西雅图南港四期办公楼EB5项目

西雅图家园区域中心携手舍柯地产推出南港四期办公楼项目，它是在西雅图-贝尔维尤地区2015年对办公楼需求持续猛涨的背景下应运而生的。

据著名商业房地产经纪公司JLL（仲量联行，世界知名的五大房地产咨询机构，是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司）的数据显示，西雅图-贝尔维尤地区2015年对办公楼的需求在全美位于领先位置，远远超过了更大的市场如纽约和芝加哥，其主要原因是由于当地的高科技企业的大举扩张和新晋公司的不断涌入。

另一方面，该报告显示2015年第三季度西雅图办公楼需求量全美排名第一，前九个月累计排名全美第五，增加的新出租办公面积为130万平方英尺，几乎是硅谷或三藩市成交量的两倍。

三期成功案例

EB-5范本认证项目

西雅图南港办公园区超人气项目是由西雅图家园区域中心携手舍柯地产共同打造的，并已于2015年9月向美国移民局提交了南港办公园区EB-5项目的I-924，申请成为“范本认证项目”。

投资结构分析

• 开发商：舍柯地产

• 项目总融资：3.612亿美元

• EB5资金：1.23亿美元

2015年第四季度，西雅图所在的普吉湾地区写字楼整体空置率降至9.1％，同比下降110个基点，其中西雅图东区（Eastside）空置率仅为7.8%，需求持续超过西雅图市区（空置率8.4%）。

东区写字楼需求持续走高

第四季度，普吉湾地区净增写字楼总量164万平方英尺，至此，2015全年增容425万平方英尺，创造2006年以来的最高纪录。其中，西雅图商圈占第四季度吸纳量的95％，达到创纪录的156万平方英尺，主要归功于亚马逊总部（Amazon.com）入住三栋110万平方英尺新扩建办公园区中的第一栋。第四季度，东区商圈的净吸纳量首次出现负增长，微软（Microsoft）在东区表威尔市（Bellevue）市中心租赁的办公楼，目前的租约2018年到期。

截止2015年年底，普吉湾地区共有20个在建写字楼，共计650万平方英尺。其中西雅图商圈投机开发的在建写字楼390万平方英尺，已预先出租的面积约占34％。而东区投机性开发的在建写字楼110万平方英尺，预先出租面积约11％。

西雅图中心商圈写字楼租金上涨明显，东区价格优势日益明显

2015年四季度，西雅图中央商务区甲级写字楼租金较去年同期增长9.7％，同期，东区中心城市表威尔的中央商务区则增长1.2％。新楼盘值得关注的重要租户包括：Bungie、GoDaddy、GE、谷歌、Redfin、REI、西门子和Valve。

2015年末的写字楼销售强劲，Real Capital Analytics公司的数据显示，有39项物业交易的销售额超过10亿美元，其中引人注意的交易包括：德克斯特霍顿大楼（售价：370美元/平方英尺），亚马逊总部六期（757美元/平方英尺），和400 Fairview楼 90％的权益（777美元/ 平方英尺）。

展望2016，据《普吉湾经济预测》（ The Puget Sound Economic Forecaster）的分析，西雅图地区就业增长速度放缓，将从2015年的 3.2％降至2016年的2.3％。但是

西雅图写字楼需求仍将超过360万平方英尺，东区预计超过330万平方英尺。

舍柯地产主导开发的南港办公园区建设动工

基于对市场前景和租户意愿的信心，舍柯地产决定在未预租情况下，于2016年1月开始建设耗资3.5亿美元的南港办公园区。新园区预计2018年开业，将由三座独特的九层写字楼组成，提供近73万平方英尺的甲级湖畔办公空间。

以更低成本入驻水岸办公园区

南港坐落于华盛顿湖畔的中心位置，提供了其他办公楼项目无法比拟的生活方式和经济优势。例如，南港办公园区的租金将低于西雅图市中心和贝尔维尤市中心25%左右。华盛顿州不征收所得税，纳税人只需交纳联邦所得税。并且，南港所在的兰顿市与金郡范围内其他城市相比，拥有最低的营业税。另外，南港直通华盛顿湖，并紧邻占地57英亩的免费沙滩公园。

南港办公园区开工后，将成为普吉湾地区规模最大的在建写字楼项目之一。它还将是金郡南部最大的办公园区，以及兰顿市唯一的甲级写字楼。舍柯预计，华盛顿湖南港办公园区全部入驻后的总价值将接近十亿美元。

