随着美国房地产的升温，越来越多的地产中介代理中国客户管理在美购买的地产。笔者见得比较多的例子是中国客户购房后委托地产代理或者亲朋戚友将房子出租以求得一定的租金收入， 而地产代理则按定额或者一定比例向客户收取管理费。笔者曾访谈过一些代理人，除了极个别的代理有帮助客户向IRS申报收入外，其余的代理人均没有意识到应承担的法律责任。那么作为出租地产管理方的中介实体或者个人到底应该承担怎样的税法上的责任呢？
美国税法之复杂是众所周知的。面对以上问题且不说一般的民众一头雾水，就是专业的会计师事务所也还是需要花时间好好研究才能得出结论的。根据最近IRS在其网站上关于这个问题的一些解答以及和所在注册会计师事物所会计师对这个问题的税法研究，笔者将其整理成以下文字，希望对房地产专业人士和租赁地产的管理人员有所启示与帮助。
首先，租赁物业代理必须明确自己对外国房产持有人有确保其收入纳税的责任。美国税法（IRC）规定，凡有能力控制、监管、代收、处理和支付收入的任何实体和个人都有责任预扣税款。就像雇主必须预扣员工的工资上缴IRS一样，中介或或者代理人从这点上说也必须行使同样的责任以确保外国客户申报纳税。
其次，在签署房产管理合同之前，必须与客户讨论收入采取哪种纳税的方式。第一种是将收入视为投资性收入，代理直接扣除毛收入的30%，填写1042-S表格上报IRS。第二种是将收入视为被动性收入，这种情况下不需要预扣30%，但必须按时纳税申报。如果客户选择第二种方式，那么必须让客户填写W-8ECI表格，以豁免代理或者管理人员的预扣税款的责任。值得注意的是，不是每个客户当时都有资格按第二种方式纳税，因此代理必须根据每个客户的实际情况来衡量。
再次，选择纳税方式有16个月的期限（以第一次应纳税申报的最后日期为起点），超过期限客户将无权选择将出租收入作为被动性收入纳税，预扣税的责任将重回到代理人身上， 同时毛收入的30%税收客户将不可避免。没有切实履行预扣责任的代理人，还将负责迟交税收的利息和罚款。
违反税法的后果是非常严重的，美国税法执行之严也是有目共睹的。法律不会因为你不懂法而网开一面，因此......
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