前不久大吉的的确确和温哥华交上了缘。首先是一个从温哥华到多伦多来看望在多大上大学的孩子的朋友，在不经意间和大吉聊到了多伦多的豪宅社区，没有想到在多伦多顶级豪宅社区YORK MILLS一套居住面积4800平方英尺带游泳池的别墅市场仅叫价$250多万，要知道在西温或温西没有$400万加币是根本不可能的，经过比较和慎重考虑之后，大吉帮他们成功在YORK MILLS中学附近购买了一套豪宅。
另一个是已经从温哥华移到多伦多的朋友前两天突然打电话给我，说要在DOWNTOWN投资楼花，理由简单的让我无法相信：他听好多做经纪的朋友讲目前的楼花市场进入了调整期；和他接触的朋友一律静观，他说：“金子永远埋在地下，人取我舍，人舍我取，机会永远只留给少数人”，这就是所谓的市场调整期的投资机会!大吉在帮朋友在PIER 27购买了2个单元之后，也帮自己在FAIRVIEW MALL对面的BIYU选了一套，同时将自己的投资理念，投资感受以及看好多伦多公寓和楼花市场的几大因素总结如下，供大家投资参考。
一. 金融杠杆提升投资本金回报率
从理论上来讲，绝大部分楼花在居住之前都会有三至四年的建筑周期，在这期间内，投资者利用投资杠杆，在分批支付10-20%的首付之后，没有任何成本产生，没有利息，没有管理费，没有地税，就等着市场涨价。由于有5-10倍的投资杠杆，每年只要市场正常增长6-7%，其投入本金就会获得35-70%投资回报，三年下来，好的楼花基本都能全部收回投资本金，当然前提是你投资的楼花在三年后有人愿意接手。
举例如下：近十年DOWNTOWN的公寓及楼花每年的平均增长在6-7%左右，不一样的楼花有好有差，价格增长有高有底，我有一个客户在去年楼花很火的时候买的11 WESSLEY 6楼$622/平方英尺，房款近$40万，交房前一年内付款20%，及投资本金$80000, 如果STU按照市场自然增长7%的话，三年将增长21%，及房价达到$484000，加上买房折扣$5000，减去转让费$2000，经纪费4%，平均投资本金的年回报率接近30%；在同样的情况下如果投资本金减少到10%，即投资本金少了一半，那么投资本金的年平均回报率将达到60%！
因此，大吉提醒大家：投资楼花的目的是为了赚钱，在投资本金不变的情况下，不要过多强调每平方英尺的价格差异，而是要特别注重首付比例，金融杠杆的大小将会直接影响投资本金的回报率。
二. 稳健增长是市场的关键
多伦多近几年的公寓及楼花市场，无论是价位的升幅和销量的增长，均有亮丽的表现。如果从历史纪录和人们一般预期而言，将它称之为过热市场，也是其现实的反映。但多伦多地产市场的基本面，如人口结构／数量，房屋结构／风格等因素，在过去二三十年己有根本性的变化。譬如说，过去的独立房中，平房和复式房是主流性房型，但它们在近十年兴建的房屋中，巳少有看到；三十年前的独立屋，相当数量房屋只有一个四件全套的卫生间，而近一二十年兴建的低层物业（包括镇屋，半独立屋），一般均有两个或以上完整的卫生间。即使是历史较短的公寓物业，初期公寓的面积通常较大，很多是针对换房退休人士的需要，但近十年来新建的公寓，在保留基本结构的同时，总体面积大将呈缩小趋势。
近日最引人瞩目的地产市场预测，是TD银行的分析报告，它认为温哥华和多伦多两大城巿的房价，今后几年有10-15%左右的逐步下滑。我们暂时不质疑它的可信度。但是，两城市地产市场有相当的差异，实在很难对它们的房价走势，做出等量齐观的预测（无论是升或降)。目前多伦多与温哥华两地的平均房价，大概有二十五万左右的差异，而两城市的家庭平均收入则非常接近。在同一经济体系中，从两组数据很容易能够判断，温哥华物业负担大大高于多伦多，其房价下跌的风险和幅度，必然较多伦多严重许多。从近十年两地房价的升幅来看，近几年温哥华房价上涨了90%, 而多伦多同期房价的涨幅则为40%。两城市过去和现在的地产市场情况不同，将来的发展，也将出现不同的方向轨迹。在近期发展方面，此报告认为，温哥华房价在经过前两年的下滑之后，已经在今年逐步稳定；而多伦多地产巿场今年将持续强劲上升势头。对于造成多伦多和温哥华两地房价过高的因素，此报告也将低利率和相对稳定的经济，视为重要的推手。而报告最值得注意的，是其对多伦多和温哥华两地公寓巿埸的警言，认为它是巿埸风险最大的部分。
三．移民政策的变革对公寓市场有长期利好影响
大吉以为由于加拿大地大物博，人口稀少加上人口老龄化越来越严重，所以加拿大政府在不断努力调整移民政策，希望吸收世界各地年轻有为的人才，中国学生作为赴加留学的主力军，成为加拿大政府的重点吸纳对象。而语言能力好的学生能够更快地适应当地的学习和生活，将来毕业后投入到工作中，凭着在加拿大学习和工作的经验申请移民，为加拿大的经济作贡献，这就是为什么加拿大使馆不断颁布一系列针对语言成绩好的学生而放宽签证要求的政策。
因此，针对加拿大政府不断削减投资移民份额，提供技术移民门槛却接连不断的出台鼓励国际留学生来加拿大留学的移民国策，年轻化必将是移民的主流，每年将近有40000多来自全球最富有阶层的国际留学生，将对多伦多的公寓及楼花市场产生不可预估的深远影响。
另一方面，多伦多人口快速增长为多伦多整体经济持续发展提供了人力资源和劳动力的保障, 同时也促进了多伦多消费市场的需求, 消费需求首当其冲的是购买住房, 安居才能乐业, 安居乐业是各国移民来加拿大追求长期发展和提高生活品质的首要保证，随着自由党的上台已经移民政策的变化，新移民尤其是对中国的新移民份额必然逐步加大。按过去数年的经验, 按比例其中将至少有一半人会涌入多伦多, 这些人将成为大多伦多房地产市场刚性需求和房市稳步增长的主要推动力.
