相信大家这几天看到过一篇文章《澳洲以悉尼为龙头复制中国十年地产神话》，我也转发过，所以不少朋友在我的微信留言，问问我自己是怎么看的。今天我就整理一下，说说我的一点小看法。

首先我先把一些别人都整理好的观点，而我也比较认同的观点，摘抄下来：

亚洲各大知名开发商齐聚澳洲！

从2013年中国地产大鳄上海绿地集团在悉尼的大手笔砸钱扩张，到一周前泰国富商苏旭明控股的新加坡地产巨头星狮集团(Frasers Centrepoint)的收购本地大型开发商之一的Australand股权，到王健林的万达集团黄金海岸酒店并购案，再到李嘉诚旗下公司长江实业收购澳洲天然气公司Envestra Ltd以及其旗下ARA公司正在澳洲的悉尼墨尔本积极寻找合适的地产项目，这一系列的亚洲地产巨头抢进澳洲市场的动作，让我们看到中国10年地产神话就在眼前。

地产富豪们的一系列动作，不得不使我们重温悉尼2036计划：

很多人一定认为悉尼2036计划离我们很远，对目前悉尼的居民也不会有任何的影响。但是正是悉尼政府对2036的长远规划加大了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。

从Zetland的重建，Rhodes的复兴，到奥林匹克公园的新商业园区，以及西北的新铁路线等等。在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。

再大的土地，再好的环境，如果没有人注资与开发，那永远也就只是一块荒地！所以亚洲开发商早已看到了悉尼未来的大好发展前景，纷纷前来来注资！据不完全统计，截止到2014年6月30日，约670亿澳元的资本已流入澳洲！

《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，为应对澳洲悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略：

• 悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”（CBD和North Sydney）国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

• 增加现有地区的住房密度。以下区域，Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot以及South Maroubra全都是未来重点规划对象。

• 最大的就业增长区域定位西北区（99000个就业增长）和西南区（80000个就业增长），然后才是传统的悉尼CBD（58000个）。

• 一条全新的铁路线通往目前悉尼的第一大商业园区，Norwest。

• 至2036年悉尼人口预测至少达到5百60万，需增加就业机会450000个。

亚洲地产富商近期澳洲市场动作回顾

亚洲首富、香港商界巨鳄李嘉诚决心在澳洲房地产市场大展拳脚。目前，李嘉诚旗下新加坡上市房地产企业泓富资产（ARA Asset Management）正通过自己的“顶峰发展基金”（Summit Development Fund）配置资本，布局澳洲与东南亚房地产市场。

正积极为开发项目选址

泓富资产基金总裁Ng Beng Tiong表示，该公司主要目标是悉尼和墨尔本的房地产市场。他暗示泓富资产可能在澳洲进行一系列房地产项目开发，称该公司目前正在为写字楼、零售、居民及工业房地产项目选择合适的开发地址。

Ng Beng Tiong指出：“我们已经做好准备，事实上也一直寻找签署开发协议的机会。”但他并未透露该公司计划在未来几年将在澳洲购买多少土地。“没有计划量，这要视具体情况而定”。

此外，就泓富资产是否会收购澳洲工程和基建集团莱顿控股（Leighton Holdings）在售的莱顿地产（Leighton Properties）问题，Ng Beng Tiong也未予置评，但他称该公司“乐于”与澳洲本土开发商合作。

拓澳洲基建领域版图

除涉足房地产外，李嘉诚的澳洲商业版图还扩展至澳洲能源领域。据《澳洲金融评论》（AFR）7日报道，澳洲天然气管道运营商APA Group已宣布，将把旗下天然气分销商Envestra的全部控制权售予李嘉诚旗下的长江实业集团（Cheung Kong Group）。长江实业集团也是泓富资产的母公司。

据悉，就在长江实业集团收购报价到期的前一天，APAGroup宣布将向前者出售所持有的33%的Envestra股份，折合税前利润为4.3亿元。

APA Group执行董事麦克考迈克（Mick McCormack）表示，长江实业集团提出的每股1.32元的收购报价“远高于我们对Envestra业务的估值。即便是在我们完全控股的情况下，也比我们的估值要高”。

