【土澳思维】的朋友们，
最近，朋友圈里的不少文章都在猜测银行的放贷政策，特别是针对海外的贷款政策，会不会放松？
【悉尼金融】目前的立场是：
针对海外贷款：主要银行放贷政策（纯海外人士拒贷，海外收入严查）两年之内不会有起色，目前高成本（申请费在3.3%至6.6%的贷款额度，利率在6%至10%）的私人财团产品已经开始渗透市场。随着竞争的引入，私人财团产品的成本一定会降低。
针对国内贷款：由于澳洲央妈历史新低的现金利率和投资房年增长速度远低于10%，所以各大银行展开了价格大战（不论是自住房，还是投资房），争夺客户。
针对国内多套房产投资者：大多数银行虽然允许90%的投资房贷款比例和负扣税利益，但银行同时也大幅抬高了标准日常生活开销的数额，以及增大了总贷款额度的缓冲百分比。导致多套房产投资者的有效偿还能力 serviceability 急剧下降。
针对大城市高密度楼花：个别银行开始使用地区或个别楼盘的黑名单政策，只要上榜，要不一律不借，要不要求苛刻。澳洲央妈连续两个月关注到了未来几年的澳洲东部大城市的大量楼花供应，其直接影响就是估价的风险，从而造成成交的风险。
买楼花的好处其实很多，如可以买到新房、可以选户型、可以利用时间的杠杆获取高额的潜在增值，而且对于房产投资来说，资产折旧的税务利益也会相对高很多。
但是，楼花的购买涉及两大投资风险：
租金回报风险
成交风险（包括估价风险、日落条款的时间机会成本风险等）
最近微信朋友圈里充斥着大量的“标题党”文章，唯恐天下不乱。确实，未来几年楼花的大量供应在一定程度上会减少租金回报，但租金回报的风险通常都是短期的，有周期性的。而且，不少开发商还有1至2年的租金保证，澳洲的税法也允许用负扣税来减少投资人的压力。
因此，我认为因为供大于求而导致的租金回报风险不是楼花交易的本质风险，真正的风险在于成交风险。
就在一年前，如果客户手里握有银行的预批文件，通常在6个月内是可以高枕无忧的。这种情况已经一去不复返了。银行放贷政策的更新变得不可琢磨，频率也大大地提高了，而且就算客户有预批，银行也可以随时翻脸不认人。
过去一年内的高密度楼花的估值低于合同价的比例也越来越高，【悉尼金融】认为，估价风险在未来的两年会持续存在，对于高密度楼花的估值不排除有进一步恶化的可能。
由于过去几年，悉尼和猫本的房价大涨，几年前签的楼花，在成交的时候投资者就可以大赚一笔的例子比比皆是。致使某些开发商唯利是图，想方设法利用日落条款（有兴趣的读者可以读读：【分析】新州的日落条款到底是什么？）让合同过期，然后再转卖以获取暴利。连新州政府都看不下去了，目前的相关法律已经得到改善，降级了投资者的时间机会成本风险。
遗憾的是，我们没有更加快捷和聪明的办法。【悉尼金融】通常的做法其实很“笨”：我们让客户来我们公司，大家一起坐下来，用当前的还款计算规则，算出最大贷款额度，然后自己“刁难”一下自己（受压测试），再加大20%的缓冲，看看还能贷出多少钱，如果达不到理想的数额，购买楼花的客户无非有两种应对办法：
未来一两年，做好预算，严格控制开销，将所有的钱放入对冲账号，尽可能地增加未来过户时的资金，降低贷款额度，以防银行进一步收紧有效还款能力计算；
未来一两年，再勤劳一点，努力开拓收入的来源，抵消银行收紧政策的潜在风险。
【悉尼金融】认为，客户与其盼望未来几年银行的政策不变或放松，不如从今天开始放弃幻想、脚踏实地、规划未来，把主动权掌握在自己可以控制的几个方面才是楼花投资的上上策！
