在美国，报税是所有人每年都要经历的事，正如富兰克林所说：世上只有死亡和纳税是不可避免的。那么不是定居在美国的外国人，在美国投资房产后如何报税呢？今天我们来一起看看吧！

外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。所以，如果您需要长时间在美国停留的中国居民，需要提前找到会计师做好税务规划，以免过重的罚金和不必要的税务支出。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人一样。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额 (Personal Exemption)：美国纳税人每人有3950元个人免税额，已婚共同报税者可得7900个人免税额，家中有“受抚养人”者可以得到更多个人免税额。外国人报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大公民、墨西哥公民或韩国公民。

标准扣税额 (Standard Deduction)：美国纳税人可而使用起码6200元标准扣税额，已婚共同报税者有12400元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

有一条名为外国人投资房地产税例 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 的规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”，而是当为普通收入，要按税率计算税金。

此外，外国人也面对“预缴税”的问题。税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过30万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人如果在美国有产业，去世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

如果外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年14000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于无形 (Intangible) 资产，没有赠与税。即使是这种做法，依然会有风险，那就是我们无法预测自己什么时候过世，因此无法保证在去世前自己手里的资产部分少于6万美金。

此外，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证 (Probate) 的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

（文章转自美国保险）

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