引言 众所周知，12月1日之后，澳洲对于海外人士在澳投资的审批制度有了大幅的改动。澳洲海外投资审批委员会已经公布了这次的审批细则和具体流程。但仍有一系列的问题困扰广大海外投资人士，今天笔者就大家关心的在澳洲购买住宅类房产审批申请流程中遇到的问题进行较为详细的解读，以求给大家在新政策下购买房产提供指引。
根据澳大利亚的外国投资制度，海外人士在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批。所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）。
澳洲购买住宅类房产分为以下两大类：
1) 新建住宅（包括新房和楼花）与空地；
海外人士在申请和购买新的住宅和空置住宅用地开发前必须经过外资审批。申请购买新的住房，通常无条件批准。如申请购买空置土地，建设需在四年内完成。如土地上已建立住宅，一般不会被视为闲置土地。新的住房建好后，可被出租，出售，或由外国投资者自己使用。
2) 二手房产
海外人士一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一栋二手房作为个人居住用途（并且仅能够作为自己居住用途），但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。
外资控股公司也通常被禁止购买二手房，但是外国公司有大量的澳大利亚业务可为澳大利亚的员工提供及购买已建住房。
如果海外人士意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量。（即推倒一栋必须要建两栋以上）
在这里需要明确的是，所谓海外人士购房申请，除部分特定情形下，其申请是单独针对一栋特定房产的，即每购买一栋房产前，就要重新申请一次。
新政策下，原有的豁免申请条件依然存在，并且持有澳洲永居签证的配偶作为共同共有人购买房屋现在也可以免于申请：
1) 澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批，无论他们是否居住在澳大利亚；
2) 新西兰公民，澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求；
3) 澳大利亚公民，新西兰公民，澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共同共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候，不需要进行审批。
在新政策下，海外人士购房的申请时间与原政策没有太大变化，一般购买住宅或空地，都是必须在签订无条件合同前申请。
这里所谓签订无条件合同即为Unconditional合同，简而言之，这类合同一旦签订，其中不带有任何条件性条款（如Subject to Finance的贷款条款，subject to building inspection的房屋结构调查条款及Subject to FIRB的海外人士购房申请条款）。
这样看来，以前先签合同后申请FIRB的做法在新政策下一样是可以实现的，但是合同中必须要加入条件性条款，并且保证在FIRB审批批准前该条件还有效。
在新政策下，审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。
这样算来，整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。
新政策下，海外人士在申请购房批准时必须支付申请费用，该费用同时适用于新房、空地及二手房：
现在很多持有临时签证的海外人士会选择参加房屋拍卖，以求购得心仪的二手房，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，也不会设有冷静期。在这里很多客户会有疑问，如果FIRB申请批准周期有40天，那么理论上一旦无法在拍卖前获得该房产的FIRB批文，则买家就会丧失参加拍卖的资格，这样无疑大大增加了海外人士参加拍卖的难度。
这里，新政策给予了这类客户申请二手房拍卖豁免许可（Established Dwelling Exemption Certificate）的解决方案。这一许可可以给予有资格购买二手房的海外人士6个月的时间，购买一套在申请房价范围内的不特定房产。这一豁免许可可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，一旦获得，就可以在半年的有效期内无限制地参加房产拍卖，直至购得房产为止。
豁免许可申请的费用及所适用的房价范围参考上表。
但是该“入场券”还是存在着限制条件的：
只能用作拍卖购房，即如果购买者购买的是非公开拍卖房屋（private sale），即使有了这张许可，他还是需要单独再申请FIRB审批。
该许可只能允许购买者购买一套不特定房产。
该许可只能用于申请时指定的州或者领地，即如果购买者在申请维省的许可后想去参加新州的拍卖，则他必须再申请新州的购房许可。
购买者在拍卖中的中标价不得高于申请许可的房价限额。
例如：购买者支付了$10,000申请了一张豁免许可，那么他允许在拍卖中的中标价格就必须小于200万，如果最后他以200万购得了该房产，他就违反了FIRB的审批规定，会得到相应的处罚。
海外人士需在网上申请，并在申请时需确保提供正确和必需的信息。在申请批准后，如果需要修改详细信息，如姓名或住宅地址等，FIRB可能要求外籍人士重新支付申请费进行申请或者进行更改申请。
新政策下，此次违规的处罚力度相当大，对于没有申请FIRB审批的个人买家，除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外，刑事处罚则最高可达$127,500的罚款，并最高处以3年的监禁。除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的第三方也可能会受到相应的处罚。
从上文的简述中，大家可以看出，新政策出台后，相应的FIRB监管力度已经大大增强，加之FIRB与ATO联网后，其查处违规违法购买者的能力也会得到提升。对于在12月1日后购买澳洲房产的海外投资者而言，正确的进行FIRB申请，并且把握好申请购房与签订购房合同之间的时机与关系就显得相当重要了。如果申请不力，轻则浪费了不菲的申请费用，重则会受到高额的罚金甚至于刑事处罚。
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