无条件下offer买房你到底冒了多大风险?,加拿大地产周刊微信公众号文章

在现今这个极度火热的市场中，Multiple Offer已经成为司空见惯的事情，素里市一个房子挂牌后曾收到69个Offer。那市场如此火热，如何在抢Offer大战中赢得胜利呢？除了价格这个主要决定因素外，另一个非常重要的因素就是Offer是否有条件，很多朋友为了抢到心仪的房子不惜出具无条件Offer。

一、什么是无条件Offer

在房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议”（Agreement of Purchase andSale）。一般来说，Offer分两种，一种是无条件的，叫firm offer；另一种是有条件的，叫conditional offer。无条件Offer一经签署，买卖双方必须无条件接受。在之后的24小时内买方要送交定金给卖方经纪公司银行帐户。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。

二、无条件Offer的交易风险

无条件Offer的第一个风险来自于银行贷款是否可按计划批复。很多买家乐观地认为自己信用财务状况良好，房屋贷款审批过程不会出现问题，或者在购房之前已向银行咨询，对可以拿到预计数额的贷款很有信心，甚至很多客户已经拿到了某金额的贷款预先批准（pre-mortgage）。但是很多买方通常会忽略，即在房屋真实贷款审批时，银行会单独对房屋进行评估。如果银行评估价格并未达到合同价格，特别在现今市场上买方为抢到房通常不惜加价10%-20%的情况下，银行只会按照其自己的评估价格进行贷款，而非按照合同成交价格贷款。这样，买家首付款很可能会比预计提高。如果买方首付款准备不足，无法继续履行合同，在有条件Offer的情况下，最多就是买卖合同不生效还可以拿回定金；而如果是无条件offer，就会面临违约风险，必须承担法律上的后果。

事实上，银行对房屋进行评估，也是降低买方购房风险的一个有利方式。因为银行作为专业房屋贷款机构，有其固有的评估模式和程序。请第三方对房屋进行评估，事实上会从市场角度更为公正客观地印证房屋真实价格。

无条件Offer的第二个风险来自于放弃验房条件。房屋质量有很多问题是隐蔽的，比如房屋结构及损坏程度，屋顶质量，取暖空调设备、保温层状况，是否有管道漏水，各种安全装置是否有效等。这些潜在的安全隐患和问题需要专业人员使用专业设备才可检测出来。在没有验房条件保护的情况下，屋主很难保证在房屋成交后任何设施都没有问题。如出现房屋问题，需要多少预算进行修理，如果没有验房，是很难通过肉眼估计出来的。买方签订无条件Offer，即意味着买方放弃了验房权利，在房屋合同签订之后再去请卖家做出任何承诺都是不受法律保护的。

无条件Offer的第三个风险来自于放弃阅读Strata文件。如果购买的是公寓（Condo），通常会有很多Strata文件需要事先阅览，包括Bylaws（规章制度），Minutes（近两年业主开会会议记录），Depreciation Report（折旧报告）等文件，因为这些文件中可能会有涉及房屋的一些关键问题，比如开发商和业主有关房屋某些问题无法赔付的备忘，或房屋法律纠纷或者房屋未来的大修计划等，买方不可以完全忽略这些文件，需要防范于未然。

三、无条件Offer的法律风险

一旦下了无条件Offer并且付了定金，买方在法律上其实就不受任何保护，如果之后出现法律纠纷，则需要通过法律程序来解决，很多情况下会旷日持久，劳民伤财。