2013年5月1日

我们会常常听到周围有意购房者问起, 在悉尼买哪个区域未来增长性比较好?

        这个问题一两句难以概括出准确的答案，然而我们可以通过了解一个区域基本情况、未来规划、数据分析来深入了解该区域未来增值可能性。房地产价格波动主要取决于需求与供给的动态平衡状态。房屋需求超过供给时，推动价格上涨。

       房屋需求增长取决于许多因素，例如：

       基础设施建设（如，新桥梁、新道路、新轻轨、新铁路建设及开通）；

       公共设施兴起（如，新医院、新大学建立）；

       居民生活方式的重大转变（如，年轻人越来越喜欢住在离市中心或就业中心近的地方，进而带动公寓需求的增长）；

       人口绝对数量增加（如，移民或留学生数量短期内显著上升）；

       政府购房激励政策出台 （如，新南威尔士州推出购65万以下新房可减免印花税还有政府津贴$15,000）。

       上述多种因素对于房屋需求与供给的影响情况可以通过以下市场数据分析进行测量。

       1. 待售天数 （Days on market, DOM）；

       2. 折扣幅度 （Discounting）；

       3. 租客比例 （Proportion of renters）；

       4. 空租率 （Vacancy rate）；

       5. 租金回报率 （Yield）；

       6. 待售房屋比例 （Stock on market percentage, SOM%）。

       为了演示需求与供给推动力是如何决定一个区域升值潜力，下文以Mascot为例进行分析。

       Mascot位于悉尼东南，离CBD大约6公里，是悉尼快速增长的区域之一。

       1. 待售天数

        2012年9月Mascot区域待售时间是59天。这个数值优于平均值。待售天数是指一个区域内一套打了广告的房子要卖出去平均需要的天数，一般需要90天左右。少于90天说明需求大于供给，所以房屋比较容易出手。如果卖家耐心等待，不用等待太长时间就可以找到潜在买家。

       2. 折扣幅度

        2012年11月Mascot区域折扣幅度为2.38%。考虑到公寓平均折扣幅度为5%，Mascot区域表现胜过平均值。折扣幅度是指卖家要价与最终成交价之间的折扣程度。这个数据是通过上个月销售数据统计中得来的。如果房屋需求强劲而供给短缺，卖家可以不打折情况下出售。所以，折扣幅度越低某种程度上反映了需求超过供给。

       3. 租客比例

        2012年11月Mascot区域租客比例为32%。市场平均租客比例为30%，Mascot区租客比例略微超过平均值。租客比例是指租客占该区域全部居民的比例，反映了该区内投资房产所占比重。租客比例越低，说明房东之间为了争抢租客的竞争性越低。通常情况下，比起租客，自住者更加爱惜房屋及周边环境。因此，租客比例低是个好的现象。

       4. 空租率

        2012年10月Mascot区域空租率为2%。通常澳大利亚平均空租率在3%。如果一个区域空租率低于3%，就说明房子比较容易租出去。Mascot空租率数值反映了该区房子出租比较容易。租客找房子时首先考虑的因素是交通方便程度，Mascot是为数不多的在悉尼东区有火车站的区域。8分钟火车即可到达市中心火车站。高峰期每7分钟一班车，非高峰期每10分钟一班。

       5. 租金回报率

        2012年11月Mascot租金回报率是6%，高于悉尼公寓平均回报率5%。高租金回报率说明Mascot区域房子只要地理位置方便、租金价位合理，就不愁租不出去。由于离市中心距离6公里，有火车站，周围5公里左右可到达悉尼大学、悉尼科技大学、新南威尔士大学，周围有12个较大规模的就业中心保证了租客数量和租客多样性。

       6. 待售房屋比例

        2012年11月Mascot待售房屋比例为1.58%，低于悉尼平均待售房屋比例2%。待售房屋比例是指一个区域正在出售房子的数量占该区总房子数量所占的比例，通常为2%左右。低于2%说明房子待售比例较低，卖家比较容易脱手。因此，如果一个区域待售房屋比例低，该区房屋升值潜力较大。

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