【土澳思维】的朋友们，
澳洲联邦大选过后，很多客户和朋友都在问我：海外人士的住宅贷款会不会起死回生？
回答这个问题之前，我想先总结一下过去一年来变幻莫测的澳洲房贷市场。
2015年6月是澳洲房贷行业的分水岭。负责监管银行风险的澳洲审慎监管局APRA开始实行一刀切的强硬政策，规定所有银行的投资房贷的年增长率不可以超过10%。对于违反者将强制要求增加其银行储备金，大大提高了银行的放贷成本。
为了有效地控制投资房贷的增长，银行恢复了十几年前实行的两级房贷利率：一个是较低的自住房利率，一个较高的投资房利率。个别银行的利率高低更是分成了四类：自住（本金利息一起还）、自住（只还利息）、投资（本金利息一起还）、投资（只还利息）。
要知道，在2015年6月以前，银行的放贷政策是非常有规律性的。一般来说，一个贷款经理人只要搞懂了几家银行的产品，至少在半年内都是够用了。要变也是利率的高低在变，放贷政策是很稳定的。
可惜，曾经的“美好时光”一去不复返了。如今，各家银行的放贷政策说变就变，说翻脸就翻脸，毫无规律，非常的“任性”。总结一下，银行对于放贷政策的反复无常主要集中在以下五点：
首先降低投资房贷的贷款比例至70%，最近又回到了90%；
对于部分楼盘和地区实施“黑名单”政策，今天还可以放贷，明天就不行了；
首先不允许计算投资房的负扣税利益，最近又允许计算了（可以多贷款）；
首先提高审查利率的门槛，最近又降下来了（可以多贷款）。这里我想多说一句，银行在审查您的房贷申请时，用的不是百分之四点几的实际利率，而是用百分之七点几的审查利率（俗称抗压测试）；
最近开始强制提高日常生活开支的计算方法（少贷款）。
对于海外人士贷款的政策变化，那更是“悲催”啊！如今，银行已经不做纯海外人士的生意了。而且对于依靠海外收入的澳洲公民和永久居民人士，其审查的力度在不断地加大，条件也变得越来越苛刻了。
我认为，由于持续受到APRA针对银行的严格管制，四大银行对于纯海外人士的拒绝应该还会持续较长的一段时间，这一点跟选举的关联不大。但是，澳洲的海外房贷市场如此之大，必然会吸引敢闯敢创新的财团来抢占市场。
俗话说，上帝为您关上一扇门，必定会为您打开一扇窗！银行虽然对纯海外人士关上了大门，但不少私人财团已经对澳洲房贷市场跃跃欲试。目前，房贷市场上已经有不少私人财团推出的产品了。未来几个月，类似的产品一定会越来越多，产品的成本也会逐步地降低，最终受益的还是海外的房产投资者！
【注】悉尼金融目前没有私人财团的房贷产品。如有需要，我们会推荐顾客给有此产品的签约合作伙伴。
