【土澳思维】的朋友们，

先说说今天澳洲主要城市拍卖市场的清盘率：悉尼77%，猫本74%，布村52%，阿德莱德75%，堪培拉74%。可见悉尼和猫本的二手房市场依然非常活跃。

最近我迷上了刘慈欣的科幻巨著【三体】，尤其是小说里面提出的黑暗森林法则。因此也迷恋上了“法则”这个词。今天我们来谈谈房贷的快速还款法则，我把它翻译成 Laws of Home Loan Repayment。

所谓法则，就是在研究事实规律所归纳出的结论。【悉尼金融】对过去几年来客户的房贷还款状况做了一次问卷调查，发现了一些非常有规律的习惯。如果贷款人拥有这些习惯，他们还款的速度会大大加快！法则包括以下三点：

通常情况下，房贷还款的频率是每个月。一个50万的自住房房贷、期限为30年、利率为4%，本金加利息一起还的话，每月的还款额为$2,387.08。如果是每两周还款，每次的还款金额为$1,193.54。精明的房贷人士知道每年只有12个月，但却有26个两周。换句话说，提高还贷频率不仅节省了利息，还多还了一个月！

从长线来看，按月还款的总利息为$359,348。而按每两周的总利息为$302,964，节省了$43,616，同时提前了5年还清房贷。

经常有人问我，那每周还款可不可以呢？答案是肯定的，但是每周还款比起每两周还款所节省的利息差距很小。每周还款的总利息为$302,656，30年才节省了$308，真的可以忽略不计了。

这里我想强调一点，大家应该注意到了，我在每两周还贷前加了“自住房”的前提，而且这一招必须是本金加利息一起还才有效。大家可能会问，本金加利息这一条件很好理解，但为什么是“自住房”，不是“投资房”？

我先问您：如果您有一套自住房和一套投资房，两套房子都有贷款。您应该先多还哪一个？

当然是多还自住房的了，因为自住房的利息开销是不可以抵税的。而且投资房应该是只还利息，不还本金。这样可以把所有的还款力量集中在降低自住房的贷款本金上。

澳洲房贷的对冲账户 offset account 是一个非常强大的产品功能。对冲账户里面的余额，每天都在抵消房贷所产生的利率。还是用上面的例子，我们假设您的对冲账户里面有5万刀，每年等于拥有了2,000刀的免税高利息收入，总利息就降到了$323,413（每月还款），节省了$35,935的利息 。税法行政条例TR93/6明文规定：对冲账户里省掉的利息不属于收入。

这比把5万刀存进银行好多了，首先，目前的存款利息肯定不可能有4%；其次，存进正常账户的利息属于您的收入所得，需要申报。

【悉尼金融】发现，对冲账户的高手通常是这么玩的：

1. 所有工资和相关收入直接打进对冲账户
   

2. 利用银行的55天免息信用卡消费并确保每月在账单还款截止日期当天全部还清

很明显高手们是利用信用卡免息时间差的优势，让尽可能多的余额待在对冲账户里。这里需要特别声明一点，如果您有消费冲动的倾向，千万不要用这一招，会“害死”您的。

大家可以先看看我昨天写的文章（【转贷】的陷阱）。

没有一家银行的产品可以永远保持竞争性！但是，通过定期（每2-3年）转贷，可以有效选择市面上适合您的最具竞争力的房贷产品，降低贷款总利息的成本，加快还款速度。

综上所述，我们快速房贷还款的三大法则是：

希望对大家有所启发和帮助，感谢捧场！