，专业投资人，就是类似风投啦，投资公司和公司后面的牛人。
所以大家看看投资进化论，六部曲，一目了然：先是别人投你，然后自己投自己，然后自己投证券产品，然后当地主，然后打通多众投资通道，最后投公司投人，这是一个螺旋上升的过程！不是说所有人都得走到最后一步才算成功，人各有志，每个阶段都有成功的人。
有一本科普读物，美籍日人写的，跟爸爸有关。硬生生的把人分为了四等。它是怎么说的呢？打工崽，小业主（野猪），公司高管（例如华尔街之狼），最后是投资人。写书的人没多想，我从小语文学的好，中心思想需要发挥，有时候不得不往多了想。首先，前三类都是动物，崽是小动物，野猪比较大，当头了嘛，狼更为凶猛。投资人就是驯服崽，野猪，和狼的。其实每个人都是投资人。投资人可以分为两种，专业的和非专业的。还可以这么分，贪婪的和不贪婪的，或者是有空的和没空的。基本上贪婪的算不上投资人，因为太贪，亏了，所以应该退出投资人的行列。真正的投资人应该是专业，冷静，有耐心，有系统。
投资的核心是什么？价值或者增值。没有价值的东西不要投。股票投资其实最简单，从回报上看也是最好的，但是波动较高，有的人短期求利，不适合。从长期的角度看，是个很好的选择。省心省力的办法就是投资S&P500（美国普尔500指数）吧。你想呀，美国500强的公司都在里头啦，你间接的做了500强的股东，这就是价值。你还能差哪儿去？还折腾什么？85%的职业基金基金管理团队的梦想就是业绩超过普尔500。以十年为周期，只有15%做到了，如果这15%的经理坚持工作50年，没有几个能够超越普尔500的。
所以，懒人投资股票最好的方法是买SP500，有一个ETF叫SPY，可以像股票一样交易。如果你投了基金，今天回家或者明天看看它10年的业绩比SPY好不好，你只有15%的几率。如果你觉得你比85%的职业基金经理人都NB，那你的股票投资策略可以卖大价钱；如果不然，你投资SPY，你就比85%的职业经理人聪明，而且效率高好几个层次。
投资领域的趋势是什么？就是创新。金融和房地产都是传统行业，融入了互联网这个因素，变得高效，能见度高，而且融资成本降低。这叫创新。对开发商和投资人都是好事儿。所以股票投资和房地产投资应该两手抓。房地产投资其实可以在短期实现高回报，而且风险可控。房地产这行其实有很多金融知识。我们做的事情是把一个或多个看似杂乱无章房地产项目，根据我们的金融行业经验和对房地产行业的认识，构架成一个大家能看得很清楚的金融产品。就像股票一样有价格，房地产金融产品也可以分成股份，每股定价，而且投资期限，回报都能表述出来。这样投资人不需要太多的资金就可以投资高利润的房地产项目。不像以往，只有土豪才有机会。而且我们把项目做的很透明，投资人可自己分析判断，鉴别真伪。
房地产投资项目一般分为四种。最简单的是租售，让投资人从单个地主变成联合地主，你不用亲历亲为，自己做地主很辛苦的！这类投资的现金回报6%-8%，还有升值回报。前几天，有一个朋友发给我了一篇微信广告，上面写着：”休斯顿独栋别墅14万签约包租二年综合收益60%”。我一看晕了，有人还真想投。标题党，你必须要点击。仔细看了一下，17.5万买价，租金回报8%，比较靠谱，房产升值10%，不可预知，还有汇率升值10%，也有道理，加起来可不是60%吗！
第二种，公寓改装出租，一般是股权项目，既有现金流收入，又有销售利润，一般现金流6-8%，销售利润6-8%，平均总年回报14%。一般是靠低价买入，再整修，稳定收入后再找银refinance套现，返还本金；第三种，房地产开发。这个里面基本两类，一是民居，一是商业，构架可以是股权，也可以是债权。股权是项目公司的股东，有利润分成，债权就是当银行给开发商贷款，有物业抵押收取利息。一般民建10-16%，商业更高超过20%，但是周期长。第四种，零售物业，这个比民房出租好，住客一般签NNN lease，五年以上，投资构架也是多种多样，回报稳定，一般10-16%。还有其他投资项目，比如酒店，工业厂房，老年公寓，土地，等等。”
作者：郝彬 - 美国启点投资公司创始人/首席执行官
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