自由党成功连任，澳洲经济前景看好，投资房负扣税也得以保存，这对投资者来说的确是利好消息。不过，小编最近在朋友圈频频看到一些似乎过于乐观的报导，似乎自由党连任也会带着悉尼的房价一路飞涨。

小编首先要声明一下，没有任何一个政府是希望看到房价飞涨的，自由党也不例外。最近出台的一系列限制房市政策，就是自由党政府为了压制飞涨的房价。政府希望看到的是稳健，持续的增长，而不是爆发式的暴涨或暴跌。

投资房地产，任何时候都是风险与机遇并存的。虽然一个稳定的政府和良好的经济基本面对房市来说是利好消息，但是这并不等于投资房地产的风险就不复存在。

小编这次想和朋友圈唱唱反调，给大家提个醒，注意一下房市目前仍然存在的一些风险，不要被过分渲染的自由党连任冲昏了头脑。

虽然自由党得到了众议院的多数席位而成功连任，但众议院只有提出立法的权力，而众议院提出的立法要获得最终通过必须得到参议院的同意。

如果一个党派赢了众议院，却不能在参议院获得大多数席位的话，那么结果就是政府的立法可能会全部被参议院驳回，政府只能碌碌无为地等待下一次选举。

截止到发稿时间，自由党在参议院以3席的微弱优势领先于工党，不过考虑到工党有铁杆盟友绿党的支持，政府的前景并不是很美妙。因此，自由党必须联合其它的少数党派在参议院获得优势，而估计能独得三个参议院席位的NXT（Nick Xenophon Team）就是自由党必须争取的目标。

图：参议院的席位统计，NXT独占三席

这对房产投资者来说可不是好消息，因为NXT的主席，参议院Nick Xenophon虽然赞成保留负扣税，但是却要求削减资产增值税（CGT）的折扣优惠。Xenophon在《澳洲金融评论》的采访中说，“我认为到目前为止辩论都集中在负扣税上，而我认为辩论应该转移到CGT优惠上，我认为这是我们需要前进的方向。它没有太多争议，也不太可能被视为违背选举承诺。”

图：《澳洲金融评论》Nick Xenophon要求削减资产增值税的报导

急需盟友在参议院支持的自由党，到底能不能顶住压力，实现不动负扣税和房产增值税的竞选承诺？我们只能拭目以待了。

虽然自由党成功连任，但是对贷款的限制似乎还没有放松的迹象，反而越来越多的金融机构加大了收紧贷款的力度。

近日，在亚太地区有着大量网络的美国花旗银行，以及完全由荷兰国际集团拥有的ING Direct，都收紧了给新建公寓的贷款上限。

图：《澳洲金融评论》对花期银行和荷兰国际集团收紧海外贷款的报导

花旗银行有一个260个邮编组成的秘密名单，这些名单上的高密度建筑有特殊政策。高密度建筑的意思是有超过30个公寓的项目。这些邮政编码大部分集中在墨尔本和悉尼，主要集中在中心商业区附近15公里。这些名单上的区域的贷款/估值比将从80%下降到70%。一位银行发言人说：“我们按照市场趋势，持续重申我们的贷款组成。”

荷兰银行ING Direct也重新制定了给内部建筑面积小于60平方米的公寓的标准。 内部面积小于60平方米（不算阳台）并且是最近5年建设的公寓的最大贷款额将是估值的70%。

⚠️ 这里的70%指的是银行估值的70%而不是合同价的70%。由于新建公寓很多都会被银行低估，所以最终贷款额能达到合同价的50%－60%就不错了。

据权威建筑分析机构BIS Shrapnel报道，2015-2016的新楼盘开工数达到历史新高的22万套，这意味着未来两年的楼盘完工数也会达到历史高点。如果银行的贷款政策不能尽快放松的话，那未来两年完工的楼盘将会面临巨大的交付风险。

大量公寓的上市使得房租开始下跌。据《澳洲金融评论》报导，上个财政年度全国的平均房租水平下跌了0.6%，是20年来的最大跌幅，不过悉尼却逆势上涨了0.4%。即便如此，悉尼的投资回报比仍然是全国最低的。房租远远没有跟上房价的增长速度。而未来两年大量完工的新公寓将会给租房市场进一步施加压力。

虽然朋友圈里涨声遍地，不过澳洲权威建筑分析机构BIS Shrapel的一份最新分析报告却说由于新房供应过剩，投资需求减退和较低的人口增长，未来3年大部分省会城市的房价，包括悉尼和墨尔本，都将有一定跌幅。

引领下跌的是阿得雷德和达尔文，周一公布的BIS Shrapel的2016-2019民用地产预测说这两个城市的房价将下跌2%。尽管悉尼和墨尔本是房价上涨的发动机，这两个城市以及珀斯的房价在未来3年也将下跌1%。

BIS Shrapnel预计2015/16年将有创纪录的22万套新房开始动工，意味着本财年新房完工数量也会达到顶峰。其中49%的为公寓楼盘，而很多施工期更长的大型楼盘将导致2017/18年出现大量完工的局面。

除了新州以外所有的州都将进入供应过剩或者面临供应过剩更加严重的局面。

这家研究所的高级经理Angie Zigomanis说投资需求是推动悉尼和墨尔本房市的重要因素，但是澳洲金融监管当局限制借贷的举动已经导致投资活动的放缓。“几乎所有的省会城市都在建设创纪录的公寓，”他说，“随着这些项目逐步建成，很可能一些城市没有足够的租客来支撑房租，结果无法支撑房价。”

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