在APA Group宣布出售Envestra股份前，长江实业集团已持有Envestra近40%的股份，其中36.06%的股份为该公司直接持有，另外3.09%的股份通过机构投资者持有。而长江实业集团成功收购APAGroup所持有的Envestra股份后，其所持股份将远超过50%，完全获得Envestra的控制权。

新加坡地产巨头Frasers Centrepoint打败澳洲地产公司Stockland，成功入主本地老牌房地产开发商Australand(ASX:ALZ)。上周五Frasers宣布对Australand的收购已满足所有限制条件，最新持股变更公告显示，Fraser持股比例突破了60%。

11日，Australand宣布，按照此前约定，公司股东将不受收购计划影响，可获得每股12.75分的末期股息。Fraser提名的三位董事将自13日起上任。

Australand是澳大利亚领先多元化地产集团，从事房地产开发已80多年，项目遍布澳大利亚各地，业务涉及住宅地块开发、住宅及公寓建设、商业及工业地产投资、物业管理，在悉尼、墨尔本、昆州东南部、阿德莱德和珀斯都设有分支。

近半年来，澳洲上市公司并购频频出现本地同行要约遭拒，外资后来居上的局面，包括香港长江财团击败APA集团，收购天然气分销商Envestra；中国复兴集团击败Horizon石油公司，收购Roc石油公司等。Frasers Centrepoint对Australand的收购可谓顺风顺水，从表达要约意向到收购转入无条件，仅用了两个月的时间。

6月4日，Frasers Centrepoint提出总值24亿澳元的现金全购要约，每股4.48澳元的报价获得Australand董事会一致推荐。随后FrasersCentrepoint顺利获得新加坡交易所和澳外资监管委员会放行。

Frasers Centrepoint有限公司（FCL）是新加坡最大房地产公司之一，已在新加坡证交所主板上市，总资产近114亿新币（截至3月31日），旗下有三大核心业务板块：住宅地产、商业地产及酒店地产，运营足迹遍及亚洲、澳新地区、欧洲及中东的30多个城市。

8月11日，万达集团宣布并购澳大利亚黄金海岸市著名的珠宝三塔项目。并购后万达作为绝对控股股东，将和原业主共同开发该项目。项目计划投资9亿美元，建设超五星级万达文华酒店和酒店式公寓。这是万达在海外布局的第5个五星级酒店。

珠宝三塔项目位于黄金海岸市中心核心地段——冲浪者天堂区，而且是黄金海岸唯一获批直接濒临海滩的五星级酒店和公寓项目。项目规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，是黄金海岸唯一的超高层三塔项目，其中一栋为五星级酒店，两栋为销售型酒店式公寓。珠宝三塔项目建筑设计极具特色，是黄金海岸首个使用幕墙装饰的项目。项目的中心花园、会议设施、餐饮酒吧、康乐娱乐等设施均直接濒临海滩，建成后将成为黄金海岸城市地标。项目预计2015年开工，2018年开业。

澳大利亚海晟集团在悉尼大规模进军别墅土地市场，击败包括Mirvac, Sunland 等本土上市开发商，一举拿下西北开发区总共达60Arce. (240000 平方米)的土地，打算未来开发600套独立别墅。该公司正在研究悉尼西北西南开发区更大规模的造城计划，奠定了悉尼开发区龙头老大的地位。该公司执行总经理提到，悉尼已经不仅仅是悉尼人的悉尼，而是全球人的热点，在政府新规划的火车站附近，拿下一个别墅，不仅仅是澳洲人的梦想，更是许多海外移民，包括中国人，韩国人，印度人，英国人的梦想，因为这里的别墅价格实在是太能负担了。

海晟集团的第一批土地80幅上市当天，就被哄抢一空，还收到超过500个的咨询电话，该公司市场总监表示，市场的需求旺盛远远超过市场的供应。政府也在加大力度改革别墅用地的最小尺寸，可以预计的未来是悉尼的土地会变得越来越小，越来越紧俏。

按照预估，未来20年内，悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。而由于澳洲对绿地开发的各种限制，以及对建筑质量的高标准，政府批准的房屋建设量依然远低于人口的需求。特别是在北区和东区，罕见有大规模的开发项目，人口密度依然非常低。

如果悉尼要安置未来20年接近600万的人口，至少还需要77万套新住房，每年至少需要3万套。悉尼城市规划总部的Sam Haddad表示，目前悉尼每年新增住房率仅有1万8千套左右。也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常，而并非泡沫。

