目前大温房价节节高升，拥有房地产既可保值，同时也能使财富增值。临到一年报税季，如何充分利用自用住宅的税务优惠是很多朋友关心和需要认真考虑的问题。本期我们就来讲解一下这方面的问题。
一、如果拥有两套住宅，当两套住宅同一年出售时应如何指定主要住宅（Principal Residence）？是应该选择资本利得（CapitalGain）最大的那一套吗？
税法规定一个家庭单位(通常是夫妻及未成年的子女)在某一特定的年度内，可指定所持有的，由纳税人本人、配偶或子女经常居住的一栋房子作为主要住宅。一个家庭在同一年内只能指定一栋房子作为主要住宅，所以即使夫妻名下各有一栋房子，都没有租出去，也只能指定其中的一栋作为主要住宅。
假设一对夫妇拥有两套住宅，同时两套房子都在2015年卖出：独立屋甲被持有20年（1996-2015），应纳税资本利得50万，每年平均2.5万；独立屋乙被持有15年(2001-2015)，应纳税资本利得45万，每年平均3万。尽管独立屋甲的资本利得比较大，但由于报税是按年度计算，如果从税务优惠的角度考虑，更为合理的方案应是：
从2001年至2015年指定独立屋乙为自用住宅；
从1996年至2000年指定独立屋甲为自用住宅。
这就意味着独立屋乙所产生的45万资本利得可以全部免税，独立屋甲50万资本利得的一部分需要缴税。计算主要住宅减税办法的公式如下∶
减免部分=增值利益×( 1+指定作主要住宅之年数)÷持有年数
=50×( 1+5)÷20
=15
资本利得∶50万元-15万元=35万元。
应纳税资本利得: 35万元。
如果是按照资本利得最大的一套，指定独立屋甲为自用住宅，则意味着独立屋乙的所有资本利得45万均需要缴税，大于独立屋甲应纳税资本利得的35万。
二、有时一个家庭在换房期间会同时拥有两栋房子，大多是短期持有，这个时候要怎么判断主要住宅？
如果一个家庭从始至终只持有一栋房子，买了卖出，然后再买，那么这些房子理论上都是主要住宅。但若买卖太过频繁，税务局可能会认为你是建商(builder)，而将你的增值利益当作营利所得，须100%纳入所得。
如果因为换房子的缘故，同时持有两栋房子，只要不超过一年就不要紧，税务局也会考虑到人们新旧房子交替时会有一段重叠的时间，但时间不允许超过一年。这就是为什么在减税公式中分子部分有“+1”，是加送一年的意思。
三、很多人会将自住的一小部分或地下室租出去贴补房屋贷款。或者有时自雇或家庭企业使用住家的一部分当作家庭办公室。这种情况会对房子的用途产生影响吗？
将部分的主要住宅分租或改作营业用途时，若符合下列三个条件，并不改变整栋房子作为主要住宅之状态∶
a）分租出去或改作营业用途的部分只占整栋房子的一小部分;
b）对整个房子并没有做结构上的改变使其更适合出租或作商业用;
c）在分租出去或改为营业用途的部分不提列折旧。
必须完全符合这三个条件才能保持原先主要住宅的资格，若有其中任何一个条件无法符合，将来实际出售这栋房子时，出租或营业用的部分就必须就资本利得（或损失）报税。
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