开发商舍柯地产

舍柯地产成立于1989年，致力于内城改造，集住宅，酒店，办公和零售为一体的高品质混合型项目开发。舍柯地产专注于都市开发，同时注重项目周边自然环境的保护。舍柯的目标是将高质住宅与餐饮，零售，办公，停车楼等配套设施结合，有效创建整体规划项目。自成立以来，舍柯地产已经成功开发3500多个住宅单位，16万平方英尺零售，80万平方英尺写字楼，两座老年院和三座酒店。

以上这些令人印象深刻的市场数据似乎都在为西雅图家园区域中心的南港办公园区项目成功埋下可喜的伏笔。南港办公园区将会吸引大型高科技公司作为租户，为他们提供华盛顿湖畔秀丽的湖景，每秒100GB的网速光纤和邻近的住宅、零售和酒店房间。如果整体开发完成后，这个位于240万平方英尺开发区的高科技写字楼项目将提升兰顿市整体办公楼的库存量超过20%。

旺盛的市场需求不但对项目运营来说是一个利好消息，对于EB-5投资人来说更是一种保障。只有强大的市场需求才能驱动项目的完工，这样工作岗位就会被创造出来，投资人的永久绿卡就有了最具说服力的支持证据。同时，新进入市场的待租办公区域能够很快出租，且一直保持较低的空置率，这样项目就能健康运营下去，不断积累利润，为投资期满返还EB-5资金打下坚实基础。

西雅图家园区域中心的南港办公园区EB-5项目能够敏锐发现商业地产市场的上升趋势，并抓住机遇，努力开拓，相信参与该项目的EB-5投资人将会与该项目的地产商一起，共享西雅图地区地产市场繁荣。

经得起考察的项目

许可证- 酒店： 

许可证B14003774 – 清理与平整 - 已核发 

许可证B14003822 –填石料堆 - 已核发 

许可证B14006572 –完整的建筑许可证 - 已核发 

许可证B15001070 –建筑地基与核心 - 已核发 

许可证F15001070 –火灾报警器 - 已核发 

许可证 M15005585 –机械 - 已核发 

许可证P15005609 –管道工程 - 已核发 

许可证U12005809 –现场公用设施 - 已核发 

许可证U14000947 –交叉区域改进- 已核发 

许可证U14004341 –腐蚀控制 – 已核发 

许可证 U14006572 –现场工作/公用设备协调 – 已核发 

许可证 – 写字楼： 

许可证B15005268 –地下工程与墩座墙/车库–已核发 

许可证W16000521 – 消防栓仪表–已核发 

酒店施工进展： 

继上月第7层混凝土梁搭建完成，3月份的混凝土架高已进展到第9层。按照此速度，12层混凝土梁预计将于2016年5月全部完成。西部核心位置的内部钢梯至第4层已完工，东楼出口处的钢梯已开始施工。湖畔工程已经开始建设，工程包括用于消防车通道的加厚混凝土板和与朝东的现有人行道相连接的装饰性混凝土顶。 

混凝土架高已进展到第9层 

随着酒店混凝土梁持续浇铸，机械、电气与管道设备布线不断推进。目前正在平台层安装使用机械性加热和冷却系统的变容空调系统（VRF unit）以及与这些系统相关联的管道和管道设备。从客房层的第4层开始，正在安装废水管和变容空调系统。

第3层机电管道系统安装 

第4层客房机电管道系统安装 

在第2层和第3层正在进行外部封闭施工和砖覆层的外墙框架和钢支撑的安装。配合支撑系统，正在进行外部天气阻挡挡板、防雨板和装饰安装的施工，并随着建筑施工持续推进，随后安装柱体和店铺临街的玻璃装饰性预制混凝土构件。脚手架预计下个月就位，随后进行第4层以上的外观施工。外部的人员乘用升降机系统已经安装完毕，并可运行至第6层。 

酒店外部框架和天气阻挡层 

写字楼施工进展： 

现场清理与平整正在持续推进，并已经开始地下改善措施，包括安装地底液化排水设备与打板桩。 

为配合打板桩的安装，在建筑物四周安装排水井，以便下拉施工现场泄水台，并安装建筑支撑桩。大型起重机已经就位，将在三月底按计划开始灌注桩的施工。 

现场清理与打板桩安装 

排水系统安装