从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。这也成了一个有迹可循的规律。

说的通俗一点，大型的开发商在政府的支持下进驻一个地区进行改造和重建，那么那里必定会有一个从无到有的变化，房价也必然紧随而上。

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其实上面这么多：我只看到了两点：

1，中国地产商们，也就是最近两年才来，你觉得房价有这么快要崩盘吗？所谓的房价崩盘，得有一个过程，是不是？

2，李嘉诚抛中国，投澳洲欧洲。你相信他的眼光吗？

这两个理由，已经足够我们相信澳洲，特别是悉尼的潜力了。

下面继续：

执政党要员手中有大量房产，房价会跌嘛？

澳洲的政治精英们属于最高最爱投资房产的人群，国度党的参议员Barry O'Sullivan是堪培拉具有最多房产的政客，有50处房产，另外一位国度党议员David Gillespie则具有17处。

联邦政客均匀每人具有2.5处房产，或者价值约300万的土地。

亿万富翁Clive Palmer名下有12处房产，独立参议员Nick Xenophon有8处，而高调的联邦通讯部长Malcolm Turnbull也差不多。

议会成员里只要13位，也就是6％，名下没有房产。

负扣税一直都还存在，这就说明了政府的态度。

政府大力基建投入，所到之处房价节节飙升

贝尔德政府公布了一份大肆兴建基建的选前预算，这主要是因为州府的金库在印花税收入增加近10亿元以及租赁两个港口后充盈了不少，新州财政厅长康斯坦斯预计州府财政在2014-15财年赤字将缩小至2.83亿元，并在2015-16财年实现盈余。

政府还为帕拉玛打轻轨项目（Parramatta Light Rail）拨款4亿元，基本意味着帕拉玛打市府耗资20亿元建设到Macquarie Park和Castle Hill的轻轨梦想将成为现实。

此外，贝尔德政府似乎言出必行，除了兴建基建以外，还兑现了保护弱势群体的承诺，预算将在未来四年为儿童保护工作拨款5亿元。

在2013-14财年，得益于房产繁荣--州府预算文件称"住宅房产市场增长了35%",州府的印花税收入暴增了9.38亿元。

州府在明年三月份的州府大选前很显然对西悉尼用心良苦。贝尔德称："西悉尼在过去数十年来一直被工党政府视为理所当然，但我们将为这个富有活力的地区提供他们需要的、也是值得拥有的基建和服务。"

"实际上，州府的交通基建投资款中，有一半投在了西悉尼。"

列车与道路预算基建开销包括：

*帕拉玛打轻轨列车，4亿元。

*West Connex,未来四年拨款38亿元，其中15亿元为联邦政府资金。这条高速路的总成本现在预计为149亿元。

*悉尼西北列车连接线，未来四年将获得52亿元，总成本为83亿元。

*下一代列车组（Next Generation Rail Fleet），2024年将获得28亿元。

*从环形码头（Circular Quay）到Randwick和Kingsford的轻轨线路，在2019年前拨款16亿元。

*澳宝卡系统，在未来15年内耗资12亿元。

*Pacific Highway重大升级工程，58亿元（包括联邦政府拨款）。

*Princes Highway,6.81亿元。

*西悉尼Growth Roads,5.57亿元。

*Greater Western Highway和Bells Line of Road道路升级，3.59亿元。

*西悉尼到Badgerys Creek悉尼第二机场的支持性道路，14亿元。

政府在悉尼花的每一分钱，都会体现在房产的增值上面。

悉尼？这下面的十年？西北，西南，还是很不错的。

那么上面其实我已经不用怎么说，已经说明我是基本上认同这个理论的。当然我们说房价的升涨，不可能是直线的，我认同的是大势。

下面来继续：

我一直说：下元八运为土运，从2004-2023年，房地产是不错的。然后2024-2043年，为下元九运，属于南方火运。火又生土，澳洲又为南方。所以其实澳洲的房地产，至少还有差不多30年的运气。当然我们说大势。中间或许有一些调整，但这是大势，跌的有限，涨得更多。我们保守一下，也至少有差不多 25年的一个前景吧？

所以，基本上，澳洲买房，目前都还是值得考虑的。

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