【投资移民】光明网报道美国李汉君律师解读EB-5项目为何以地产类居多,美国创业区域中心ARCFE微信公众号文章

随着EB-5趋热，市场上出现各种美国EB-5项目，有工厂类、餐饮类、酒店类、住宅商业地产类、医疗类等等，众多项目虽让投资者眼花缭乱，但不难发现其中区域中心项目仍以地产开发类居多。在北京设有代表处的美国李汉君律师向读者做出以下的解答。

　　首先，EB-5行业的操作方式已经逐步标准化了。业内人士都一致得出结论，即花费型的就业机会是最可靠的。相比之下，经营型的就业机会是不够可靠的。例如酒店项目，在建筑过程中有花费拉动的就业，这部分可以根据需要支付给承包商的费用准确计算;但是后期酒店经营的就业要靠对营业额的估计，而这个估计可能和今后的实际情况有很大的偏差。所谓花费型的就业机会是指由于项目的花费在相关行业中拉动产生的就业机会。根据每100万美元花费产生的就业系数乘以花费数字就得出就业数字。经营型的就业要根据预期的营业额等进行推算。由于营业额很难在事先准确预计，因此这样的就业机会往往在I-526阶段不容易准确计算。

　　房地产建筑类的项目由于花费的金额比较大，可以产生大量的可靠的间接就业机会。以纽约周边地区为例，如果每100万美元建筑花费可以产生10个间接就业，那么5000万美元的建筑花费就可以产生500个就业，可以招募50名投资人。到I-829阶段，只需要向移民局提供承包商账单和支付证明，证实之前所说的5000万美元建筑费用全部花掉了，就可以证明500个就业机会得到了实现。目前，I-829最成功的区域中心项目都是依赖建筑花费推算就业机会的。另外，EB-5投资一般都是以夹层贷款或者优先股权的形式进入投资项目的，有5年还款的预期。相比其他行业来说，房地产项目具有“有形”的特点，其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业，例如制造业和科技行业等等，投资人很难判断该行业的竞争和产品前景，无法判断这些行业的潜在风险。因此，中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目。

　　另外，李汉君律师指出，选择什么样的房地产项目也是有诀窍的。

　　第一、从绿卡保证即就业机会角度，一定要选择那些花费型就业超出就业需要的项目，不要依赖后期经营产生的就业。

　　第二、从商业可靠性即还款角度选择那些大都市的房地产项目。美国地广人稀，真正具有稳定价值的房地产区域都集中在纽约这样的大都市。许多中西部、南部地区的土地和房产价值不高也没有很好的市场需求来消化。如果遇到经济波动，这些地方的房产价格跌幅大，而纽约好地段的房地产价值不容易下跌。2008年的次贷危机就很好地说明了这一点。　第三、尽量不要选择规模过于庞大的项目。美国对建筑项目的施工过程管理非常严格不允许赶工加班，严格执行8点开工4点收工，因此建筑速度非常慢。而投资移民的绿卡审批和还款都有一定的时间要求，过于庞大的项目完成时间上有可能和EB-5不够匹配。例如，纽约世贸中心经历了10年的工期仍然没有竣工。中小型地产项目相对工程简单并且完成时间可以控制在三年左右，按照建筑花费计算可靠的就业机会，这样的方式更加适合EB-5投资的操作。

　　李汉君律师告诉记者，地理位置对地产类项目而言尤为重要，例如纽约市东河双公寓项目。此项目位于曼哈顿中城的东河对岸，一站地铁直达曼哈顿59街，是高收入白领亲睐的居住之地。2013一年之间这里的公寓价格就增长了17%。这样区域的房地产项目本身具有很好的商业前景，才具有良好的还款保障。