因此大吉以为：加拿大自由党执政即将对移民政策的变革对公寓市场将会产生长期利好影响。
四．经济稳步回升及不断提升的就业率将促进楼市健康发展
依据加拿大第一大商业银行皇家银行对加国各省经济发展预测报告, 安省2016年的经济增长率将为2.3%,这是因为安省的汽车制造业和金融两大支柱产业在2015年的前三个季度的增长受到了影响, 不过皇家银行对安省在2016年经济发展持比较乐观的态度, 预计2016年安省的经济增长率将都超过2015年的水平, 经济增长率将达到2.3%.正因为更好的经济增长预期, 201年安省的失业率将会低于2015年的6.7%这个数字, 2016年安省的失业率将逐步回落. 更好的经济表现和就业市场的预期将给大多伦多地区2016年房地产市场注入更大的发展潜力和增长信心. 就经济层面来说, 大多伦多地区2016年房地产市场增长幅度应该会延续2015年的增长势头，全年涨幅预计维持在7%左右。
五．较低贷款利率是房地产持续增长的有力保障
自从美国次贷危机爆发演变成全球性金融危机以来, 我们逐渐认识了量化的货币政策, 以此来刺激经济复苏. 长期推行量化货币政策将导致通货膨胀. 通货膨胀的预期将使投资者放弃货币的持有转向对有形资产的持有, 公寓，楼花等等有形资产将继续受大众青睐.鉴于美国和欧洲经济发展的不确定性, 加拿大央行预计将在2016年后的几年内继续奉行低利率政策, 目前的低利率政策将基本延续至2018年而保持不变. 目前的低利率使我们的房子贷款成本降到了历史的低位水平, 低利率预期将进一步稳定并增进多伦多公寓及楼花市场的强势发展。
六．低价物业将成为年轻人的消费主流
公寓物业在多伦多市场穏定増长的需求，是毫无疑问的。近几年高速兴建的大量高层物业，除了环保和社区规划政策影响之外，更多是现实需求的反映。前面提到的TD银行报告也认为，目前已完成和正在兴䢖的大批公寓，仍然可被足够的需求所吸收。而做为供应链环节的发展商，他们也一定会密切调查追踪市场需求变化，并且相应调整开工量，不致于出现市埸供应肓目增长的局面。
根据CHMC的资料显示，继今年前三个月加囯城市公寓开工量激增之后，目前的开工量已开始下降了。需要再次指出的是，目前开工的高层公寓项目，很多是两三年前已推出巿场，预售比例达七成或以上的项目。从根本上而言，多伦多公寓市埸的前景是由其价位，或者是其负担能力指数所决定的。多伦多目前独立屋的平均价已超过$100万，相对而言，均价$45万左右的公寓物业，不到它的一半。对于许多初次置业者而言，公寓物业负担能力，显然是轻松太多。
多伦多房价发展的趋势已显示，如同伦敦，纽约等国际性大都市一样，居住在市区中心地段的低层物业，将是富有人士的专利，非一般年轻或中产人士所能负担，在这一客观形势下，如果希望或需要在市区置业，公寓物业就成为了不可避免的选择。随着科技进步和经验的积累，公寓物业的舒适度，合理性和维护成本方面，均有大幅度改善。譬如九尺屋顶的设计，先进网络及保安统的安装，非必要设施的缩减，高效节能材料和设置的引进，以及楼高的提升（减少维护单位成本）等等。它们在改善公寓物业生活品质的同时，也降低了业主们的负担成本（管理费）。公寓物业各方面的特色和优势，在人口近六百万的加拿大第一大都市，其乐观的巿埸前景是可以预期的。
以上是大吉在决定投资楼花和公寓时的基本判断，仅供大家参考。目前仍有少许DOWNTOWN 高端楼盘，望有兴趣投资者来到咨询：647-229-8666.
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吉小硕先生（JOHNSON JI）在多伦多高尚区豪宅方面有较强销售业绩，具有丰富的中国居民在加拿大投资房产及物业的实战操作经验以及良好的人脉资源,庞大的中国投资移民及POA豪宅买家网络和海量豪宅信息。多年的豪宅研究和买卖经验令他在谈判技巧，物业评估，价值分析，市场判断以及客户服务方面拥有无与伦比的优势。如有兴趣了解更多豪宅信息的人士，请与一德地产著名豪宅销售专家吉小硕先生（JOHNSONJI）联系，电话647-229-8666，邮箱：[email protected]
