“家”在中国古代象形文字中，上面的“宀”代表一个屋顶，下面的“豕”代表一头猪。古代生产力低下，人和猪都住在同一个房子里。有了遮风挡雨的房屋和裹腹充饥的食物，就组成了人们的一个家。房屋对于一个家庭如此之重要，乃至不管在中国的国人还是在海外的华人，购房置业都成为非常重要的一个事情。在新西兰又将如何购买住宅物业？除了极少数公寓以外，新西兰的住宅物业，绝大部分是指土地和土地以上的建筑这一整体。新西兰的物业所有权期限是999年，皆因新西兰属于英国联邦，很多法律都参照英国的体系。英国1707年立国、新西兰1840年立国、中国1949年立国，显然在新西兰购买物业比在英国购买能多住100多年，比在中国购买能多住800多年。新西兰的物业所有权有多种形式，比较常见的是独立自由产权，就是土地以及建筑都可以自由支配，你有兴致有金钱可以把房屋推倒然后建个苏州园林。另外还有共享交叉产权，即物业的土地是多个业主共享，土地上面的建筑才是某个业主独有，建筑需要改建或新建就必须所有业主同意才能进行。新西兰当地政府会为每一个物业作估价，土地估价与建筑估价之和就是整体物业的估价。政府会定期调整土地估价，并根据物业的土地估价来收取地税，地税税率大概是0.8-0.9%/年。基督城2016年8月将会对物业土地进行重新估价，据说会上调，这样政府每年的税收将会增加，业主缴纳的地税也会增加，但住宅物业的交易水平也会提升。我个人认为，实际成交价格比政府整体估计溢价10%-20%，政府整体估价中土地估价比重大于建筑估价，这些都可以作为选择标的住宅物业以及心理底价的一个参考。一百个人买房子有一百个需求。有人喜欢买独立自由产权的大面积土地物业，那么只能在城市外围或新区选择；有人希望房间足够多这样可以把多余的房间出租获益，那么可以选择在大型超市附近的旧住宅物业；有人需要为三代同堂扩大生活空间，那么选个后花园能大面积耕作的住宅物业比较合适。。。。。。世界上不存在完美的全部满足你所有需求的房子。我们只能把好的列出来，把不好的也列出来，最后做一个平衡和妥协。中国最近20年的房地产市场教育我们，大城市的学区房最能保值也最能抗跌。新西兰的公立中小学教育奉行学区免费就读政策，如果海外华人的子女就近读书是刚需，那么好好研究城市里学校的分布是必要的。新西兰“淘宝网”TradeMe（www.trademe.co.nz）上每个租售的住宅物业都有一个Schools nearby功能，可以很方便地了解到住宅物业属于哪个学校的学区范围之内，并能计算住宅物业与学校之间的距离；当地房产中介如Harcourts（www.harcourts.co.nz）也有丰富的住宅物业信息可以进一步选择标的物业。我个人认为，如果发现一个标的住宅物业，被多个中小学学区所覆盖，那就应该毫不犹豫果断出手。新西兰的住宅物业不能随便看房，但业主和卖方中介会提前安排OpenHome时间，一般每周1-2次，每次30-45分钟，主要集中在周末，这样有兴趣的买家就可以去看房了。OpenHome看多了也会麻木，脑力活变成体力活，但多看多听多问，还是非常有帮助的，这样会让自己学习到更多房产知识，更好地选择标的物业。OpenHome只能表面上、感官上、直觉上看房，住宅物业更详尽的信息可以进一步通过查阅市政府LIM（Land Information Memorandum土地信息备忘录）报告，以及第三方独立的Building Report房屋报告。有些卖家会提供Building Report给买家，但我个人认为买家自己找专业的结构工程师或建筑工程师，一起现场实地验房，这样会更准确检查出房屋的存在问题，并以此与卖家进行交涉。新西兰住宅物业交易，既可以通过买卖双方中介与业主进行“私售”，也可以通过拍卖会现场与各路买家同台较量。拍卖会是一个气氛热烈值得观摩的活动，拍卖师卖力地诱使各路买家不断出价，而往往心头好的住宅物业被好几个买家不断抬价，直到最后拍卖师一锤定音。我个人认为参加拍卖会交易住宅物业，必须事前做好充分的标的物业验房功课，并且心中有底价，内心足够强大，否则很容易被亢奋的拍卖会现场以及其他出价买家冲昏头脑，从而导致高位拿下物业。购买住宅物业，钱是极其重要的一个因素。新西兰目前的银行利率水平处于历史低位，一般住宅贷款在4%-4.4%之间，银行间抢夺贷款业务竞争激烈，受益的仍然是申请贷款的住宅物业买家。申请贷款购房，银行账户、IRD税号、房屋保险，一个都不能少，幸好这些都可以离岸操作，买家身在海外也能全部完成。很多新西兰本地银行已经在中国设立分支机构，所以开立银行账户也是比较容易做到的事情。新西兰政府规定从2015年11月1日开始，所有外国人购买住宅物业必须在税务部门IRD开立税号，这主要是为日后实施更严格的“限外”政策埋下伏笔。物业不买保险，银行几乎是不会房贷给买家，一般$500-$600/年保险费可以得到$35-$40万元的保额，足以在发生意外的时候得到一份充足的保障。新西兰住宅物业贷款申请审批的关注点跟中国有所不同，会优先考虑申请人的还款能力而不是物业本身的价值，因为银行不希望在发生断供的情况下自己成为业主然后去拍卖物业。申请人的还款能力，可以体现在海外收入如在中国最近连续6个月的银行流水收入、单位工作薪酬证明等，或者体现在已经在新西兰本地有工作并且有稳定的收入和纳税证明，或者体现在已经在新西兰本地有商业生意的财务会计收入预估。申请人还款能力越强，他能贷款的额度和比例将会越高，贷款利率也可以申请得越低。每个人不一定有DreamHouse，但每个人一定有自己的家。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。愿所有人都能尽早入住自己的那个家！
澳纽奶爸
微信号：SuperMilkBaba
------------------------------- 推广-------------------------------------------
